荷兰养老专家谈民营养老院空置率为何高

     “来到中国，大家都在说，养老资源紧缺，常常一床难求。但我在天津的一家养老院看到1000多人的床位，却只有20位老人入住，不到2%的入住率。你不得不问，为什么？”6月26日，来川考察的荷兰特蕾莎乐护国际集团创始人特蕾莎·冯德赫克向记者摊开两只手。

       特蕾莎·冯德赫克女士被誉为荷兰养老业的“铁娘子”。2009年她接手荷兰最大的养老集团彼得·佛瑞，并成功改革，使长期亏损的企业在8个月内扭亏为盈。随后，特蕾莎成立了自己的咨询公司，以推广其管理经验和理念。

       在特蕾莎看来，中国养老产业的怪现象并不难解释，因为荷兰在产业勃发的初期也都经历过。

       在国内，建养老机构的流程是，在郊区拿地，建养老院，配备大量员工，然后招收老人，结果是老人觉得太远不愿入住，或者入住了觉得不习惯又搬走，导致空置率高，机构经营举步维艰。

       特蕾莎介绍，荷兰养老产业的经验是，首先进行深度市场调研，掌握老龄人口的集中区域、健康状况、收入、护理需求等核心信息，然后设计养老机构的模式（日托、全托、适老住宅），再选址并设计产品价格和管理架构，针对不同模式进行员工培训。确立好设计方案后就可以进行前期营销。这么做，往往开业前就已有大批潜在客户了。通过这一流程，荷兰的养老机构平均空置率在5%以下，大部分1至2年内可住满，投资回报率则达到5%至30%。

       由于长期针对老人需求进行项目开发，荷兰的养老市场逐渐被细分为八块，并有八种成熟模式的应用，包括居家护理、失智症老人日托中心、康复中心、护理宾馆、失智老人住宅、传统护理院、高端私立养老院、适老性住宅。

     “更细地划分市场，可以带来更明晰的商业模式和前景。”特蕾莎介绍，中国的养老产业方兴未艾，资本很活跃，政府很支持，但是对市场需求的挖掘还不够，只是将市场粗略地划分为居家养老、社区养老和机构养老三种。出于成本考虑，没按老人需求选择商业模式。

       特蕾莎举例，比如选址，如算眼前的账，便宜的地块是可降低成本，但老人不喜欢被隔离和被抛弃的感觉，长期来看，难以收回投资，此前欧洲尝试了很多度假式养老项目和养老城项目，都失败了。“希望中国养老产业界能吸取我们的教训。”特蕾莎说。

     “来到中国，大家都在说，养老资源紧缺，常常一床难求。但我在天津的一家养老院看到1000多人的床位，却只有20位老人入住，不到2%的入住率。你不得不问，为什么？”6月26日，来川考察的荷兰特蕾莎乐护国际集团创始人特蕾莎·冯德赫克向记者摊开两只手。

       特蕾莎·冯德赫克女士被誉为荷兰养老业的“铁娘子”。2009年她接手荷兰最大的养老集团彼得·佛瑞，并成功改革，使长期亏损的企业在8个月内扭亏为盈。随后，特蕾莎成立了自己的咨询公司，以推广其管理经验和理念。

       在特蕾莎看来，中国养老产业的怪现象并不难解释，因为荷兰在产业勃发的初期也都经历过。

       在国内，建养老机构的流程是，在郊区拿地，建养老院，配备大量员工，然后招收老人，结果是老人觉得太远不愿入住，或者入住了觉得不习惯又搬走，导致空置率高，机构经营举步维艰。

       特蕾莎介绍，荷兰养老产业的经验是，首先进行深度市场调研，掌握老龄人口的集中区域、健康状况、收入、护理需求等核心信息，然后设计养老机构的模式（日托、全托、适老住宅），再选址并设计产品价格和管理架构，针对不同模式进行员工培训。确立好设计方案后就可以进行前期营销。这么做，往往开业前就已有大批潜在客户了。通过这一流程，荷兰的养老机构平均空置率在5%以下，大部分1至2年内可住满，投资回报率则达到5%至30%。

       由于长期针对老人需求进行项目开发，荷兰的养老市场逐渐被细分为八块，并有八种成熟模式的应用，包括居家护理、失智症老人日托中心、康复中心、护理宾馆、失智老人住宅、传统护理院、高端私立养老院、适老性住宅。

     “更细地划分市场，可以带来更明晰的商业模式和前景。”特蕾莎介绍，中国的养老产业方兴未艾，资本很活跃，政府很支持，但是对市场需求的挖掘还不够，只是将市场粗略地划分为居家养老、社区养老和机构养老三种。出于成本考虑，没按老人需求选择商业模式。

       特蕾莎举例，比如选址，如算眼前的账，便宜的地块是可降低成本，但老人不喜欢被隔离和被抛弃的感觉，长期来看，难以收回投资，此前欧洲尝试了很多度假式养老项目和养老城项目，都失败了。“希望中国养老产业界能吸取我们的教训。”特蕾莎说。