田园租地、专业托管、入户养老、民营养老院如何解困

       2015年12月28日，公立养老院“一床难求”，部分民营养老机构的经营状况却举步维艰：景山附近一所老年养护中心成立两年只住过30多位老人；2012年建成的广外老年公寓投入上千万，每个月却仅有40余万元营业额；怀柔满怀柔情养老院两年投入700万元也仅收住过24位老人，入住率不足20%……对于民营养老院的经营者来说，土地、房屋、人员等经营初期的巨大投入就已经让他们背负起较沉重的负担，低入住率更是让他们不堪重负。如何贴补养老亏本、解开经营之困？不少民营养老机开始尝试新思路......

       贴补型 租地种菜“田园养老”

       样本：昌平颐和爱老养老基地

       上周五，昌平区小汤山大赴任村的一个大院里，张德跃正指挥着几个工人盖温室大棚，“先种点儿蔬菜，草莓是赶不上了，明年一定种起来，让老人们尝尝鲜儿。”他心里盘算着，手上也没停，赶紧在本子上记录下这几天要采购的种子和设备。温室大棚只是这个大院子的其中一角，东边是养牲畜的圈，南边有一片带遮阳篷的桌椅，西边有个能住下三四十人的四合院……眼前这占地60亩的大院子可不是张德跃的家，而是他新开办两个多月的颐和爱老养老基地。

       四合院的北厢房里，82岁的梁老太太正靠在床头看电视，旁边还有一只不大的京巴犬，乖乖地趴在地上陪着。住了两个月的梁老太显然已经把这里当成了家，桌上摆起了全家福，照片上，儿孙满堂，笑得灿烂。“儿女都忙，我生活上还能自理，就住过来了。和那些动不动就收五六千的养老院相比，这儿太划算了。每月2000元的床位费、每天25元伙食费，还有每月100元照料费，有专人帮忙洗衣服打扫卫生。”

       价格实惠只是这家养老院吸引梁老太和家人的一方面，这里还推行一种田园式的养老方式，老人和儿女可以在敬老院里租下一块地，自己种植蔬菜水果，梁老太的儿子就以每年1800元的价格租了一分地。“我是种不动了，不过租了地，孩子们来看我的时候就有的玩了。”

       这个田园式养老思路，是张德跃想出来的。从十年前开始做养老事业，他已经失败过不少次，赔过不少钱。长年经营民办医院的张德跃看出了养老机构的刚性需求，2005年，他在顺义接下一个占地约40亩的院子，投入了20多万元，把院里的8栋小楼改造成了养老院设施。一切就绪就等开业，结果这个小院的土地产权却出了纠纷。养老院“流产”，张德跃白白扔进20多万。2013年，张德跃再次进入养老领域，这次他打算做社区养老，并且投入十几万元在北沙滩附近找了房，办起了养老日间照料中心，很受周边老人欢迎。可没开几天，相关政府部门找上门了，指出房屋没有经营权，“没办法，这是硬伤，最后还是关门了。”

       近些年来流行城里人到郊区租地种菜，这给了张德跃灵感，打算将养老和郊区休闲相结合。张德跃算过一笔账，这间敬老院每年的成本在10万元左右，在所有床位住满的情况下，仅靠床位费、伙食费和护理费也就只能打个平手，很难实现盈利和长远发展。“老人普遍节俭，所以想从老人手里挣钱太难了。”张德跃将创收的目标放在了老人的子女身上，租地开荒种菜，还可以让孙辈在院子里骑小马、养小动物。孩子们既探望了老人，又接触了大自然，全家其乐融融。

       点评：

       民政部养老服务业专家委员会委员乌丹星认为，养老搭配其他相关产业一起发展，不失为是一种尝试，但远期的收效依然有待观望。老人能下地种菜的毕竟少之又少，他们更多的是愿意看着子女在地里忙活。然而从租地种菜休闲度假本身来说，持续力和吸引力都需要养老机构进一步挖掘才行。

       托管型 专业团队“管家养老”

       样本：房山区同年华养老院

       房山区同年华养老院院长刘贞月的微信朋友圈里，每天都会更新养老院的新情况，老人们吃了啥、玩了啥，谁来探望了，搞啥活动了，哪怕是老人对护理员的一句赞美，她都愿意记录在里面。自从今年下半年正式开始管理这家养老院，刘贞月和她的管理团队全身心地投入进来。

       其实，刘贞月并不是这家民营养老院的创始人，而是接管者，在此之前，同年华养老院已经开业两年多了，但经营状况十分惨淡，300个床位的养老院只有十几个老人入住，就算收费不高也没人愿意住进来。刘贞月说，经营不佳主要源于经营者经验不足，“开办敬老院可不是请来厨子、保姆就可以的，需要专业团队专业管理。”

       为此，全国老龄办信息中心养老服务中心与同年华养老院原来的经营者签定托管协议，所有养老床位由专业公司托管，主要为失能失智老人提供专业化的医养服务。刘贞月就是代表养老服务中心来管理养老院的，每年只需要给原来的经营者支付租金，自己聘请医生和护士，为老人们开展管家式养老服务，托管不到半年，这里已经增加到20多位入住老人。“我们的改变，家属都看得到，也得到了认可。”一位老人家属也深有同感，他告诉记者，老人的房间和卫生间没有隔断，之前的护理员根本不注意打扫，屋里经常有厕所的味道，改成托管之后，他发现房间里的味道一点儿都没有了，在护理员的照料下，老人的精神特别好。

       已经在养老行业从业10年的刘贞月说，几乎每个养老院在建院之初都有3到5年的时间赚不到钱，但她相信专业的团队和管理模式会带来全新的改变，赢得口碑和客源。

       点评：

       乌丹星认为，过去民营养老院的传统模式是谁投资谁管理，但建养老院的人不一定懂如何管理。专业托管是一种创新养老模式，首先在硬件成本上就省下了不少投入，硬件投入少自然收费就能降下来。对于老人来说，养老看中的除了收费还有就是服务，软件服务做好，老人更愿意接受。对于民营养老院来说，控制成本是最重要的，“控制好成本就相当于利润。”因此，民营养老机构不需要一味追求高大上的硬件装潢，而是应当用文化氛围、软件服务来服务老人，务实最重要。

       创新型 互联网式“以房养老”

       样本：清檬居家养老照护中心

       孙先生前阵子把母亲的房子出租了，但母亲依然留在自家住着，还有专业人员照顾。这并不是件奇怪的事情，而是孙先生通过清檬居家养老照护中心，实现了新型的“以房养老”。传统意义上的“以房养老”是将房屋抵押给金融机构，收回的资金再为老人寻找养老机构入住，而清檬居家养老照护中心推出的新型“以房养老”，则是主要针对有护理需求的老人。

     “有些空巢老人房子很大，却没人陪伴和照顾。”清檬居家养老照护中心相关负责人介绍，如果老人的房屋符合照护中心的设立条件，即可对房间进行标准化改造，比如增加无障碍设施，在卫生间、卧室安装扶手，为失能老人或半失能老人配备护理床等，专业的护理人员可以上门24小时提供护理，护理费用在五千至七千不等。不需要房屋产权抵押，也没有产权归属问题，老人利用自己的房屋可以免交、少交养老护理费，甚至如果房屋租金如果高于护理费用，还可以得到返还。

     “管做饭，管看护，老人还有人陪了，我们特别放心。”孙先生算了一笔账，以前每月请保姆、给老人做康复等费用加起来近万元，而现在房租就可以抵了养老金，关键是老人得到了24小时专业看护。

       创建之初的民营养老机构，几乎都要面临高额的基础建设成本投入，而清檬的“以房养老”正好省去了这方面的投入，降低了运营成本。值得一提的是清檬的“互联网＋”养老模式，使用先进的业务系统记录为老人服务的过程，老人吃饭、吃药、康复训练等生活信息每天都会生成照护日志，自动发送到老人子女的手机上，老人一整天的情况一目了然。老人甚至还能与出差或远在海外的子女实时互动，让子女感到安心。

       点评：

       在民营养老机构中，房屋成本和人力成本是比较高的两项投入，乌丹星认为，这种“以房养老”可以大大节省成本，与互联网相结合，也会节省大量的人力成本。但“互联网＋”养老的概念实际上更多的是推广给工作忙碌的年轻人的，而对于时间相对宽裕的老人来说免费就用，收费就不用。值得注意的是，现在很多结合互联网的养老模式都是炒作概念，应该落到服务的本质上来。此外，在人才培养和重视细节方面，也是民营养老院需要格外关注的，不能用粗旷的方式来管理每一位老人，精准的个性化服务方案才是未来民营养老机构的发展方向。

       2015年12月28日，公立养老院“一床难求”，部分民营养老机构的经营状况却举步维艰：景山附近一所老年养护中心成立两年只住过30多位老人；2012年建成的广外老年公寓投入上千万，每个月却仅有40余万元营业额；怀柔满怀柔情养老院两年投入700万元也仅收住过24位老人，入住率不足20%……对于民营养老院的经营者来说，土地、房屋、人员等经营初期的巨大投入就已经让他们背负起较沉重的负担，低入住率更是让他们不堪重负。如何贴补养老亏本、解开经营之困？不少民营养老机开始尝试新思路......

       贴补型 租地种菜“田园养老”

       样本：昌平颐和爱老养老基地

       上周五，昌平区小汤山大赴任村的一个大院里，张德跃正指挥着几个工人盖温室大棚，“先种点儿蔬菜，草莓是赶不上了，明年一定种起来，让老人们尝尝鲜儿。”他心里盘算着，手上也没停，赶紧在本子上记录下这几天要采购的种子和设备。温室大棚只是这个大院子的其中一角，东边是养牲畜的圈，南边有一片带遮阳篷的桌椅，西边有个能住下三四十人的四合院……眼前这占地60亩的大院子可不是张德跃的家，而是他新开办两个多月的颐和爱老养老基地。

       四合院的北厢房里，82岁的梁老太太正靠在床头看电视，旁边还有一只不大的京巴犬，乖乖地趴在地上陪着。住了两个月的梁老太显然已经把这里当成了家，桌上摆起了全家福，照片上，儿孙满堂，笑得灿烂。“儿女都忙，我生活上还能自理，就住过来了。和那些动不动就收五六千的养老院相比，这儿太划算了。每月2000元的床位费、每天25元伙食费，还有每月100元照料费，有专人帮忙洗衣服打扫卫生。”

       价格实惠只是这家养老院吸引梁老太和家人的一方面，这里还推行一种田园式的养老方式，老人和儿女可以在敬老院里租下一块地，自己种植蔬菜水果，梁老太的儿子就以每年1800元的价格租了一分地。“我是种不动了，不过租了地，孩子们来看我的时候就有的玩了。”

       这个田园式养老思路，是张德跃想出来的。从十年前开始做养老事业，他已经失败过不少次，赔过不少钱。长年经营民办医院的张德跃看出了养老机构的刚性需求，2005年，他在顺义接下一个占地约40亩的院子，投入了20多万元，把院里的8栋小楼改造成了养老院设施。一切就绪就等开业，结果这个小院的土地产权却出了纠纷。养老院“流产”，张德跃白白扔进20多万。2013年，张德跃再次进入养老领域，这次他打算做社区养老，并且投入十几万元在北沙滩附近找了房，办起了养老日间照料中心，很受周边老人欢迎。可没开几天，相关政府部门找上门了，指出房屋没有经营权，“没办法，这是硬伤，最后还是关门了。”

       近些年来流行城里人到郊区租地种菜，这给了张德跃灵感，打算将养老和郊区休闲相结合。张德跃算过一笔账，这间敬老院每年的成本在10万元左右，在所有床位住满的情况下，仅靠床位费、伙食费和护理费也就只能打个平手，很难实现盈利和长远发展。“老人普遍节俭，所以想从老人手里挣钱太难了。”张德跃将创收的目标放在了老人的子女身上，租地开荒种菜，还可以让孙辈在院子里骑小马、养小动物。孩子们既探望了老人，又接触了大自然，全家其乐融融。

       点评：

       民政部养老服务业专家委员会委员乌丹星认为，养老搭配其他相关产业一起发展，不失为是一种尝试，但远期的收效依然有待观望。老人能下地种菜的毕竟少之又少，他们更多的是愿意看着子女在地里忙活。然而从租地种菜休闲度假本身来说，持续力和吸引力都需要养老机构进一步挖掘才行。

       托管型 专业团队“管家养老”

       样本：房山区同年华养老院

       房山区同年华养老院院长刘贞月的微信朋友圈里，每天都会更新养老院的新情况，老人们吃了啥、玩了啥，谁来探望了，搞啥活动了，哪怕是老人对护理员的一句赞美，她都愿意记录在里面。自从今年下半年正式开始管理这家养老院，刘贞月和她的管理团队全身心地投入进来。

       其实，刘贞月并不是这家民营养老院的创始人，而是接管者，在此之前，同年华养老院已经开业两年多了，但经营状况十分惨淡，300个床位的养老院只有十几个老人入住，就算收费不高也没人愿意住进来。刘贞月说，经营不佳主要源于经营者经验不足，“开办敬老院可不是请来厨子、保姆就可以的，需要专业团队专业管理。”

       为此，全国老龄办信息中心养老服务中心与同年华养老院原来的经营者签定托管协议，所有养老床位由专业公司托管，主要为失能失智老人提供专业化的医养服务。刘贞月就是代表养老服务中心来管理养老院的，每年只需要给原来的经营者支付租金，自己聘请医生和护士，为老人们开展管家式养老服务，托管不到半年，这里已经增加到20多位入住老人。“我们的改变，家属都看得到，也得到了认可。”一位老人家属也深有同感，他告诉记者，老人的房间和卫生间没有隔断，之前的护理员根本不注意打扫，屋里经常有厕所的味道，改成托管之后，他发现房间里的味道一点儿都没有了，在护理员的照料下，老人的精神特别好。

       已经在养老行业从业10年的刘贞月说，几乎每个养老院在建院之初都有3到5年的时间赚不到钱，但她相信专业的团队和管理模式会带来全新的改变，赢得口碑和客源。

       点评：

       乌丹星认为，过去民营养老院的传统模式是谁投资谁管理，但建养老院的人不一定懂如何管理。专业托管是一种创新养老模式，首先在硬件成本上就省下了不少投入，硬件投入少自然收费就能降下来。对于老人来说，养老看中的除了收费还有就是服务，软件服务做好，老人更愿意接受。对于民营养老院来说，控制成本是最重要的，“控制好成本就相当于利润。”因此，民营养老机构不需要一味追求高大上的硬件装潢，而是应当用文化氛围、软件服务来服务老人，务实最重要。

       创新型 互联网式“以房养老”

       样本：清檬居家养老照护中心

       孙先生前阵子把母亲的房子出租了，但母亲依然留在自家住着，还有专业人员照顾。这并不是件奇怪的事情，而是孙先生通过清檬居家养老照护中心，实现了新型的“以房养老”。传统意义上的“以房养老”是将房屋抵押给金融机构，收回的资金再为老人寻找养老机构入住，而清檬居家养老照护中心推出的新型“以房养老”，则是主要针对有护理需求的老人。

     “有些空巢老人房子很大，却没人陪伴和照顾。”清檬居家养老照护中心相关负责人介绍，如果老人的房屋符合照护中心的设立条件，即可对房间进行标准化改造，比如增加无障碍设施，在卫生间、卧室安装扶手，为失能老人或半失能老人配备护理床等，专业的护理人员可以上门24小时提供护理，护理费用在五千至七千不等。不需要房屋产权抵押，也没有产权归属问题，老人利用自己的房屋可以免交、少交养老护理费，甚至如果房屋租金如果高于护理费用，还可以得到返还。

     “管做饭，管看护，老人还有人陪了，我们特别放心。”孙先生算了一笔账，以前每月请保姆、给老人做康复等费用加起来近万元，而现在房租就可以抵了养老金，关键是老人得到了24小时专业看护。

       创建之初的民营养老机构，几乎都要面临高额的基础建设成本投入，而清檬的“以房养老”正好省去了这方面的投入，降低了运营成本。值得一提的是清檬的“互联网＋”养老模式，使用先进的业务系统记录为老人服务的过程，老人吃饭、吃药、康复训练等生活信息每天都会生成照护日志，自动发送到老人子女的手机上，老人一整天的情况一目了然。老人甚至还能与出差或远在海外的子女实时互动，让子女感到安心。

       点评：

       在民营养老机构中，房屋成本和人力成本是比较高的两项投入，乌丹星认为，这种“以房养老”可以大大节省成本，与互联网相结合，也会节省大量的人力成本。但“互联网＋”养老的概念实际上更多的是推广给工作忙碌的年轻人的，而对于时间相对宽裕的老人来说免费就用，收费就不用。值得注意的是，现在很多结合互联网的养老模式都是炒作概念，应该落到服务的本质上来。此外，在人才培养和重视细节方面，也是民营养老院需要格外关注的，不能用粗旷的方式来管理每一位老人，精准的个性化服务方案才是未来民营养老机构的发展方向。