深度解析中国养老产业发展前景

　　随着养老产业竞争的不断加剧，大型养老企业间并购整合与资本运作日趋频繁，国内优秀的养老企业愈来愈重视对行业市场的研究，特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。正因为如此，一大批国内优秀的养老企业21Q        1    品牌迅速崛起，逐渐成为养老产业中的翘楚！

　　一、中国养老产业发展现状分析

　　1. 中国养老产业发展现状

　　中国养老行业所处阶段

　　中国养老产业尚处于起步阶段。我国的养老产业才刚起步，发展还处在初级阶段。以养老床位测算，按照国际通行的5%老年人需要进入机构养老标准，我国至少需要1000多万张床位，而现在只有约550万张，缺口达450多万张。特别是要实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标，养老产业发展空间广阔。

　　中国养老产业需求分析

　　1）我国老年人口呈快速增长趋势，提供了庞大的潜在老年消费市场

　　随着新中国成立后50年代出生高峰的人口即将进入老年，我国的人口老龄化速度将进入发展时期。

　　2）老年人口消费潜力相当可观

　　根据预测，2050年我国老年人口将达到4.8亿；2014年至2050年间，老年人口消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP比重将从8%左右增长到33%左右。

　　3）养老金融工具需求日益迫切

　　目前75%的中国老年人口拥有住房，但现有住房是按照年轻型社会的需求建造的，缺乏适老性设计。

　　4）老年人消费观念转强

　　部分老年人的消费观念已经由被动走向主动，且在市场上相当活跃部分55岁以上的新老年人，他们的消费观念已经不同于传统老年人，因此他们是推动今后老年市场发展的主要力量。

　　中国养老产业供给分析

　　1）养老金融产品单一低效

　　目前，银行、保险、基金、证券等机构正在开始试水老龄市场，养老专属理财产品、养老保险产品、养老金信托产品等金融产品陆续推出。但总体来说，中国老龄金融发展尚处于起步阶段，养老金融产品单一低效，许多老年人以储蓄为唯一的理财方式。养老保险方面也存在过于依赖基本养老保险、其他养老保险补充不足的问题。

　　2）养老床位缺口较大

　　截止2015年末，全国各类提供住宿的社会服务机构3.2万个，其中养老服务机构2.8万个。社会服务床位676.3万张，其中养老床位669.8万张。年末共有社区服务中心2.4万个，社区服务站12.5万个。而根据中国”十三五”规划，“十三五”期间，每千名老年人口拥有的养老床位数将提升至35-40张，其中护理型床位比例不低于30%。目前我国老年人拥有养老床位比例为3.2%，对应的是每千名老人拥有养老床位数为32张。

　　2. 中国养老产业投资效益

　　中国养老产业营收规模

　　由于我国的养老产业才刚刚开始发展，尚无真正成熟的模式，也没有以养老产业为主业的上市公司，并且养老产业作为一个涉及极广的新兴市场，有待进一步开发。目前结合养老产业下游以及我国老年人口潜在消费力来看，市场潜在规模或已接近5万亿。

　　中国养老产业利润规模

　　由于目前国内还没有专业完善的养老服务团队，无论从人员培训还是团队管理方面，养老机构都难以做到专业可持续。加之养老产业还需要医疗等更加专业的资源，真正能够持续经营的养老机构少之又少。国内养老企业受无法持续经营影响，目前运营成本较高。造成的印象是：养老产业是一个比较慢、比较贵、比较不赚钱的产业。

　　目前大陆一线城市中，有三成左右的老人能够接受每月一万元人民币以下的养老服务。从我国台湾的养老机构运行情况来看，台湾的养老机构还属于非营利组织，在免除税务的背景下，每年能够实现8%左右的利润。所以只要能规避上述问题，在宏大的市场规模面前，养老产业利润不容小视。

　　中国养老产业投资效益

　　目前养老机构无法满足老龄化社会需求，养老公寓成为了房地产商进入养老产业的又一项长期商业地产项目。

　　以养老公寓的投资收益来看，目前国内的养老公寓的开发在收益模式上主要有三种形式，即出售、出租和出售与出租相结合；对于大型综合性老年社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。

　　养老公寓除产品本身之外，物业管理和服务才是老年公寓项目最大的赢利点。在物业管理方面，由于老年社区的种种服务形势有别于其他普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准采取相对高价位标准。其次，除了常规的物业服务，针对老年人的需求，社区服务也包括了日常的订菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费社区活动服务等。

　　3. 中国养老产业发展趋势

　　中国养老产业发展升级趋势

　　1）宏观机制升级

　　在发展布局上，要从偏重养老服务事业，转向偏向养老服务产业；在保障对像上，要从单纯保障城镇三无老人、五保老人，向全社会老年人提供服务；在机构养老上，要从偏重非盈利性的养老机构，向盈利性的养老机构和非盈利性养老机构并存的方向转变；在服务提供方面，要从政府直接办养老服务，向政府重点购买养老服务转变。

　　2）养老模式多元化

　　我国的养老模式相对比较单一。在城市，养老机构一般不外乎福利院、养老院、敬老院、老年公寓等几种，社区的养老服务大多是老年服务中心、老年大学、老年俱乐部等几类，目前的养老服务模式只能说是处于一种初级发展阶段，从西方发达国家的经验来看，它的发展必将在服务功能与类型上进一步细化、专业化、规范化、标准化和体系化。

　　中国养老产业市场规模预测

　　综合联合国、国家人口计生委、全国老龄委以及部分学者对我国未来老龄化发展趋势的预测结果，2015年到2035年我国老年人口将年均增长一千万左右。目前，我国大众城市老年空巢家庭率已达到70%。从2015年到2035年，我国将进入急速老龄化阶段，60岁及以上老年人口将从2.14亿增加到4.18亿，占比提升到29%。

　　二、养老产业市场竞争状况分析

　　1. 我国养老产业市场竞争格局分析

　　整体竞争格局

　　根据我国”十三五”规划，家庭养老、社区养老和机构养老占老龄人口比重分别约为90%、7%和3%。房地产企业和保险企业是率先进入养老产业领域探索的两大主力。其中，养老地产一直是近年来资本进入养老产业的优先选择，不仅各大房企积极涉足该领域希望在未来分一杯羹。人寿、新华等保险机构也积极投资养老地产，包括兴建养老社区和结合保单推广地产预售等，以提高资金使用效率。

　　企业竞争格局

　　目前仅从上市企业布局来看，养老地产和医疗服务产业前景较为看好，主要是因为该领域盈利模式清晰，且国内外有大量可供借鉴的经验。并且养老保险、地产等行业最先受益于人口趋势。

　　2. 养老产业投资兼并与重组分析

　　养老产业投资兼并与重组整合特征

　　1）并购基金

　　以星浩资本为例，当房地产整体市场进入深度调整期时，星浩也完成了对未来发展方向的确定。一是以“星光耀广场”为代表的地产开发类私募基金；第二则是打造地产持有类基金，主要以商业并购基金和养老并购基金为主。

　　2）险资+养老产业

　　目前上市公司纷纷成立子公司定位于房地产开发，以此为主题开发养老健康产业。国寿、平安、太保和新华都成立了对应的房地产开发公司。公司在成立房地产开发公司的同时，也成立了相应的养生、健康管理中心，以达到健康管理和养老产业链条完善的效果。

　　三、中国养老产业细分市场分析

　　1.养老服务市场分析

　　中国养老服务业发展现状

　　尽管中国老年健康服务目前仍处于初始发展阶段，但近年来国家出台了一些扶持政策，市场空间逐渐打开。2004年，我国老年健康服务市场规模为1335亿元，2016年已发展到1.7万亿元，2004-2016年，年均复合增长率达到23.94%。

　　中国养老服务业市场容量

　　中国养老服务业发展潜力

　　1）老年健康服务需求多样化

　　我国经济的快速发展，人民收入水平和生活水平的大幅度提高，老人对老年健康服务需求将呈多样化、迅速增长态势。老年医疗服务，老年护理服务，老年健康保险，老年旅游等需求日益增多。

　　2）政府对养老业发展日益重视

　　近年来，我国出台一系列相关政策，提出了建立公开、平等、规范的老年健康服务业准入制度，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办老年健康服务业的指导意见。之后，辽宁、黑龙江、宁夏、湖南、福建、上海等省市先后也出台了地方鼓励发展老年健康服务业的政策措施。这些政策措施的出台，对进一步加快推动我国老年健康服务的产业化发展起到了重要作用。

　　3）中国养老服务业投资情况

　　近年来老年健康服务行业投资加快，地产企业、保险企业均开始涉足养老机构的建设，主要的参与企业包括万科、保利地产、世联行 、凤凰股份、上实发展、浦东金桥、远洋地产、绿城集团、中国人寿、新华保险、泰康人寿、太平洋保险等。

　　2. 养老地产市场分析

　　中国养老地产业市场容量

　　1）市场需求状况

　　（1）宜居社区养老缺口巨大

　　据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机大约有4万亿元人民币，到2030年，有望增加至40万亿元；至21世纪中叶养老市场规模预测将达到106万亿，市场潜力巨大。

　　（2）老年人养老居住观念逐步变化

　　养老观念改变，41%的老人选择与子女分住，随着观念改变这一趋势将上升。

　　2）市场供给状况

　　（1）社会资本纷纷进军养老地产，目前投资养老地产的企业主要是房地产商、保险商、社会养老机构。目前由于国内养老模式还在于家庭养老，进入企业或社会养老机构还占少数，导致目前许多养老住宅入住率不高，普遍处于亏损状态，供大于求的局面还一直存在。下面为近年来进入养老地产行业发展的商家统计。

　　（2）需求空间

　　国内养老地产主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达和海南等环境优异地区。

　　中国养老地产业开发模式

　　针对中国国情和养老产业发展的现状，整合各类研究和案例，时下养老地产产业的探索及模式主要有以下三种：

　　中国养老地产业发展潜力

　　在市场机会与房企转型的推动下，养老地产的开发将会迎来新的发展机遇。首先，“十三五”对养老产业的支持与鼓励有助于养老产业的发展；其次，老龄化进程的加快，散放式经营已经很难适应未来市场需求，一个管理规范、市场运营高效以及服务到位的养老需求市场基础已经形成；最后，当前，养老地产市场仍然是个朝阳产业，市场需求空间巨大。

　　四、中国典型养老模式比较分析

　　家庭养老、社区养老和机构养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；机构养老是社会化的养老模式；社区养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。

　　五、中国养老产业发展趋势及投资策略

　　1. 中国养老产业市场投资机会分析

　　细分市场投资机会

　　1）养老地产尤其是高端地产投资饱和

　　尽管大型开发商越来越把养老地产看做一种势在必行的战略选择，万科、保利等行业巨头早已布局养老地产多年，更多的开发商也跃跃欲试，然而，在养老产业成为地产投资发展新“蓝海”的背后，并非如看起来那么美。养老地产的核心在于养老服务，而国内大多数资本的理解还停留在以养老概念作为房产销售的噱头，更关注怎么从房地产开发这一环节获利，而忽略了养老服务本身。

　　2）养老金融

　　中国目前是世界上唯一一个60岁以上老龄人口总量超过两亿的国家，正面临着人口老龄化趋势，但与之对应的养老金融产业还处于起步阶段，与庞大的老龄客群的迫切需求不相匹配。总体上，中国养老金融市场潜力巨大，前景广阔。

　　3）投资基金

　　目前我国养老产业极具市场价值，从两会中也不难看出，政府也在加速向养老产业抛出政策利好并指出发展新方向，目前市面上的养老产业基金虽然年度收益并不突出，但是基本跑赢沪深300大盘指数，是一种风险相对较小的投资途径。

　　4）老年用品市场

　　老年用品是指以老年人为主要消费人群的器械、器具、用品和物品，是为了满足老年人因体弱、疾病、残障或其他特殊的身体心理特点而产生的对物品的特殊需求。统计数据显示，目前我国老年人总的服务需求满足率仅为15.9%，还有84.1%的老年人服务需求没有得到满足。

　　5）老年旅游服务市场

　　我国老年旅游市场规模逐年扩张，2016年国家旅游局发布《旅行社老年旅游服务规范》，这个“国标”对老年旅游市场进行了规范，给老年旅游市场的发展带来了新的机遇。

　　2. 中国养老产业市场投资风险分析

　　1）政策风险

　　虽然目前国家鼓励发展养老产业，尤其是对于社会资本的参与，给予了各项优惠鼓励政策，但随着行业的发展，未来可能会出现供大于求、恶性竞争等，届时国家可能对已有政策进行调整，从而带来一定的风险。

　　2）市场风险

　　中国老龄化势不可挡，但是“淘金”养老地产也并非易事，虽然养老产业发展潜力巨大，进入的企业越来越多，但是叫好不叫座，由于“未富先老”问题的困扰，多数人购买养老服务的能力偏低，不少养老住区项目收费过高，月租过万元、缴纳数十万元会费、购买超过百万元的保险产品等，都超出多数老年人的承受能力，这就造成一方面公办养老机构一床难求，民办养老机构床位闲置。

　　3）资本风险

　　对于养老机构的投资，目前多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂，并且由于养老地产配套设施多、投资金额高、运营维护标准高，因此先期投入资金要求高。

　　4）运营风险

　　目前国内养老产业处于起步阶段，项目经营主要模式仍停留在提供休闲、娱乐、医疗配套设施等，缺乏养老产业核心的人文关怀和全面服务照顾。同时，养老地产的房地产开发商缺乏养生、护理和治疗等技术资源，做物业管理力不从心。

　　3. 中国养老产业市场投资策略建议

　　1）转变观念，明确市场定位

　　首先要转变观念，养老是永久性消费，养老地产的价值在于生活感受和文化价值所产生的人居价值，是生活方式的创造，与普通地产截然不同。
要明确养老服务的定位，理解“家”才是养老机构和养老住区的最高境界。因此，即便开发建设的是机构，也要尽可能去机构化，进行居家的配置和设计，营造居家的浓厚氛围，提供居家的亲情化服务。

　　2）注重配套服务的建设

　　养老住区必须考虑配套设施、服务等问题，发展老龄经济更多卖的是服务而不是房子。要避免走豪华路线，设计符合中国老年人需求的项目。另外，开发模式要多样化，可以在老年人社区、亲情社区、养老公寓以及旅游、度假和养老相结合等形式上有所作为。

　　3）转变角色，进行资源整合

　　在国外，养老地产的运作基本上需要三种角色的参与，分别是投资商、开发商与养老服务运营商，除此之外还需要各类医疗保健机构等的合作。我国目前除了传统地产开发商、保险资金、政府机构和慈善机构等作为主要的参与者，一些央企和医疗机构也开始有所涉猎，此外，许多外资机构也开始进入中国，与地产商合作开发养老项目，或者作为运营商管理养老机构。

　　随着养老产业竞争的不断加剧，大型养老企业间并购整合与资本运作日趋频繁，国内优秀的养老企业愈来愈重视对行业市场的研究，特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。正因为如此，一大批国内优秀的养老企业21Q        1    品牌迅速崛起，逐渐成为养老产业中的翘楚！

　　一、中国养老产业发展现状分析

　　1. 中国养老产业发展现状

　　中国养老行业所处阶段

　　中国养老产业尚处于起步阶段。我国的养老产业才刚起步，发展还处在初级阶段。以养老床位测算，按照国际通行的5%老年人需要进入机构养老标准，我国至少需要1000多万张床位，而现在只有约550万张，缺口达450多万张。特别是要实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标，养老产业发展空间广阔。

　　中国养老产业需求分析

　　1）我国老年人口呈快速增长趋势，提供了庞大的潜在老年消费市场

　　随着新中国成立后50年代出生高峰的人口即将进入老年，我国的人口老龄化速度将进入发展时期。

　　2）老年人口消费潜力相当可观

　　根据预测，2050年我国老年人口将达到4.8亿；2014年至2050年间，老年人口消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP比重将从8%左右增长到33%左右。

　　3）养老金融工具需求日益迫切

　　目前75%的中国老年人口拥有住房，但现有住房是按照年轻型社会的需求建造的，缺乏适老性设计。

　　4）老年人消费观念转强

　　部分老年人的消费观念已经由被动走向主动，且在市场上相当活跃部分55岁以上的新老年人，他们的消费观念已经不同于传统老年人，因此他们是推动今后老年市场发展的主要力量。

　　中国养老产业供给分析

　　1）养老金融产品单一低效

　　目前，银行、保险、基金、证券等机构正在开始试水老龄市场，养老专属理财产品、养老保险产品、养老金信托产品等金融产品陆续推出。但总体来说，中国老龄金融发展尚处于起步阶段，养老金融产品单一低效，许多老年人以储蓄为唯一的理财方式。养老保险方面也存在过于依赖基本养老保险、其他养老保险补充不足的问题。

　　2）养老床位缺口较大

　　截止2015年末，全国各类提供住宿的社会服务机构3.2万个，其中养老服务机构2.8万个。社会服务床位676.3万张，其中养老床位669.8万张。年末共有社区服务中心2.4万个，社区服务站12.5万个。而根据中国”十三五”规划，“十三五”期间，每千名老年人口拥有的养老床位数将提升至35-40张，其中护理型床位比例不低于30%。目前我国老年人拥有养老床位比例为3.2%，对应的是每千名老人拥有养老床位数为32张。

　　2. 中国养老产业投资效益

　　中国养老产业营收规模

　　由于我国的养老产业才刚刚开始发展，尚无真正成熟的模式，也没有以养老产业为主业的上市公司，并且养老产业作为一个涉及极广的新兴市场，有待进一步开发。目前结合养老产业下游以及我国老年人口潜在消费力来看，市场潜在规模或已接近5万亿。

　　中国养老产业利润规模

　　由于目前国内还没有专业完善的养老服务团队，无论从人员培训还是团队管理方面，养老机构都难以做到专业可持续。加之养老产业还需要医疗等更加专业的资源，真正能够持续经营的养老机构少之又少。国内养老企业受无法持续经营影响，目前运营成本较高。造成的印象是：养老产业是一个比较慢、比较贵、比较不赚钱的产业。

　　目前大陆一线城市中，有三成左右的老人能够接受每月一万元人民币以下的养老服务。从我国台湾的养老机构运行情况来看，台湾的养老机构还属于非营利组织，在免除税务的背景下，每年能够实现8%左右的利润。所以只要能规避上述问题，在宏大的市场规模面前，养老产业利润不容小视。

　　中国养老产业投资效益

　　目前养老机构无法满足老龄化社会需求，养老公寓成为了房地产商进入养老产业的又一项长期商业地产项目。

　　以养老公寓的投资收益来看，目前国内的养老公寓的开发在收益模式上主要有三种形式，即出售、出租和出售与出租相结合；对于大型综合性老年社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。

　　养老公寓除产品本身之外，物业管理和服务才是老年公寓项目最大的赢利点。在物业管理方面，由于老年社区的种种服务形势有别于其他普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准采取相对高价位标准。其次，除了常规的物业服务，针对老年人的需求，社区服务也包括了日常的订菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费社区活动服务等。

　　3. 中国养老产业发展趋势

　　中国养老产业发展升级趋势

　　1）宏观机制升级

　　在发展布局上，要从偏重养老服务事业，转向偏向养老服务产业；在保障对像上，要从单纯保障城镇三无老人、五保老人，向全社会老年人提供服务；在机构养老上，要从偏重非盈利性的养老机构，向盈利性的养老机构和非盈利性养老机构并存的方向转变；在服务提供方面，要从政府直接办养老服务，向政府重点购买养老服务转变。

　　2）养老模式多元化

　　我国的养老模式相对比较单一。在城市，养老机构一般不外乎福利院、养老院、敬老院、老年公寓等几种，社区的养老服务大多是老年服务中心、老年大学、老年俱乐部等几类，目前的养老服务模式只能说是处于一种初级发展阶段，从西方发达国家的经验来看，它的发展必将在服务功能与类型上进一步细化、专业化、规范化、标准化和体系化。

　　中国养老产业市场规模预测

　　综合联合国、国家人口计生委、全国老龄委以及部分学者对我国未来老龄化发展趋势的预测结果，2015年到2035年我国老年人口将年均增长一千万左右。目前，我国大众城市老年空巢家庭率已达到70%。从2015年到2035年，我国将进入急速老龄化阶段，60岁及以上老年人口将从2.14亿增加到4.18亿，占比提升到29%。

　　二、养老产业市场竞争状况分析

　　1. 我国养老产业市场竞争格局分析

　　整体竞争格局

　　根据我国”十三五”规划，家庭养老、社区养老和机构养老占老龄人口比重分别约为90%、7%和3%。房地产企业和保险企业是率先进入养老产业领域探索的两大主力。其中，养老地产一直是近年来资本进入养老产业的优先选择，不仅各大房企积极涉足该领域希望在未来分一杯羹。人寿、新华等保险机构也积极投资养老地产，包括兴建养老社区和结合保单推广地产预售等，以提高资金使用效率。

　　企业竞争格局

　　目前仅从上市企业布局来看，养老地产和医疗服务产业前景较为看好，主要是因为该领域盈利模式清晰，且国内外有大量可供借鉴的经验。并且养老保险、地产等行业最先受益于人口趋势。

　　2. 养老产业投资兼并与重组分析

　　养老产业投资兼并与重组整合特征

　　1）并购基金

　　以星浩资本为例，当房地产整体市场进入深度调整期时，星浩也完成了对未来发展方向的确定。一是以“星光耀广场”为代表的地产开发类私募基金；第二则是打造地产持有类基金，主要以商业并购基金和养老并购基金为主。

　　2）险资+养老产业

　　目前上市公司纷纷成立子公司定位于房地产开发，以此为主题开发养老健康产业。国寿、平安、太保和新华都成立了对应的房地产开发公司。公司在成立房地产开发公司的同时，也成立了相应的养生、健康管理中心，以达到健康管理和养老产业链条完善的效果。

　　三、中国养老产业细分市场分析

　　1.养老服务市场分析

　　中国养老服务业发展现状

　　尽管中国老年健康服务目前仍处于初始发展阶段，但近年来国家出台了一些扶持政策，市场空间逐渐打开。2004年，我国老年健康服务市场规模为1335亿元，2016年已发展到1.7万亿元，2004-2016年，年均复合增长率达到23.94%。

　　中国养老服务业市场容量

　　中国养老服务业发展潜力

　　1）老年健康服务需求多样化

　　我国经济的快速发展，人民收入水平和生活水平的大幅度提高，老人对老年健康服务需求将呈多样化、迅速增长态势。老年医疗服务，老年护理服务，老年健康保险，老年旅游等需求日益增多。

　　2）政府对养老业发展日益重视

　　近年来，我国出台一系列相关政策，提出了建立公开、平等、规范的老年健康服务业准入制度，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办老年健康服务业的指导意见。之后，辽宁、黑龙江、宁夏、湖南、福建、上海等省市先后也出台了地方鼓励发展老年健康服务业的政策措施。这些政策措施的出台，对进一步加快推动我国老年健康服务的产业化发展起到了重要作用。

　　3）中国养老服务业投资情况

　　近年来老年健康服务行业投资加快，地产企业、保险企业均开始涉足养老机构的建设，主要的参与企业包括万科、保利地产、世联行 、凤凰股份、上实发展、浦东金桥、远洋地产、绿城集团、中国人寿、新华保险、泰康人寿、太平洋保险等。

　　2. 养老地产市场分析

　　中国养老地产业市场容量

　　1）市场需求状况

　　（1）宜居社区养老缺口巨大

　　据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机大约有4万亿元人民币，到2030年，有望增加至40万亿元；至21世纪中叶养老市场规模预测将达到106万亿，市场潜力巨大。

　　（2）老年人养老居住观念逐步变化

　　养老观念改变，41%的老人选择与子女分住，随着观念改变这一趋势将上升。

　　2）市场供给状况

　　（1）社会资本纷纷进军养老地产，目前投资养老地产的企业主要是房地产商、保险商、社会养老机构。目前由于国内养老模式还在于家庭养老，进入企业或社会养老机构还占少数，导致目前许多养老住宅入住率不高，普遍处于亏损状态，供大于求的局面还一直存在。下面为近年来进入养老地产行业发展的商家统计。

　　（2）需求空间

　　国内养老地产主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达和海南等环境优异地区。

　　中国养老地产业开发模式

　　针对中国国情和养老产业发展的现状，整合各类研究和案例，时下养老地产产业的探索及模式主要有以下三种：

　　中国养老地产业发展潜力

　　在市场机会与房企转型的推动下，养老地产的开发将会迎来新的发展机遇。首先，“十三五”对养老产业的支持与鼓励有助于养老产业的发展；其次，老龄化进程的加快，散放式经营已经很难适应未来市场需求，一个管理规范、市场运营高效以及服务到位的养老需求市场基础已经形成；最后，当前，养老地产市场仍然是个朝阳产业，市场需求空间巨大。

　　四、中国典型养老模式比较分析

　　家庭养老、社区养老和机构养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；机构养老是社会化的养老模式；社区养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。

　　五、中国养老产业发展趋势及投资策略

　　1. 中国养老产业市场投资机会分析

　　细分市场投资机会

　　1）养老地产尤其是高端地产投资饱和

　　尽管大型开发商越来越把养老地产看做一种势在必行的战略选择，万科、保利等行业巨头早已布局养老地产多年，更多的开发商也跃跃欲试，然而，在养老产业成为地产投资发展新“蓝海”的背后，并非如看起来那么美。养老地产的核心在于养老服务，而国内大多数资本的理解还停留在以养老概念作为房产销售的噱头，更关注怎么从房地产开发这一环节获利，而忽略了养老服务本身。

　　2）养老金融

　　中国目前是世界上唯一一个60岁以上老龄人口总量超过两亿的国家，正面临着人口老龄化趋势，但与之对应的养老金融产业还处于起步阶段，与庞大的老龄客群的迫切需求不相匹配。总体上，中国养老金融市场潜力巨大，前景广阔。

　　3）投资基金

　　目前我国养老产业极具市场价值，从两会中也不难看出，政府也在加速向养老产业抛出政策利好并指出发展新方向，目前市面上的养老产业基金虽然年度收益并不突出，但是基本跑赢沪深300大盘指数，是一种风险相对较小的投资途径。

　　4）老年用品市场

　　老年用品是指以老年人为主要消费人群的器械、器具、用品和物品，是为了满足老年人因体弱、疾病、残障或其他特殊的身体心理特点而产生的对物品的特殊需求。统计数据显示，目前我国老年人总的服务需求满足率仅为15.9%，还有84.1%的老年人服务需求没有得到满足。

　　5）老年旅游服务市场

　　我国老年旅游市场规模逐年扩张，2016年国家旅游局发布《旅行社老年旅游服务规范》，这个“国标”对老年旅游市场进行了规范，给老年旅游市场的发展带来了新的机遇。

　　2. 中国养老产业市场投资风险分析

　　1）政策风险

　　虽然目前国家鼓励发展养老产业，尤其是对于社会资本的参与，给予了各项优惠鼓励政策，但随着行业的发展，未来可能会出现供大于求、恶性竞争等，届时国家可能对已有政策进行调整，从而带来一定的风险。

　　2）市场风险

　　中国老龄化势不可挡，但是“淘金”养老地产也并非易事，虽然养老产业发展潜力巨大，进入的企业越来越多，但是叫好不叫座，由于“未富先老”问题的困扰，多数人购买养老服务的能力偏低，不少养老住区项目收费过高，月租过万元、缴纳数十万元会费、购买超过百万元的保险产品等，都超出多数老年人的承受能力，这就造成一方面公办养老机构一床难求，民办养老机构床位闲置。

　　3）资本风险

　　对于养老机构的投资，目前多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂，并且由于养老地产配套设施多、投资金额高、运营维护标准高，因此先期投入资金要求高。

　　4）运营风险

　　目前国内养老产业处于起步阶段，项目经营主要模式仍停留在提供休闲、娱乐、医疗配套设施等，缺乏养老产业核心的人文关怀和全面服务照顾。同时，养老地产的房地产开发商缺乏养生、护理和治疗等技术资源，做物业管理力不从心。

　　3. 中国养老产业市场投资策略建议

　　1）转变观念，明确市场定位

　　首先要转变观念，养老是永久性消费，养老地产的价值在于生活感受和文化价值所产生的人居价值，是生活方式的创造，与普通地产截然不同。
要明确养老服务的定位，理解“家”才是养老机构和养老住区的最高境界。因此，即便开发建设的是机构，也要尽可能去机构化，进行居家的配置和设计，营造居家的浓厚氛围，提供居家的亲情化服务。

　　2）注重配套服务的建设

　　养老住区必须考虑配套设施、服务等问题，发展老龄经济更多卖的是服务而不是房子。要避免走豪华路线，设计符合中国老年人需求的项目。另外，开发模式要多样化，可以在老年人社区、亲情社区、养老公寓以及旅游、度假和养老相结合等形式上有所作为。

　　3）转变角色，进行资源整合

　　在国外，养老地产的运作基本上需要三种角色的参与，分别是投资商、开发商与养老服务运营商，除此之外还需要各类医疗保健机构等的合作。我国目前除了传统地产开发商、保险资金、政府机构和慈善机构等作为主要的参与者，一些央企和医疗机构也开始有所涉猎，此外，许多外资机构也开始进入中国，与地产商合作开发养老项目，或者作为运营商管理养老机构。