房贷“利率”拐点能否到来 - 中国老龄网

房地产市场经历了十年黄金期, 无论是2009年国际金融危机的冲击,还是多年来政府对房地产市场的调控政策,都没能阻止房地产价格成倍数的上涨。整个行业对地方政府的财政的创收以及GDP数值的拉动迅速确立了房地产的经济主导地位。

房价涨了十年，房价调控了八年，从2005年开始至今的9年间，除了2009年，每年政府工作报告中，都把调控房价作为重点。今年年初两会期间提到的房地产相关政策对于房地产调控的表述，不像过去直接指向房地产价格，语气明显弱于以往，主要是以保障性住房为重点的。多数房地产开发商听完两会工作报告，不禁长长舒了一口气，房地产市场仍然会再火十年的理论在行业内传播。

房地产开发企业乐观的情绪没有保持多久，上半年开始楼市“崩盘”论、房价将“断崖式暴跌”等信息让购房者的观望情绪日益加重。市场五月份由涨转跌，地方政府面对财政的压力不得不调整限购政策，至今仅有北京、上海、广州等7个城市在坚守限购阵地。其他城市全部放开政策。各地政府取消限购政策与中央调控住宅市场的思路相吻合，既在抑制投资投机性需求的同时，继续支持自住性需求，与此同时，我国的房地产调控方式也在从限购限贷转向房地产调控长效机制，如房地产税等等。在这个背景下，中央允许各地政府根据本地情况制定相应的政策。

限购政策放开的利好效果仅仅体现了2周，放开限购的各省市，其房价走势也并未如多数开发商所预期般报复性反弹。房价的开始下跌持续四个月，根据国家统计局最新发布的数据，1-8月，全国商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%。其中，住宅销售面积57094万平方米，同比下降10%。全国商品房销售额41661亿元，同比下降8.9%。其中，住宅销售额34314亿元，同比下降10.9%。住宅销售面积，销售额都在下降，这在过去十年中几乎从未有过。房地产市场传统意义上的金九银十完全失去了绚丽的色彩。

按照房地产行业的传统金九银十将是本年度企业回笼资金的最好机会，是房企加大推盘力度、降价促销、加速去库存以回笼资金的好时机，预计未来资金紧张的房企将进一步“以价换量”。九月已经过去的十几天，数据显示，效果不理想。与此同时，房地产行业开始所谓的第二轮救市政策即将开始。

9月15日，湖北住建厅官网发文《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提出加强市场分类调控，支持合理住房消费。其中特别提到在首套房贷贷款利率和首付比例上给予优惠支持。文件显示，对于居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。对于购房人来说，最大的障碍是税费和贷款，楼市的真正回暖，仍要倚靠资金面的注水。

2008年，2009年信贷政策指向房地产行业对经济的拉动，保持房地产行业很好的发展，而且当时信贷政策的调整对楼市回暖有很大推动作用。目前的信贷政策是抑制不合理住房需求，调整供求，打击投资性住房引起的“房价过高”，“上涨过快”。

而在去年年底全国房贷紧字都是当头，多数银行取消房贷利率优惠。目前为止，虽然有的城市开始松动信贷政策，但是能否在一年时间内再次全国范围内调整信贷政策，或者能够像限购政策一样，波及多数城市甚至延伸到一线城市，很难预测。而且政府今年强调的货币政策只能是定向宽松，全面降息的可能性不大，所以房价的波动也不会有很大的影响。