抢占养老市场发展先机五策略
本帖最后由 净土 于 2018-12-24 14:29 编辑当前我国养老产业发展存在3大矛盾：
一是老龄化程度日趋严重、养老产业潜在产值巨大，而我国仍处于“未富先老”阶段，老年人养老支付能力有限。
二是近年国家有关部委及地方政府出台了许多养老服务业方面的政策与措施，但政策过分强调新建养老机构而忽视社区居家养老服务设施建设和服务的提供，使得发展居家养老、社区养老与机构养老服务之间存在严重失衡的状态。
三是包括万科、保利、绿城等在内的投资者及中国人寿、平安保险、泰康人寿、合众保险等险资企业大举进军养老产业，而养老地产开发的盈利模式仍不清晰，养老地产发展仍处于初步的摸索阶段。
面对如此矛盾，养老投资者该如何行动才能使得养老地产发展既符合当前养老产业发展实际，又能抓住未来养老产业的发展机遇呢？这是一个摆在养老投资者面前亟待解决的问题。
笔者认为，这需要从企业投资养老的发展定位、盈利模式、开发模式、养老主流需求、开发规模及投资者介入时机等方面着手进行分析，找准养老地产发展定位，制订相应的发展对策并付诸于行动，才能抢占养老市场的发展先机。
策略一：明确有效需求和潜在需求，找准客群定位，推出相应的养老服务产品。
近期，应以中高端老年人为主流客户，采用“租售并举”方式进行发展，以实现物业增值；远期，覆盖更广的老年人消费人群，通过项目开发与金融产品形成良性互动，挖掘养老服务的时间价值链，形成企业特有的养老品牌，把养老打造为企业的战略产业。
在当前我国保障福利体系远未达到西方发达国家或地区那么完善的程度、老年人养老观念与消费观念仍较为保守、支付能力比较有限的情况下，养老项目往往需要经历一个比较长时间的市场培育期。养老项目的盈利模式成为了目前投资者最为困扰的问题。
在看不到养老服务清晰的盈利模式的前提下，针对中高端老年人群，开发养老项目，并采取“租售并举”模式，通过销售适老化物业快速回笼资金，并反哺持有部分物业的养老运营，促进持有部分物业健康发展，为整个项目提供高品质养老服务，从而实现物业的增值而盈利，是目前养老项目投资者较为理想的选择。
而随着国家保障的福利支付体系逐步完善，老年人养老观念与消费观念的逐步开放，更多老年人愿意花钱去提升自己的养老生活品质之时，养老项目应慢慢覆盖更多的老年消费人群，在引入互联网思维的同时，探索商业模式中金融产品的引入，使养老服务产品与金融产品形成良性的互动，从而实现养老项目在盈利模式上的创新，形成企业特有的养老品牌，并最终把养老打造为企业的战略产业。
策略二：采取“与社区共建”的开发模式，构建以社区养老机构为支撑，居家养老、社区养老为主的养老服务体系。
《中国老龄事业发展“十二五”规划》提出了“9073”养老模式，也就是居家养老、社区养老、机构养老的人数占比分别为：90%、7%、3%，以此建立起以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系。因此，从政策的层面来看，需要构建以社区养老机构为支撑，居家养老、社区养老为主的养老服务体系。
同时，中国老龄科学研究中心近日发布的《全国居家养老状况调查报告》显示，85.05%的老年人希望居家养老、社区养老。社区是老年人的基本活动场所和生活空间，依托社区就近进行生活照顾、医疗保健及精神慰藉等方面的服务，不离开老年人熟悉的居住环境进行养老，是解决老年人养老问题、适应老人及其家庭需求，提高老年人生活质量的现实需求。还有就是目前社区里的养老设施也是严重不足的，例如北京，目前只有不足三成的社区，具有托老所、居家养老服务中心等养老设施。
由此看来，无论是从政策层面，还是从需求、供给的角度来看，“与社区共建”的模式将成为养老地产开发的主流模式，以此构建的社区养老机构为支撑的、居家养老及社区养老服务为主的养老服务体系是符合国情的。
策略三：紧紧围绕高龄自理、空巢老年人群，开展社区居家养老服务的开发；围绕高龄长照、失智、专业护理老人开展社区养老机构（护理型）的开发。
由全国老龄办2014年初编制的《十城市万名老年人居家养老状况调查报告》显示，高龄自理、空巢老年人群对居家社区养老的需求最大，而且托老所、长期照料、社区小型养老机构是急需开展的居家社区养老服务。
同时，居家养老服务也是当前经济、高效的养老服务方式。因此，投资者可以依托托老所、社区小型养老机构，为生活在社区内的高龄自理、空巢老年人提供社区居家养老服务，主要包括：生活类：餐桌和家政服务；医疗健康类：健康讲座、上门看病、康复服务、长期照料；文化娱乐类：棋牌、听读书报、球类活动、老年大学。
研究表明，高龄长照、失智、专业护理老人都需要全天候的医疗生活照护，对专业的养老机构的支付意愿最为强烈，刚性特征显著，而且这部分老年人群的支付能力主要是来自于整个家庭，因此其养老消费能力也比较高。因此，可以围绕这部分老年人群开展社区养老机构(护理型)的开发。
策略四：以小规模、近郊或市区化进行养老地产开发，一方面使得老年人远离亲人，享受优质城市配套带来的便利，另一方面有利于管控项目开发风险，提升项目的成功率。
目前大部分的保险企业所开发的养老项目表现为远郊化、大规模化和客户群单一化的特征，虽然这与保险产品特有的商业模式有关，但是这种模式将会带来一些问题，其目前较低的入住率已经印证了这一点。
“远郊化”带来的问题是老人的子女通常由于需要在市区工作，很难购买远郊的物业，导致其目标客群仅为老人；老人要远离自己的亲人，这样老人会被单独集中在一个社区中，难以享受亲情的快乐，使得项目本身容易形成孤立的“老人城”，最终导致老年人的孤独感日益加深。同时，“规模化”需要大投入、需要较多管理人员，经营难度也较大，更为关键的是单一客群使之难以获得足够的目标市场人群。
而以小规模、近郊或市区化（尤其是毗邻医疗资源的选址）进行养老地产开发已经被日本、台湾等地证明为较为可行的开发模式。一方面使得老年人远离亲人，充分享受优质城市配套带来的便利，另一方面有利于管控项目开发风险，提升项目的成功率。
日本现在并不主张盖大型养老机构，而是强调老人们在自己的家中和社区中养老，与社区互动。目前，日本的养老服务已经在主推“小规模多机能的社区养老”这样的社区养老机构，床位一般在20-30张，提供以是白天的日托服务或居家上门服务。台湾地区养老地产开发也表现为规模小的特点，一般来说，100张左右的床位数的养老项目是被认为比较经济、合理的规模。
策略五：养老运营规划要先行。
由于养老的本质与核心是服务，从产品设计、运营体系搭建乃至到商业模式的打造，一切都必须围绕服务而展开，因此，如何做好服务也决定了一个养老项目的成败。而养老运营规划的质量将大大影响后期养老服务的质量。为此，在养老项目前期开发时，很有必要先行进行养老运营规划这项工作。
养老运营决定了整个养老项目的规划设计、空间布局、交通动线，包括自理与护理规模配比、组团管理、服务半径、商业配套规模等等。做到养老运营规划先行，能大大避免设计上的硬伤而导致后期运营难度的加大。（养老项目运营规划设计可联系万老师：18203999330，手机微信同号）同时，养老运营规划先行也能有效降低后期养老运营的成本。交通动线、空间距离对运营来说尤为重要。交通和交通动线直接决定服务半径和老年人行走半径，而服务半径又决定了服务人员的配备。一般来说，服务人员成本占养老机构的75%费用左右。因此，合理的服务半径、合理的交通动线意味着合理的服务人员配置，能有效降低养老运营的人力成本。
作者：林柱（广州市城市建设开发有限公司），原文标题为《抢占养老市场发展先机五策略》，刊载于《城市开发》。
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