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标题: 最经典养老地产及特色养老项目盘点 [打印本页]

作者: 株株 时间: 2016-4-21 09:18
标题: 最经典养老地产及特色养老项目盘点
本帖最后由株株于 2016-4-21 09:19 编辑

　　在任何一个企业进入一个新的市场时，对标都是极重要的快速跨入并持续进步的方法。目前国内尚没有特别成熟的、成功的商业模式，但是国外有。国外在摸索了30多年以后，有很多教训值得警惕，很多经验值得借鉴。今天我们一起来盘点最经典养老地产及特色养老项目。

　　经典样本1：美国太阳城——年轻人1年最多住1个月

　　美国太阳城是世界知名的养老地产项目，毫不夸张地说，各个国家做养老地产的开发商，几乎都去美国参观过太阳城。让人佩服的是，尽管很多人学它，但无论是规模，还是管理，没有一个项目能超越它。

　　在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳。太阳城中心(Sun City Center)因此而得名。太阳城是美国较大的老年社区之一。该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。

　　美国太阳城整个社区由包括“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。

　　在太阳城，无论那种年龄段的老人，选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的老年生活方式。每人每年缴纳一定费用，就能享受室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心等设施。另外，在社区内，还有各种各样的俱乐部，是老年大学的组成部分，开设的课程和组织的活动超过80种，包括木匠活、缝纫坊等，甚至还有中国画儿。太阳城的建筑、管理、经营一切以老人为中心。这里还有个规定：居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。

　　经典样本2：日本港北新城——“镶嵌式”养老住宅

　　日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。

　　港北新城把老少户住宅(二代居)、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆，如救护车出入方便，另一方面便于对养老公寓进行单独管理。

　　另外，在日本，现在并不主张盖大型养老院，而是强调老人们在自己的家中养老，加强与社区的互动。目前，日本的养老服务已在主推“小规模、多技能的社区养老”。在小规模、多技能的社区养老院中，床位在20至30张左右，包括24小时的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务，类似于养老地产的“7-11”。

　　经典样本3：美国The Terraces——老旧小区升级的护理小区

　　The Terraces是亚利桑那州唯一一个满足了900多项护理标准的社区，护理是它的特色。这里的护士都是最高级别的注册护士，差一步就变成医院。

　　前身为建于1964年的老旧社区，过去五年中分两期进行改建。其中98%的建筑推倒重建，但保留了花园和绿地。Terrace由美国浸信会兴建，属于“保障型”老年住区。入住率达到82%，每月约有四户需要更高级别的护理从而升级到更高级别的公寓。

　　目前，上述养老地产模式也成为国外大城市养老地产的主流。目前，在我国，已经有了“太阳城”模式，其他模式还很少见。在土地越来越稀缺的市场行情下，“镶嵌式”养老住宅和老旧小区的升级将来会在国内多起来。

　　特色样本1：美国大学村——返回母校度晚年

　　近年来，美国的养老地产开始走另类化趋势，比如有人把养老社区搬进了大学。婴儿潮出生的一代受教育水平普遍较高，针对这个特点越来越多的高等院校参与养老，掀起一股“返回母校度晚年”的热潮。在宾夕法尼亚大学校园里就有一个名为“大学村”退休社区，招收本学校的校友，目前住户平均年龄77岁，老人们住在自己的公寓里，每天在酒水减价的时间里和年轻时代的校友们一起聊天，偶尔还去看球赛、听课。在“大学村”里生活，让老人们觉得又回到了年轻时代，周围都是同龄人，没有压力，每天都是开心的欢聚。

　　特色样本2：日本幸朋苑老人院——与幼儿园为伴

　　养老设施与幼儿园共同设置在日本十分常见。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。

　　特色样本3：日本“京都老人之家”——建在医院上的养老院

　　日本的第一家都市型的老人公寓是“京都老人之家”，设计结构多样，而且大楼的下层是一所中型公立医院，方便老人就医，以解除他们最担心的“看病难”的问题。同时，老人之家的公共使用面积大约占设施的三分之一，是老人们娱乐活动和社交的场所。这里可以下围棋、练气功、作茶道、打网球等。另外，为了让这些老人的技术和才能进一步服务于社会，设施内设有“高科技人才中心”，向社会开放，帮助老人进行再就职。

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