日本养老产业发展综述及代表项目

       作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，其在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩。

       如果说台湾的养老地产多是由医疗机构主导的集中式老年人社区，那日本却恰恰相反。不仅如此，日本的老人住宅多为独栋存在，未形成规模化的小区。究其原因，台湾走的是美国式养老道路(建持续照料退休社区)，而日本却和北欧国家一样，注重老年人生活的常态化及其独立性的保持。

       老 龄 化 情 况

       日本在1970年就开始进入老年化社会（ “总人口中的7％年龄在65岁以上” ）。目前，日本65岁以上老人约为3000万人，占总人口比例达23.1%，即每5人中即有1名老人。据专家预计，到2055年日本人口的老龄化比率将达到40%左右。

       养老相关重要政策

       1959年，日本就颁布《国民年金法》，采取国家、行业、个人共同分担的办法。所谓的国民年金就是我们说的养老金，20岁以上到60岁以下，在日本拥有居住权的居民都必须加入。

       2000年，日本在世界上首创了养老护理保险制度（介护保险制度），40岁以上的人根据收入比例缴纳介护保险费，65岁后就可以接受这项保险提供的服务。需要介护时可提出申请，经审查确认后可享受保险部门提供的不同等级的服务，被保险人只需承担10%的费用。这项制度成为除养老、医疗、失业等传统保险制度之外的一项专门应对超老龄化社会的一大举措，实施10多年来，目前基本成型，成了解决老年人和年轻人后顾之忧的创举。

       配合养老护理制度，日本还推行了“地区综合护理服务系统”。具体来说，是要打造“30分钟养老护理社区”，在距离大概30分钟路程的社区内，建设配备小型养老护理服务设施的新型服务社区，推行小规模多功能型自家养老护理和登门访问看护。

      养 老 项 目 服 务

       养老服务机构：大体分为两种，民营的老人福祉设施和私立的高端养老院，两者经过政府批准后由民间企业来经营，民营机构接受政府补贴。　　

       介护服务：可分为居家介护和设施介护服务两种形式，从申请程序、认定标准到监管机制都有一整套完善体系。居家介护服务包括上门访问（如帮助老人洗澡、看护、康复训练），管理指导，福利用具的租借等等。

       养老护理制度和服务：日本的养老护理制度有精细的划分，将需护理程度分成了不能站立、不能步行、不能脱穿裤子、不能排便、不能用餐、不能吞咽食物、不能记忆等级别，并按照这些不同的级别提供登门访问型、赴养老机构一日型、短期入住型、入住特别养老机构型、入住老人福利院等不同服务。

       主流：居家介护（社区养老）

       养老主流：日本“社区养老”占主流，所谓社区养老，就是以家庭养老为主，社区机构养老为辅，在为老人提供服务方面，又以上门服务为主，托老所服务为辅的整合社会各方力量的养老模式。

       多样服务：日本现在各地方都提倡“小规模多功能社区养老”。在这样的社区中，约有20~30张床位。老人看护上有“24小时入住看护业务”和“白天的日托服务”、“居家上门服务”等。

       日托机构：在日本，开设养老服务机构已经是非常商业化的模式，日托服务竞争也比较激烈。全日本有37000多所日托机构，在东京都一地就有28000多所日托机构。日托所每天会派人到居民家中迎接老人，老人可以在日托所享受午餐、洗澡、身体机能训练等服务，极大地降低了亲人照顾老人的负担。

      日本养老产业代表项目

       1、日本养老社区模板—港北新城

     【项目概况】

       区位：位于日本横滨市神奈川县，是东京大都市圈中规模较大的四个新城之一，距东京20公里，距横滨8公里

       环境：亚热带季风气候，全年气候温暖湿润，平均温度15度

       规模：港北区占地面积31.37平方公里

     【产品特点】

       产品设计：提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品以及能和家人共同生活的（二代居）产品；三种产品共存，满足各类型老龄人的基本生活需求。

       住宅特点：结合日本居家养老的社会习惯，住宅以适合家庭合住的两代居为主。

       住宅面积37m2——74m2不等，为居住者提供多种选择；配套交流广场、步行专用道、游憩绿地、管理中心等公共设施。

     【功能特色】

       完善的配套设施：社区设有护理之家、康复指导部及其他生活服务机构，为不愿离开家的老人提供社会服务，满足其健康和精神方面的需求。

       规划设计人性化：引入高科技智能产品，在生活设备上进行人性化设计，为老人独立行动提供方便。

       社区活动丰富多彩：社区建有各种兴趣活动中心、图书馆等，并鼓励老人培养自己的爱好活动。

     【养老模式】

       参照西方模式，结合本国国情，形成具有自身特色的两代居老年住宅模式。

       突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活的基本需求。

     【持有经营】

       运作方式：开发商建设，政府征用，专业公司运营

       限定老人为对象的出租住宅，根据需要提供基本服务和选择性服务，月租金在10—20万日元之间。

       ■ 符合日本社会心理的二代居开发模式，空间结构和功能设计上充分考虑老年人需求

       ■ 关注老人的自助自理，不脱离社会的前提下提供适当辅助服务，持有经营保障社区持续运营

       2、日本介护业鼻祖—木下集团

     【概况】

       日本木下集团创立于1956年，业务领域涉及健康管理、住宅开发、海外投资、电影及文化领域等；

       是日本介护业界的鼻祖，在2000年日本的介护保险制度开始之前，在没有国家的支援下根据独创的营运手法有着5年独立营运且良好盈利的业绩；

       其在东京都拥有60多家养老院，面对不同人群，拥有很多有丰富经验的护理人员，养老院内设备也是行业领先。

     【木下养老业务的优势及特点】

       投资运营能力在日本排名第一，其设施的收益率平均达到14%，是日本同行收益率的2倍；

       养老业务的管理设施数在日本排名第五，同时拥有"情谊"和"来福宫"两个知名品牌。

       入住设施人员与管理护理人员配比数将近1:1，高质量、人性化的服务在日本树立卓越口碑；

       绝大多数是租赁物业，自有物业极少；

       设施分类：付费护理养老院、居住型养老院、群体型养老院、短期入住养老院、自理型养老院、老年病患者入住型养老院

       产品户型：18m2、36 m2、60 m2、80 m2

       木下集团具有养老产业开发及运营的业绩和经验技术，可以从投资开发，到连贯运营提供一系列的服务，帮助中国企业更好决策进入养老产业、合理运营养老设施。

       3、日本高端养老地产代表—SunCity

     【概况】

       是日本一家非常著名的老年公寓开发运营公司，株式会社成立于1980年，由100加日本企业共同出资，注册资金120亿日元，股东涉及行业包括银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务提供等产业环节的需求。

     【开发项目情况】

       从上个世纪70年代末80年代初，从关东地区到关西地区，“太阳城”在日本成功复制，太阳之花开遍东瀛各地。旗下共有养老地产项目15个；
单体项目建筑面积从3000-18000平方米；

       12个项目为租赁物业，3个项目物业为购地自建项目；

       12个项目针对自理老人，随着老人衰老提供介护服务；3个项目入住初期即可吸纳介护型老人。

       入住率大多近9成。

       4、日本收益前三的养老运营机构—日医学馆

     【概况】

       是日本三大养老地产连锁运营机构之一，进入养老地产已有20多年历史；除养老地产运营事业部外，集团公司还下设医疗设备事业部及介护教育事业部，三者关联产业的平均产值名列日本业内第一。

     【开发项目】

       旗下共有养老地产物业1250所，分布在日本全国；

       主要为三大类：政府投资日医学馆运营的福利性项目、日医学馆投资运营的全付费制项目以及老人年租赁物业项目。

     【产品设计】

       项目规模小，分布在不同的区域，保证最快速的拥有高入住率，尽快盈利；

       选址在医院、邮局、银行、超市、文化设施等公共配套便利的地方；

       尽可能配置有介护设施。

     【运营模式】

       盈利模式：除个别项目外，基本沿用一次性入住金+月金的收费方式；其盈亏平衡点为入住率达到80%；在现状日本经济条件下，其旗下项目的平均回收期为20年。

       客户定位：以项目5公里范围内的中高收入老人为主；

       医疗资源：内部设医务室，医学救助和周边医院达成合作联盟；

       服务外包：餐饮、洗涤等基础工作采取服务外包。

       5、房地产商开发项目—ORIX千叶

       ORIX千叶项目由ORIX不动产和Handy Netword International共同投资，其中，ORIX不动产持有75%的股权， Handy Netword International持有25%的股权。 Handy Netword International公司的主要业务为医疗器械研发销售及医疗顾问，其拥有人春山满在日本养老领域具有很高的知名度。ORIX不动产2005年进入养老地产领域，5年内即发展了20多个养老地产项目。

     【项目开发背景】

       项目地块最初是日本经济泡沫高峰期开发的一个婚纱市场，后来由于经济泡沫破裂，市场倒闭，ORIX以很低的价格获得这块土地。

       ORIX千叶项目于2006年开始营业。

     【项目概况】

       位置：距离千叶繁华区2公里，距离轻轨站约10分钟路程。一面临海，周边5公里范围内人口6-7万。

       定位：高端

       规模：占地面积3904平米，建筑面积10147平米。

       总户数：233户，高区为自理型居室，141户；低区位介护型居室，92户。

       客户特点：七成为千叶地区老人，三成为子女在千叶的老人；三成旧有职业为医生，其他为企业高管等。

     【项目运营特点】

       主要结合普通住宅发展：无论普通住宅规模多大，养老地产的规模一般控制在80-100居室以内，这是人员效率和运营效率最高效的规模。

       运营团队自行组建：最初也整合外来运营团队作为顾问；运营团队的关键因素是工作人员需要具备良好的工作态度，爱心比技术更重要。

       品牌合作：养老地产作为老人人生中最后一笔大额支出消费，岁项目的信誉度非常看重，ORIX采取与养老领域知名度非常高的春山满合作，以此赢得消费者的信任。

       作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，其在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩。

       如果说台湾的养老地产多是由医疗机构主导的集中式老年人社区，那日本却恰恰相反。不仅如此，日本的老人住宅多为独栋存在，未形成规模化的小区。究其原因，台湾走的是美国式养老道路(建持续照料退休社区)，而日本却和北欧国家一样，注重老年人生活的常态化及其独立性的保持。

       老 龄 化 情 况

       日本在1970年就开始进入老年化社会（ “总人口中的7％年龄在65岁以上” ）。目前，日本65岁以上老人约为3000万人，占总人口比例达23.1%，即每5人中即有1名老人。据专家预计，到2055年日本人口的老龄化比率将达到40%左右。

       养老相关重要政策

       1959年，日本就颁布《国民年金法》，采取国家、行业、个人共同分担的办法。所谓的国民年金就是我们说的养老金，20岁以上到60岁以下，在日本拥有居住权的居民都必须加入。

       2000年，日本在世界上首创了养老护理保险制度（介护保险制度），40岁以上的人根据收入比例缴纳介护保险费，65岁后就可以接受这项保险提供的服务。需要介护时可提出申请，经审查确认后可享受保险部门提供的不同等级的服务，被保险人只需承担10%的费用。这项制度成为除养老、医疗、失业等传统保险制度之外的一项专门应对超老龄化社会的一大举措，实施10多年来，目前基本成型，成了解决老年人和年轻人后顾之忧的创举。

       配合养老护理制度，日本还推行了“地区综合护理服务系统”。具体来说，是要打造“30分钟养老护理社区”，在距离大概30分钟路程的社区内，建设配备小型养老护理服务设施的新型服务社区，推行小规模多功能型自家养老护理和登门访问看护。

      养 老 项 目 服 务

       养老服务机构：大体分为两种，民营的老人福祉设施和私立的高端养老院，两者经过政府批准后由民间企业来经营，民营机构接受政府补贴。　　

       介护服务：可分为居家介护和设施介护服务两种形式，从申请程序、认定标准到监管机制都有一整套完善体系。居家介护服务包括上门访问（如帮助老人洗澡、看护、康复训练），管理指导，福利用具的租借等等。

       养老护理制度和服务：日本的养老护理制度有精细的划分，将需护理程度分成了不能站立、不能步行、不能脱穿裤子、不能排便、不能用餐、不能吞咽食物、不能记忆等级别，并按照这些不同的级别提供登门访问型、赴养老机构一日型、短期入住型、入住特别养老机构型、入住老人福利院等不同服务。

       主流：居家介护（社区养老）

       养老主流：日本“社区养老”占主流，所谓社区养老，就是以家庭养老为主，社区机构养老为辅，在为老人提供服务方面，又以上门服务为主，托老所服务为辅的整合社会各方力量的养老模式。

       多样服务：日本现在各地方都提倡“小规模多功能社区养老”。在这样的社区中，约有20~30张床位。老人看护上有“24小时入住看护业务”和“白天的日托服务”、“居家上门服务”等。

       日托机构：在日本，开设养老服务机构已经是非常商业化的模式，日托服务竞争也比较激烈。全日本有37000多所日托机构，在东京都一地就有28000多所日托机构。日托所每天会派人到居民家中迎接老人，老人可以在日托所享受午餐、洗澡、身体机能训练等服务，极大地降低了亲人照顾老人的负担。

      日本养老产业代表项目

       1、日本养老社区模板—港北新城

     【项目概况】

       区位：位于日本横滨市神奈川县，是东京大都市圈中规模较大的四个新城之一，距东京20公里，距横滨8公里

       环境：亚热带季风气候，全年气候温暖湿润，平均温度15度

       规模：港北区占地面积31.37平方公里

     【产品特点】

       产品设计：提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品以及能和家人共同生活的（二代居）产品；三种产品共存，满足各类型老龄人的基本生活需求。

       住宅特点：结合日本居家养老的社会习惯，住宅以适合家庭合住的两代居为主。

       住宅面积37m2——74m2不等，为居住者提供多种选择；配套交流广场、步行专用道、游憩绿地、管理中心等公共设施。

     【功能特色】

       完善的配套设施：社区设有护理之家、康复指导部及其他生活服务机构，为不愿离开家的老人提供社会服务，满足其健康和精神方面的需求。

       规划设计人性化：引入高科技智能产品，在生活设备上进行人性化设计，为老人独立行动提供方便。

       社区活动丰富多彩：社区建有各种兴趣活动中心、图书馆等，并鼓励老人培养自己的爱好活动。

     【养老模式】

       参照西方模式，结合本国国情，形成具有自身特色的两代居老年住宅模式。

       突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活的基本需求。

     【持有经营】

       运作方式：开发商建设，政府征用，专业公司运营

       限定老人为对象的出租住宅，根据需要提供基本服务和选择性服务，月租金在10—20万日元之间。

       ■ 符合日本社会心理的二代居开发模式，空间结构和功能设计上充分考虑老年人需求

       ■ 关注老人的自助自理，不脱离社会的前提下提供适当辅助服务，持有经营保障社区持续运营

       2、日本介护业鼻祖—木下集团

     【概况】

       日本木下集团创立于1956年，业务领域涉及健康管理、住宅开发、海外投资、电影及文化领域等；

       是日本介护业界的鼻祖，在2000年日本的介护保险制度开始之前，在没有国家的支援下根据独创的营运手法有着5年独立营运且良好盈利的业绩；

       其在东京都拥有60多家养老院，面对不同人群，拥有很多有丰富经验的护理人员，养老院内设备也是行业领先。

     【木下养老业务的优势及特点】

       投资运营能力在日本排名第一，其设施的收益率平均达到14%，是日本同行收益率的2倍；

       养老业务的管理设施数在日本排名第五，同时拥有"情谊"和"来福宫"两个知名品牌。

       入住设施人员与管理护理人员配比数将近1:1，高质量、人性化的服务在日本树立卓越口碑；

       绝大多数是租赁物业，自有物业极少；

       设施分类：付费护理养老院、居住型养老院、群体型养老院、短期入住养老院、自理型养老院、老年病患者入住型养老院

       产品户型：18m2、36 m2、60 m2、80 m2

       木下集团具有养老产业开发及运营的业绩和经验技术，可以从投资开发，到连贯运营提供一系列的服务，帮助中国企业更好决策进入养老产业、合理运营养老设施。

       3、日本高端养老地产代表—SunCity

     【概况】

       是日本一家非常著名的老年公寓开发运营公司，株式会社成立于1980年，由100加日本企业共同出资，注册资金120亿日元，股东涉及行业包括银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务提供等产业环节的需求。

     【开发项目情况】

       从上个世纪70年代末80年代初，从关东地区到关西地区，“太阳城”在日本成功复制，太阳之花开遍东瀛各地。旗下共有养老地产项目15个；
单体项目建筑面积从3000-18000平方米；

       12个项目为租赁物业，3个项目物业为购地自建项目；

       12个项目针对自理老人，随着老人衰老提供介护服务；3个项目入住初期即可吸纳介护型老人。

       入住率大多近9成。

       4、日本收益前三的养老运营机构—日医学馆

     【概况】

       是日本三大养老地产连锁运营机构之一，进入养老地产已有20多年历史；除养老地产运营事业部外，集团公司还下设医疗设备事业部及介护教育事业部，三者关联产业的平均产值名列日本业内第一。

     【开发项目】

       旗下共有养老地产物业1250所，分布在日本全国；

       主要为三大类：政府投资日医学馆运营的福利性项目、日医学馆投资运营的全付费制项目以及老人年租赁物业项目。

     【产品设计】

       项目规模小，分布在不同的区域，保证最快速的拥有高入住率，尽快盈利；

       选址在医院、邮局、银行、超市、文化设施等公共配套便利的地方；

       尽可能配置有介护设施。

     【运营模式】

       盈利模式：除个别项目外，基本沿用一次性入住金+月金的收费方式；其盈亏平衡点为入住率达到80%；在现状日本经济条件下，其旗下项目的平均回收期为20年。

       客户定位：以项目5公里范围内的中高收入老人为主；

       医疗资源：内部设医务室，医学救助和周边医院达成合作联盟；

       服务外包：餐饮、洗涤等基础工作采取服务外包。

       5、房地产商开发项目—ORIX千叶

       ORIX千叶项目由ORIX不动产和Handy Netword International共同投资，其中，ORIX不动产持有75%的股权， Handy Netword International持有25%的股权。 Handy Netword International公司的主要业务为医疗器械研发销售及医疗顾问，其拥有人春山满在日本养老领域具有很高的知名度。ORIX不动产2005年进入养老地产领域，5年内即发展了20多个养老地产项目。

     【项目开发背景】

       项目地块最初是日本经济泡沫高峰期开发的一个婚纱市场，后来由于经济泡沫破裂，市场倒闭，ORIX以很低的价格获得这块土地。

       ORIX千叶项目于2006年开始营业。

     【项目概况】

       位置：距离千叶繁华区2公里，距离轻轨站约10分钟路程。一面临海，周边5公里范围内人口6-7万。

       定位：高端

       规模：占地面积3904平米，建筑面积10147平米。

       总户数：233户，高区为自理型居室，141户；低区位介护型居室，92户。

       客户特点：七成为千叶地区老人，三成为子女在千叶的老人；三成旧有职业为医生，其他为企业高管等。

     【项目运营特点】

       主要结合普通住宅发展：无论普通住宅规模多大，养老地产的规模一般控制在80-100居室以内，这是人员效率和运营效率最高效的规模。

       运营团队自行组建：最初也整合外来运营团队作为顾问；运营团队的关键因素是工作人员需要具备良好的工作态度，爱心比技术更重要。

       品牌合作：养老地产作为老人人生中最后一笔大额支出消费，岁项目的信誉度非常看重，ORIX采取与养老领域知名度非常高的春山满合作，以此赢得消费者的信任。