国开行评审处长内部讲话曝光：养老企业贷款条件及策略

       自07年开始，开发银行开始涉足养老贷款业务，在规划和调研的基础上，积极探索模式，制定了相关的制度，并深化与相关部门的合作，为全面推进养老服务工作奠定了基础。现在我们对养老贷款的支持主要从养老设施的建设入手，明确以下是我们支持的重点和方向。

       一、国开行支持养老服务业的重点

       第一是社区养老设施建设项目，社区养老设施建设具有投入少，受益面广的特点，是当前政府实施养老工作的重点，我们将选择经济实力较强，老龄化程度较高的地区，以市县区为单位，通过PPP或者政府购买模式，支持养老社区的建设。包括日间照料中心，老年活动中心，以及居民区无障碍设施的改造，通过开发性金融大额批发资金的支持，推动社区养老基础设施的升级换代。

       第二我们重点支持公办保障性养老机构的建设，公办保障性养老机构在我国养老服务业中具有托底和保障的作用。

       第三也是我们今天养老地产的主题，我们也是支持社会力量去办养老项目，支持国有大中型企业，民营企业建设养老服务机构。

       第四我们支持的方向就是全国养老综合改革试点地区的建设项目，这个是去年2014年8月国家发改委和民政部确定42个地区作为全国养老服务业的综合改革试点地区。

       以上四方面是我们开发银行支持养老服务业的支持重点，可以看出来我们既支持以政府为主导的保障性的养老设施建设，也支持国有企业或者民营企业、社会力量举办的这种养老社区建设。

       二、国开行支持养老服务业的思路

       养老地产项目是我们工作中受理最多的类型，融资需求旺盛，开发银行在浙江与一家知名房地产公司合作，贷款支持了在浙江地区的一个健康养老社区项目。最近该公司就这个项目的二期再次向我行申请6亿元的贷款，目前在评审当中。对这块新兴领域，我们经常参加研究会的一些座谈，银行都处于观望阶段。目前我们也处于摸索阶段。当前我们主要从以下几个方面考核和评估养老地产项目。

       一是项目的性质，我们认为养老项目是一个产业链，一分建设，九分服务，项目成功与否的核心在于后期服务。以房地产为载体，提供良好的老年人服务，这是我们的支持方向。圈地卖房的项目不予支持。

       第二对借款客户的要求，首先要依法取得企事业法人的主体资格，或其他合格主体，且信用记录良好。第二是借款客户或其控股股东具备项目开发的资金实力，项目资本仅至少20%。

       第三借款人具备建设和运营养老经验，党主任说现在没有行业经验，但是我们评估认为他具备养老项目的运营能力的也可以。第三方面就是项目的行政审批，这个跟其他项目一样，我们要求规划、土地、可研、环评都要获得国家有关部门的审批，如果有医养结合的项目，医疗也获得相关部门的审批。

       第四就是项目的定位，应该结合老年人消费能力不强，消费能力的问题，应该找准市场定位，找准老年人的需求，尤其是对在郊区边远的养老项目，要打造具有鲜明的特色和吸引力的项目。

       第五就是担保的落实情况，如果这种项目和银行对接，如何落实担保，包括土地使用权及房产抵押，包括现在讲的划拨土地，划拨土地前面的同志也说过，它不能单独抵押。也可以采用股东担保或者股东资产抵押以及其他第三方担保。

       以上就是我们从项目的性质，借款人的条件以及项目的审批，市场定位，担保的落实情况，简单的跟大家介绍一下我们开发银行当前考量和评估一个养老地产项目的基本点。我们真诚的希望与养老企业从规划入手，共同努力，培养扶持具有良好市场竞争力的项目，打造具有品牌影响力的养老服务领域龙头企业。

       三、对养老业贷款业务的建议

       养老地产项目，首先应该树立养老地产科学发展的理念。养老地产不是房地产向老年群体的延伸，盈利模式应该从短期利益向长期稳定回报转，养老地产项目前期投入大，回报周期长，考虑到养老行业的特点，国开行在制定养老项目的评审指导意见的时候，反复调研，反复思考，开发银行养老贷款的期限最长可以达到15年，和整个自筹的期限能够匹配。而且同时我们考虑到养老地产项目在前期现金流有一个培育过程，我们可以支持和养老地产相匹配的商业地产，同时一体化支持。通过商业地产这种收入盈利，来弥补养老地产在初期现金流的不足。

       其次，我们也建议规范养老地产的营销模式，当前养老地产的营销模式是多元化的。采取何种营销模式，是企业自主经营的活动范围。只要市场接受就可以了，但是现在市场营销模式非常广，有不同年限的这种会员制，租赁制，以及一次性养育费等多种形式，但是你只要和银行接洽的话，这点也是我们银行操作当中一个比较困惑的点。比如会员制，有十年二十年五十年的甚至无期限的，你如果把这种资产抵押给开行，形式上的权利和实质上的权利是相分离的，银行怎么接受你在建工程。还有部分现金回流过来，在签订条款当中，都有一些保留性条款，是不是可以作为还款的现金流，这都不是大的问题，只是养老地产是刚刚在发展中的问题。随着制度的完善，我觉得这些我们都在探讨。

       再次，我们建议积极培育养老担保体系的建设，前面专家也说过，推动各级政府安排财政资金，建立信用担保专项资金，发挥政府政策性资金的杠杆作用。

       最后，表一个态，国家开发银行在养老工作上将有一个非常大的举措，有信心，有决心，能拓展一个新的局面，发挥开发性金融的先锋作用，与企业一起合作，推动中国养老事业的健康持续发展。

       附贷款条件：

     （一）借款人

借款人应为依法成立的实施社会养老服务体系建设的企（事）业法人及其他合格主体，具有清晰的产权关系和健全的治理结构，并具有与国家开发银行合作开展业务的相应资质。不同类型的借款人需满足相应行业的从业资质和条件。

     （二）项目筹资

养老项目的资本金来源含政府补助资金、借款人自有资金和纳入项目总投资的借款人非货币资产等。资本金占比应不低于总投资的20%，不足部分可申请贷款；项目资本金应与贷款资金同比例到位。

     （三）还款来源

公司融资的还款来源主要为公司自由现金流，包括但不限于借款人日常经营性收入、借款人自身拥有的资产变现产生的收益等。
项目融资的还款来源主要为项目自由现金流，包含但不限于养老床位的租赁收入、各项养老服务的收费、配套商业设施的销售（或租赁）收入等。

     （四）贷款利率和期限

贷款利率按照国家开发银行贷款定价模型进行测算。贷款期限根据项目偿债能力分析确定，最长不超过15年，宽限期应不超过项目建设期，且一般不超过3年。

       自07年开始，开发银行开始涉足养老贷款业务，在规划和调研的基础上，积极探索模式，制定了相关的制度，并深化与相关部门的合作，为全面推进养老服务工作奠定了基础。现在我们对养老贷款的支持主要从养老设施的建设入手，明确以下是我们支持的重点和方向。

       一、国开行支持养老服务业的重点

       第一是社区养老设施建设项目，社区养老设施建设具有投入少，受益面广的特点，是当前政府实施养老工作的重点，我们将选择经济实力较强，老龄化程度较高的地区，以市县区为单位，通过PPP或者政府购买模式，支持养老社区的建设。包括日间照料中心，老年活动中心，以及居民区无障碍设施的改造，通过开发性金融大额批发资金的支持，推动社区养老基础设施的升级换代。

       第二我们重点支持公办保障性养老机构的建设，公办保障性养老机构在我国养老服务业中具有托底和保障的作用。

       第三也是我们今天养老地产的主题，我们也是支持社会力量去办养老项目，支持国有大中型企业，民营企业建设养老服务机构。

       第四我们支持的方向就是全国养老综合改革试点地区的建设项目，这个是去年2014年8月国家发改委和民政部确定42个地区作为全国养老服务业的综合改革试点地区。

       以上四方面是我们开发银行支持养老服务业的支持重点，可以看出来我们既支持以政府为主导的保障性的养老设施建设，也支持国有企业或者民营企业、社会力量举办的这种养老社区建设。

       二、国开行支持养老服务业的思路

       养老地产项目是我们工作中受理最多的类型，融资需求旺盛，开发银行在浙江与一家知名房地产公司合作，贷款支持了在浙江地区的一个健康养老社区项目。最近该公司就这个项目的二期再次向我行申请6亿元的贷款，目前在评审当中。对这块新兴领域，我们经常参加研究会的一些座谈，银行都处于观望阶段。目前我们也处于摸索阶段。当前我们主要从以下几个方面考核和评估养老地产项目。

       一是项目的性质，我们认为养老项目是一个产业链，一分建设，九分服务，项目成功与否的核心在于后期服务。以房地产为载体，提供良好的老年人服务，这是我们的支持方向。圈地卖房的项目不予支持。

       第二对借款客户的要求，首先要依法取得企事业法人的主体资格，或其他合格主体，且信用记录良好。第二是借款客户或其控股股东具备项目开发的资金实力，项目资本仅至少20%。

       第三借款人具备建设和运营养老经验，党主任说现在没有行业经验，但是我们评估认为他具备养老项目的运营能力的也可以。第三方面就是项目的行政审批，这个跟其他项目一样，我们要求规划、土地、可研、环评都要获得国家有关部门的审批，如果有医养结合的项目，医疗也获得相关部门的审批。

       第四就是项目的定位，应该结合老年人消费能力不强，消费能力的问题，应该找准市场定位，找准老年人的需求，尤其是对在郊区边远的养老项目，要打造具有鲜明的特色和吸引力的项目。

       第五就是担保的落实情况，如果这种项目和银行对接，如何落实担保，包括土地使用权及房产抵押，包括现在讲的划拨土地，划拨土地前面的同志也说过，它不能单独抵押。也可以采用股东担保或者股东资产抵押以及其他第三方担保。

       以上就是我们从项目的性质，借款人的条件以及项目的审批，市场定位，担保的落实情况，简单的跟大家介绍一下我们开发银行当前考量和评估一个养老地产项目的基本点。我们真诚的希望与养老企业从规划入手，共同努力，培养扶持具有良好市场竞争力的项目，打造具有品牌影响力的养老服务领域龙头企业。

       三、对养老业贷款业务的建议

       养老地产项目，首先应该树立养老地产科学发展的理念。养老地产不是房地产向老年群体的延伸，盈利模式应该从短期利益向长期稳定回报转，养老地产项目前期投入大，回报周期长，考虑到养老行业的特点，国开行在制定养老项目的评审指导意见的时候，反复调研，反复思考，开发银行养老贷款的期限最长可以达到15年，和整个自筹的期限能够匹配。而且同时我们考虑到养老地产项目在前期现金流有一个培育过程，我们可以支持和养老地产相匹配的商业地产，同时一体化支持。通过商业地产这种收入盈利，来弥补养老地产在初期现金流的不足。

       其次，我们也建议规范养老地产的营销模式，当前养老地产的营销模式是多元化的。采取何种营销模式，是企业自主经营的活动范围。只要市场接受就可以了，但是现在市场营销模式非常广，有不同年限的这种会员制，租赁制，以及一次性养育费等多种形式，但是你只要和银行接洽的话，这点也是我们银行操作当中一个比较困惑的点。比如会员制，有十年二十年五十年的甚至无期限的，你如果把这种资产抵押给开行，形式上的权利和实质上的权利是相分离的，银行怎么接受你在建工程。还有部分现金回流过来，在签订条款当中，都有一些保留性条款，是不是可以作为还款的现金流，这都不是大的问题，只是养老地产是刚刚在发展中的问题。随着制度的完善，我觉得这些我们都在探讨。

       再次，我们建议积极培育养老担保体系的建设，前面专家也说过，推动各级政府安排财政资金，建立信用担保专项资金，发挥政府政策性资金的杠杆作用。

       最后，表一个态，国家开发银行在养老工作上将有一个非常大的举措，有信心，有决心，能拓展一个新的局面，发挥开发性金融的先锋作用，与企业一起合作，推动中国养老事业的健康持续发展。

       附贷款条件：

     （一）借款人

借款人应为依法成立的实施社会养老服务体系建设的企（事）业法人及其他合格主体，具有清晰的产权关系和健全的治理结构，并具有与国家开发银行合作开展业务的相应资质。不同类型的借款人需满足相应行业的从业资质和条件。

     （二）项目筹资

养老项目的资本金来源含政府补助资金、借款人自有资金和纳入项目总投资的借款人非货币资产等。资本金占比应不低于总投资的20%，不足部分可申请贷款；项目资本金应与贷款资金同比例到位。

     （三）还款来源

公司融资的还款来源主要为公司自由现金流，包括但不限于借款人日常经营性收入、借款人自身拥有的资产变现产生的收益等。
项目融资的还款来源主要为项目自由现金流，包含但不限于养老床位的租赁收入、各项养老服务的收费、配套商业设施的销售（或租赁）收入等。

     （四）贷款利率和期限

贷款利率按照国家开发银行贷款定价模型进行测算。贷款期限根据项目偿债能力分析确定，最长不超过15年，宽限期应不超过项目建设期，且一般不超过3年。