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标题: 我看养老地产的现在及将来 [打印本页]

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作者: 几朝古都    时间: 2016-7-21 15:09
标题: 我看养老地产的现在及将来

　　【编者按】

　　养老行业目前到底处于什么样的状态？

　　真实的生存环境，恐怕投资人、运营工作者最清楚。

　　行业的未来到底怎么样？我们经常听理论研究的“大家”发表意见。

　　那么今天我们来看看养老行业的内外围——大家怎么说。

　　正文

　　最近跟几个地产界的资深人士聊了一下，他们的一致看法是，养老地产是个伪命题。养老应该是种服务，应该由专业的养老服务提供商来做，地产商不应僭越。地产商盖好房子，租或者卖（或者结合金融手段）给养老服务机构就好了嘛

　　养老是养老，地产是地产，现在所谓的养老地产其实并没有超出住宅和商业地产的范畴。养老地产之所以大家都说概念大于实质，本质并不是养老地产没有找到明确的商业和盈利模式，而是中国的养老服务产业没有找到商业模式，中国的社会化养老的习惯和氛围还没有形成。当前很多房产商确实是在用养老+旅游的噱头在圈地。

　　实际上，现在的趋势是：靠谱的地产商都在探索社区养老，因为社区才是养老服务发展的温床，养老服务确实也需要地产物业作为经营的场所。只有傻子和骗子还仍然在郊区圈块飞地搞养老地产。

　　中国与外国最大的不同是，中国人习惯了人多，老年人还是喜欢人多喜欢热闹，害怕孤单和寂寞。每天在社区广场跳跳广场舞的老年人肯定比在崇明东滩望洋兴叹的老年人活得长。

　　因此我的结论是，现在所谓养老地产不过是商业地产的一种应用形式，什么时候中国的养老服务成气候了，养老和地产才能开始完美的结合，但养老地产从来就是个伪命题。

　　养老地产目前对于开发商来说的重要用途就是方便拿地

　　现在探索中万科幸福汇，远洋椿萱茂都不能靠养老地产，赚钱的都是周边附加产业。

　　中国人自古的习惯就是居家养老，所以短时间内，探索养老服务可能比探索养老的商业地产更靠谱，你把服务做好，可以运营得挣钱了，以后再附加上地产就好了。

　　但我认为养老地产破局的契机也许就在今明二年。依据有三，一是以互联网思维为导向的跨界合作，二是融资方式的巨大变化，三是社保和医疗改革带来的积极作用。

　　概念是为拿地服务的。

　　原来北京很多老干部都住郊区的，后来马季死把他们都惊了，就都搬到离301附近了。

　　马季就是因为吃麻将面死的，不是多大的问题，因为住郊区，周边的医院不好就给耽误了。所以养老地产不看好。

　　养老地产是养老服务和地产结合的产品，有点像外资管理公司管理的酒店。从限制上来看，主要是政策限制，其中重要的一条是：养老金和医疗保险等社保各地不联网，无法统筹支付。另外，国外成功的养老地产比如三星的养老地产，公司盈利很低，基本上类似于慈善事业。按照国内地产界现有的投资模式，前期研究算不过账来是很正常的事情。现在国内可行的应该还是高端本地养老，一般老百姓还是居家养老比较靠谱。总之这是一条大家都认为该走的路，就像大家认为人总有一天会移民火星一样，但究竟怎么走，何时条件成熟，大家都在探索。

　　销售型养老地产仍然属于住宅地产，习惯了攫取超额利润的开发商难以像制造业企业那样进行精细化的成本控制，而被冠以养老地产的项目基本上都是位置偏僻、配套服务较差，从而难以作为普通住宅销售的项目，这些难以获得超额利润的养老地产项目必然成为开发商的“鸡肋”。

　　另外，开发商习惯了一卖了之的住宅开发，而持有型养老地产属于商业地产，依靠租金收入和店家的服务收益来收回投资。开发商对于需要“慢工出细活”的商业地产运营尚不习惯，对于完全属于服务业的养老地产运营更加缺乏经验和耐心，也大多不具备聘用专业管理团队或者将运营服务外包的开放思维。REITs是国际资本市场商业地产运营阶段开发商或持有人的主流套现模式，但由于我国物业估值过高，租金收益通常连同期银行贷款利息都不能覆盖，发行REITs在逻辑上根本就难以成立，必然沦为现实意义上的“镜花水月”。

　　那么，养老地产是否就不可为了呢?答案是否定的。首先，现实需求十分巨大，而且会越来越大，因为中国在快速进入老龄化社会，并且在进入高度老龄化社会。但这个需求是分层次的，只有两个层面的需求可以市场化、商业化解决，第一是政府购买或者资助的商业化养老服务，第二是完全市场化、服务于高端人群的养老服务。

　　一个商业模式的成立除了需求还要有供给，开发商在很大程度上只是一个资源整合商，养老地产就可能的投资方而言，主要包括以下几个方面：

　　第一是政府性资金，政府性资金主要包括财政性资金，以投资或经营补助的形式给付；政府背景的公益性养老基金，如老龄委下属的公益基金；政府性资金之外的慈善组织的资金。

　　第二是外资。但因外资多以规模、期限结构以及对于稳健性的追求决定了其投资行为具有“高大上”特点，国内养老地产项目，无论是销售型还是持有型，因为不具备稳定的超额收益预期，基本上都难以和外资的投资标准实现对接。

　　第三是保险资金。保险资金规模大、期限长、追求稳健，是成熟的理性投资者，而且物业投资是险资的投资组合之一，养老地产也是近年来人寿保险资金的投资热点领域。保险资金投资偏好于一线城市和沿海旅游度假区的大型物业，以合作建设或者自建物业为主，是养老地产可能的潜在投资人和退出通道。

　　第四是民间投资。民间投资者多由中小住宅开发商转型而来，具有丰富的开发和销售经验，但缺乏运营经验和运营耐心。这类投资具有机会型特点。另外，也有部分民营养老运营机构获得一定的资金积累后进行地产置业或自行开发养老物业，这类机构拥有一定的运营经验。它们普遍以利润为导向进行机会性决策，投资具有轻资产化特点，投资方式灵活多样。

　　第五类是专注于养老产业的投资基金。这类资金处于起步阶段，规模有限，但是前景看好。它们的投资目标聚焦于持有型养老地产，投资于运营阶段而不是开发阶段，投资偏向于养老运营机构，以租赁物业而不是持有物业为主，具有轻资产倾向。

　　立足于养老地产的供需，成功的养老地产投资活动需要把握好以下几个方向：

　　一、了解各种资金类型的特点和投资偏好，根据自身的业务特点选好潜在对象，针对资金需求来投其所好，提升与资金供给方合作成功的可能性。

　　二、以获利能力和成长性来提升自身的魅力。对公司战略和项目开发要进行准确定位，明确目标客群、商业模式，努力获取超额利润，以提升公司和项目的投资价值。一方面以地段的牺牲以及行业政策支持来降低地价和投资，严格控制建造成本，争取政策性资金补贴来降低总的投资成本，从而相对提高收益；另一方面提升运营团队的专业能力，提高管理服务水平，降低运营阶段的风险，在自身不具备运营管理能力将之外包给专业机构。另外，努力提升公司的成长性，以成长溢价获取资本的青睐，对于以养老需求金字塔中下部群体为服务对象的机构更应注意提高公司的成长性。

　　三、以金融创新提升养老地产的资产流动性，从而提升资本吸引力。能实现公司上市更好，在不能实现公司上市的情况下，可以以资产或者权益的证券化来提升资产的流动性，降低投资退出难度，以提升其可投资性，典型的工具如REITs、受益券或商业信托。2014年5月21日前我国第一只REITs产品“中信启航专项资产管理计划”已成立并挂牌流通，之前此类创新金融产品只能去境外发行和流通。

　　四、以资产轻型化来提升投资收益和资产流动性。养老地产的重资产特点限制了资产流动性和收益率，以创新金融手段和金融工具将重资产轻型化，在提高资产流动性的同时，可提高单位资产创造现金流的能力和盈利能力，进而提升养老地产的可投资性。就行业层面而言，为从养老地产发展的角度来支持养老事业的发展，主管部门和行业组织、业界同仁应以行业政策支持和创新发展环境来促进专业性、市场化养老基金的发展，让最了解养老地产的资金来支持养老地产的发展，让专业者卓越。

　　我说大家，为啥都只从地产行业的角度看养老地产呢？的确现阶段养老地产对于地产开发商来说确实不是最赚钱的选择，但从投行眼里，中国的养老地产恰恰是一个巨大的投资机会好吗？特别是其项目的长期性和险资的长期性简直就是绝配好吗？

　　一、先说投资前景：

　　老年消费市场容量大、增长快

　　全国老龄会提供的数据显示，预计到到2020年，我国老年人的退休金总额将达到28,145亿元；到2030年，将增加到73,219亿元。这些资金，大部分将进入市场消费，对高、中、低端的养老院的需求都十分庞大。

　　根据《中国老年学学会养老与护理专业委员对北京养老市场需求》调查显示，大约有36.1%的老年人愿意一次性支付15-40万费用，这部分老年人定位为中端需求能力老人。愿意一次性支付40万元以上费用的占0.5%,这部分老年人定位为具备高端需求能力。按此推算，全国约有80万老人达到高端消费能力。

　　在欧美发达国家，月付1,000-2,000欧元的高端特色养老服务很有市场，在台湾，中档养老机构月度管理费在4,000-6,000元人民币。

　　在中国，基本的居住、饮食、医疗等要求得到满足的条件下，能承受1,500-2,000元费用的中端老人，占9.2%，能每月承受2,000元以上费用的高端消费老人，占1.9%。按此推算，全国达到高端消费能力的老人总数约为300-350万。

　　随着老年住宅市场的日益成熟完善，养老地产将会呈现如下发展趋势：

　　休闲化：为了满足老年住宅对环境的高要求，未来部分老年住宅的选址将会远离城市，选择在郊外风景宜人、环境优美的地方，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访。

　　建筑多样化：随着老年住宅产品的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通将是未来产品的竞争焦点。

　　功能丰富化：未来的老年住宅将不再是单一的养老功能，而是融养老和家庭悠闲于一体，老年住宅社区内蕴藏有丰富的旅游度假资源，不但为老年人的日常生活提供良好的居住环境，而且为亲友提供节假日悠闲度假，更是藉此创造了“合家欢”的亲情时光。

　　科技化：以科技为依托的老年人专用设计是未来老年住宅产品发展中最活跃的一环。日新月异的科学发展，为老年人专用设计提供了基础和注入潜力，基于老年人的更深入的研究将使未来的老年住宅为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，将为老年人带来更方便、安全的全方位保障；网络技术是应用，将使远程交互成为可能，老人与子女的沟通无处不在。

　　社会服务的专业化：作为老年住宅产品的重要组成部分，老年住宅的社区服务不断细化、丰富的过程中向专业化发展。社区服务的专业化包括：社区服务设置的细化与个性化，从业人员专业素质的专业化，服务质量控制管理的规范化等。

　　国内外养老项目运作和管理模式对比
　　日本养老地产

　　从居住模式上来说，日本为适应家庭核心化倾向，采取老少两代在生活上适度分离，而研发建造了一批供老年人与家人同居的新型住宅。这种“两代居”形态的亲子家庭住房空间关系大致可分为：

　　同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备。

　　同居分住型：同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。

　　邻居合住型：分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。

　　完全邻居型：分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。   

　　随着亲子居室和辅助使用空间独立成套程度的提高，两代家庭的独立性也逐步增强，因而上述四种形式其独立性随序增加，如此可适合于不同年龄和健康状况的老年家庭使用。

　　从居住形式上来说，日本的老年住宅又分为：

　　国家建设地方管理的老年人住宅：属于福利型养老机构，由民间开发商建设，政府出资征用的专供老年人使用的集合住宅，租给老年人居住并给予房租补贴。

　　押金式老年人住宅：由开发商出资建设，专供60岁以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用权，并每月交纳管理费等。

　　美国养老住宅

　　美国人意识到老年人口的增多意味着适应这一人群住房需求的增多。1980年到1990年间，护理院、中长期照料和其它老年住房增加了24%。辅助生活机构是老年住房市场里近期发展最快的部分。1990年该部分的收入为125亿美元，2000年约300亿美元。尽管这个行业的70%是以妈妈—爸爸式的运营方式运营，类似于我们目前的民办家族式养老院，排行在前的却是一些著名的房地产商。据统计，排在前30名的辅助生活机构供应商拥有全国约24%的床位数。1999年时排在前5位的每个辅助生活机构，在全国各州的床位数均超过了10,000张。比如排居第三的Marriott，总共拥有11,603张床位分布在全国29个州150家Marriott品牌的养老院里。

　　美国养老住宅产品主要分以下几种形式：

　　（1)独立式老年人住宅：多数是带厨卫的一室户，平面紧凑，采用标准构件，造价经济，总体布局上注意将老人住宅群布置在社区中心附近，结合社区服务设施、社交场所、医疗中心及交通设施。

　　（2)集合式老年人住宅： 有专门的服务人员提供老年人所需服务，一般不包括医疗和护理。住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。

　　（3)护理型老年人住宅： 提供全面的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计。卧室卫生独立，起居室和厨房共用。又可分为养老院和护理院两类。

　　二、再梳理一下概念。

　　首先说养老地产之前，我们要了解三种基本养老模式：

　　1、居家养老（最便宜，适合老人身体较健康，护理需求较少的情况）

　　2、社区养老（适中）

　　3、机构养老（最贵，适合老人身体较虚弱，护理需求较多的情况）

　　其中居家养老中涉及三种养老地产形式：

　　（1）适老化普通住宅。其中还分为老少户和老人专用住宅。这一类养老地产，并未和普通住宅并无太大区别，更像是老年人的生活群落的概念。虽然现在的住宅市场，还很少用这一概念去进行销售，但未来完全进入老龄化社会后，适老化物业的概念将会形成一种重要的住宅需求。未来很有可能在一些环境优美，社区医疗，商业较成熟的项目会大打养老概念。

　　（2）老年社区住宅，终端路线，和适老化普通住宅区别在于它会包含一些适合老年人的公共服务设施，并提供老年人的餐饮，照料等服务。

　　（3）老年公寓，同老年社区住宅，只是物业形态有变化，更多见于市中心或低端项目。

　　社区养老涉及两种养老地产形式：

　　（1）老年人活动中心

　　（2）日托式托老所

　　以上两种主要提供适合老人的综合服务，包括医疗，娱乐，餐饮，零售，清洁，照料等。

　　机构养老就比较多了：

　　（1）公办福利院：福利机构，收费较低

　　（2）私立福利院

　　（3）老年康复院

　　（4）老年护理园

　　（5）临终关怀设施

　　（2）到（4）则有公私合办，私营等形式，照料对象也比较宽泛，从健康老人，护理老人均包括。

　　对于居家养老目前来说，这是中国传统的养老模式，老人居住的主要是自有物业或子女的物业，由自身的养老金和子女来赡养，这种模式的社会成本较低，也比较经济，但未来人口结构的改变，家庭养老人力成本将会剧增，这一模式很难广泛延续。

　　而机构养老到社区养老开始，养老地产就开始有所作为了。首先拿机构养老来说，专门的养老机构将老人集中起来，进行全方位的照顾，可以有效减少赡养人的压力，同时部分困难老人的照顾问题也可以用较低的成本解决。当然目前机构养老发展并不成熟，主要是养老机构的质量，服务水平参次不齐。那么商机也就在这里，我们为什么不做一些质量和服务水平好的？案例：北京汇晨老年公寓。重庆山语印象老年公寓，

　　社区养老模式是一种兼顾家庭和社会的养老模式，可以在城市各个设养老护理服务中心，或建立具备养老护理服务功能的社区。老人在家里也能享受专业的营养，护理，医疗，专业咨询。这一模式也更适合中国老年的生理和心理需求，也节约了单独建立养老机构的精力和成本。

　　但这种模式对于老年人来说花费较高，走得中高端路线，案例：武汉合众优年养老社区，北京太阳城拉年社区，杭州绿城兰亭。万科，良墸文化村随园嘉树，保利西塘越。

　　三、最后说产品：

　　目前普遍的看法是养老地产此时最好的投资方向是居家-社区混合养老模式。目前国内绝大部分的产品也都是社区养老的范畴，当然从专业角度，居家-社区混合养老产品还有向下的细分。

　　（1）协助性养老产品：规模小，属于商住用地项目，一线城市，中心非CBD地段，针对老人的专业配套设施，有一定的自身特色，租赁模式，国内外知名养老运营商操作。目前是中高端老人。

　　（2）多代社区产品：规模较大，住宅用地片偏多，一线城市，次中心成熟地段，配套设施完善，可租可售，目标是中等销售老人。

　　（3）郊区大型养老社区：规模大，划拨或集体用地项目，一线城市，自然环境较好的郊区，设施完善，绿化，景观出众。会员制（如保险公司VIP客户），或租赁，目标高端老人，

　　（4）复合型养生度假社区产品：规模大，商住均可，低密度项目，风景区，旅游城市。景点附近，山区，海边。配套友高端休闲体育和娱乐设施，有些也打分时度假偶的概念，销售会籍，产权或度假屋出租等形式。目标更广范围的高端人群。

　　（5）CCRC社区产品：规模大，商服用地项目，自然生态较好，气候较好的城市，自然环境优越的区域，提供生活，娱乐和专业医疗等综合服务，准入制加服务费，提供仅提供租赁和服务，不销售，目标进行退休养老疗养的官员或企业高管。

　　我们最近在关注几个养老地产的项目。过来凑几句：

　　首先同意刘卓的观点：概念大于实质。之所以有概念的核心原因是中国未来呈现老龄化的趋势越来越明显，百姓和政府都有重视此产业的动机。而实质弱的本因又来自于盈利模式的不确定，投资方对养老地产的赚钱能力缺乏信心。

　　参考一下国外的养老地产盈利模式，主要依靠会员制(一个老人要入会收取80~100万左右)。这在发达国家(老龄化程度高的日本有很多这样的机构)比较普遍，其内在原因和百姓习俗密不可分，国外人的生活非常独立，老了基本不靠儿女的，故而对养老院的需求相对刚性，故而把自己相当部分资金拿来购买一份会员卡他们是心甘情愿的。然而在中国这样一个不养老子不孝的国家，老人宁可把自己的钱给儿子买房，也不会过多考虑给自己花百八十万来弄什么养老院，因为心里一定信任儿女们肯定不能不要，我们做儿女的也较少尝试让爸妈去养老院。自己穷究不用说掏那份养老院的钱了，自己富有了更拉不下脸把爸妈送进养老院，噢，你过那么好，把父母送进养老院，这话传出去让别人听，那个孙子敢拍胸脯说：“我多时髦”这种畜生话！）

　　那国内的养老地产可能靠什么赚钱呢？我认为重点靠周边产业

　　首先是医疗，我倒是建议未来国家甲级医院或老年病专科医院在一些重点旅游区设立分院，养老地产的地点选择往往是山清水秀之地，在这些地方开设分院是很好的收入来源之一，地产物业可以深入与医院洽谈各种合作模式：租赁土地给医院，直接买地皮给物业都可。医院的主要收入就是床位，但我觉着可以在诊断上进行收费创新，对于老年人更加注重的是养生，中医就诊的诊费可以适当提高。

　　但这里还有个重要问题是人群定位，普通百姓肯定不行。省市级离休干部/老一辈商人都有自己或国家赠予的“宝斋”。能锁住的固定人群是屈指可数，唯一能锁住的就是过来的蹭客，捎带手连旅游带养老的可能才是你真正的消费群体。

　　其次就是旅游，其实中国目前的养老地产和旅游地产是有天然联系的，理由很简单，您看看当年的北戴河疗养院，那些老干部房子都在当年看来(时代价值观)风景优美的海岸。但旅游的关键还是在主题，山就是那么个山，水就是那么些水，你怎么把这些素材讲成一套套引人的故事，这就是开发商的本事。

　　最后可以突破的是住宅地产，这一条是所有做地产生意的人都明白的，住宅地产是刚需，挣钱最明显的就是它。

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