机构养老建筑选址三模型

       ANON曾经说过：“即使对建筑物的室内设计细节考虑的再多，也补偿不了在最初的场地选择中产生的失误。”老年人由于其特殊的心理和生理方面的需求，在对其居住、使用的建筑在进行场地的选择过程中，要慎重考虑各项因素。目前，我国对于机构养老建筑的选址模式主要存在以下三种。

       一、城市中心区模式

       城市中心区模式是指养老设施位于城市经济繁荣、文化活动较为丰富、活力性较强的地带。多为建设年代较早的机构养老设施选择的模式。此种模式有优点也有缺点。

       1、优点：

       亚里士多德说过：“人们为了生活，聚居于城市，人们为了更好的生活，居留于城市。”城市中心区的机构养老设施周围的交通发达、便捷，老人可以乘坐公共交通到达市区内的老年活动中心、老年大学、超市、公园、健身场所等地。如遇突发情况，可以就近送医；老人居住设施周围的城市功能混合，可以带来地块的活力，养老设施也相对开放，可以更好的融入周围的环境，使老人避免出现单一功能带来孤独感和缺乏趣味感；利于社会各界开展的敬老、爱老活动；由于设施在城市中心区，人口密度比较大，周围的居住区可成为该养老设施的潜在住户，方便当地居民的就近养老。

       例如，美国路易斯安娜州，新奥尔良市的兰姆贝斯大宅坐落在城市的商业中心地带，这里一度处于衰落的境地。此后，利用这个地段和建筑，建筑师将其改造为老年居住单位和零售商店组成的混合地段，成为该市的第一个持续性生活辅助设施，并对周围的居民产生吸引力。

       2、缺点：

       城市中心区的土地价格昂贵，设施建设成本将会提高。一方面给入住老人带来费用上的负担，将中低收入有入住需求的老人拒之门外；另一方面开发单位在开发上多会选择高密度的模式，老年人居住的设施外部环境相对减少，不利于老人与大自然的接触，一些需要场地的运动场地如门球场、网球场等无法充分展开，老人的室外交往和逗留的场所不能得到充分保障，停车场车位不足健身器械不足等问题严重制约着养老设施的规模和服务质量。经调研发现，市中心区开放的一些养老院为弃用旧建筑的改造，好处是可以带来旧建筑的更新利用并且降低设施的建设成本。但是原本并非居住建筑的旧建筑在设施上就更加难以达到适老化的要求，更为严峻的现实是改造后的设施仍未达到老年居住设施的设计规范要求。

       3、针对缺点的应对方案：

       针对费用较高这个问题，要依靠政府对老年人入住养老设施提供政策上的支援，也要依赖于社会福利、养老保险力度的进一步深化。目前，国家对五保户实行让其免费入住敬老院的政策，但是这种做法带来的多是老人被安排入住养老，丧失了自由选择入住养老院的权利。所以政策和社会福利的发展方向应该既减轻老年人的经济负担，同时又给予老年人入住养老机构使以充分的自由选择权。

       针对高密度的开发模式这一问题并非意味着机构养老设施不适合高密度的这一场地开发类型，相反，紧凑式的场地开发对于城市来说是成熟和有效的开发模式。高密度的开发使得建筑室外场地的利用率减小。因此，要注重建筑内部的活动空间的设计，加强室内空间和室外空间设计的联系性，利用屋顶花园、露台、阳台等形式创造出多种室外空间的可能性。使老人的活动空间从高密度的束缚中解放出来。也要加强室内空间的设计的层次性，从公共空间到私密空间，提供不同层级的交往空间、活动空间，提升老人的归属感。

       针对城市中旧建筑改造这一问题，首先，要统筹利用社会的闲置资源，并不是所有的旧建筑都适合改做养老院。改造之前的建筑（群）对养老设施要有一定的适用性。在已经建成的实例中，2011年9月建成的广州市珠海区松鹤养老院就是成功的案例，这是一家由旧厂房改建而成的养老院，占地44亩，提供800个床位，保留了原厂区生长了几十年的老树，充分利用原厂区的环境，形成了容积率低、绿化率高的花园式的养老院。其次，改造过程中应充分考虑老年人生活环境的无障碍设计。

       二、城市郊区——自然风景区模式

       城市郊区远离城市中心的嘈杂喧闹，具有相对市区中心较好的生态环境，多位于自然风景区附近。加之市区的养老机构已处于高度饱和状态，可供开发利用的空间有限，近年来越来越多的机构养老设选址于此。同样，此种模式的优缺点兼备。

      1、优点：

       2011年9月国务院印发《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出，老龄产业纳入经济社会发展总体规划加强老年旅游服务工作。积极开发符合老年需求、适合老年人年龄特点的旅游产品。在此背景下，许多新型以休闲养生为主题的养老院应运而生，利用天然的景观河城市郊区相对宽松的用地，可建设大型高档的养老院、老年公寓。场地开发模式灵活，既可以选择低层高密度的开发模式又可以选择高层低密度的开发模式。老年人的服务配套设施用地充足，可为老年人提供多种室外活动空间、健身空间、交往空间。设施周围已经形成了一定的建设规模，因此地块比较接近城市快速路、城市干道、城市环路等，交通时间上虽然耗费较市区长，但也比较通达，易于到达城市中心和其他地方。郊区养老院最直观的优势是空气质量好，自然环境好，物价水平相对较低，瓜果蔬菜新鲜。例如上海众仁老年乐园、嘉定康福敬养院等郊区养老机构，无论从环境还是从软件设施方面都走在全市的领先水平。

       2、缺点：

       一些先天上的缺点是郊区的机构养老设施无法改变的，如区位的优势上没有城市中心的养老设施明显，医疗条件没有市区优越，再加上“多数民办养老院位于郊区，公办养老院位于市区”的观念影响，人们不愿意到郊区的公办养老院养老，在我国的一些地区出现了中心城区养老床位已是“一床难求”，而郊区养老院入住率平均只在六成左右的现象。另外，老人也担心由于交通的不便利给子女探望老人带来一定的麻烦。其他周边配套设施也不够完善，如老人要去老年活动中心、老年大学、商场等要利用公共交通到达市区，浪费时间和精力。

       3、针对缺点的应对方案：

       针对区位上的先天劣势，要靠后天的补足。一方面可以利用增值服务来补足，如：上海浦东泥城镇春雷养老院院长何春雷就制定了许多优惠服务，老人每月享受一次免费理发服务；每月特设“探亲日”，有专车停在人民广场，将家属集体接过来探望老人；老人要入住，100公里以内都可以提供上门候接。另一方面，要提高管理水平，位于上海青浦健乐颐养园特地委托著名表演艺术家张瑞芳进行管理。创办者看中的不光是张瑞芳的名人效应，更重要的原因是，张瑞芳有过自己创办养老院的成功经验。张瑞芳创办的爱晚亭从2004年开始已经赢利，它的管理模式已经显现出成效。

       针对医疗问题，首先，机构在选址时，尽可能地靠近医疗设施，最好是医保定点医院，一旦老人发生意外，可以就近入院接受治疗，如果病情严重，医院要有能力在最快的时间内提供转院的各项服务。其次，机构可委托医院做定时定点上门服务，为老年人体检，做到早发现早治疗。再次，机构可根据规模的大小，考虑设置机构内的小型医院。如位于正定县和石家庄市区中间滹沱河风景区周边的石家庄市老年公寓，在其一层就设置一个1000㎡的小型医院。由附近医院派驻，设内科、外科、急诊科等主要科室。

       针对交通问题，首先，在选址时，机构应选择接近城市干道或城市主要道路的地方，即使不能满足时间上的迅捷但是一定要满足路途上通达的要求。如北京郊区的延庆厚德养老院，以度假养生、休闲养老为主题的养老院。交通便捷，距北京城区1小时车程，919公交车每天早晨从德胜门发车去往延庆旧县城，再转乘875路到旧县政府即到。其次，养老机构本身也可以做出努力，如上海郊区一些养老院计划在市区开出班车，一方面作自我宣传，另一方面也想邀请市区老人亲自到郊区养老院实地感受。

       三、高新开发区模式

       高新区模式是为了提升区域养老水平，促进高新区的建设和全面快速发展而选择的一种选址模式。城市副中心、新城区的建设都可以采取这种模式。

       1、优点：

       它加大了新区功能的混合程度，有利于开发区的良性发展。每个城市的高新开发区都是城市发展战略中发展经济的重要方式，政府的扶持和社会资源的投入会带来高新区的经济社会的快速发展，因此，各种类型的基础设施建设都会有较高的标准。在这里建设养老机构也会在硬件上达到较为先进的水平。建设用地比较宽敞，储备用地比较充足。利于机构养老建筑大规模的集中开发。以苏州高新区狮山敬老院为例，它是高新区为推动和完善新型养老服务体系而投资兴建的一项惠民实事工程，主要为狮山街道“五保户”及其他有需求的老人提供服务。该项目占地面积28亩，总建筑面积1.75万平方米，设计床位300个。利用高新区的真山真水风貌，设计渗透苏州传统宅院模式，打造成一个园林式的养老机构。

       2、缺点：

       新区的首要矛盾是基础配套设施的矛盾。资源的暂时短缺给老年人带来生活的不便。完全崭新的环境可能会带来老年人心理上的不适应。其他方面如距主城区距离较远的缺点也在“城市郊区——自然风景区模式”一节中已经体现。

       3、针对缺点的应对方案：

       首先，要统筹规划，分期开发建设。先合理地划分功能区域，规划便捷、通达、合理的交通路网，开发建设基础设施，再进行养老机构的开发建设。等周围形成了一定的生活气氛，再让老人入住。再次，实现资源共享，提升养老机构的服务水平，带动整个区域的服务水平。仍以狮山敬老院为例，它融合中西医结合医院和残疾人服务中心，管理模式上采用与苏州大学附属第二医院合作的方式操作，硬件由狮山街道负责实施，建成后委托苏大附二院管理，附二院将提供3500万元的医疗设备。敬老院不仅能提供一般的养老服务，更可为老人提供治疗、疗养、康复、护理等深度服务；中西医结合医院将为高新区居民提供医疗服务。

       四、机构养老选址模式选择建议

       综合的机构养老设施的选址不论采取以上哪一种选址模式都应考虑三方面的因素：环境、交通、配套设施。除此之外的考虑因素包括定位、开发方式、开发规模、开发强度等因素。

       第一是定位，定位决定选择的位置，如果是定位健康型老人服务，位置可以选择在郊区或者市区，也可以选择高新区。环境好、交通方便、安全卫生、餐饮合理营养、娱乐活动丰富、健身活动室、绿化设施、医疗室、康复室等都应具备。如果是定位不能自理老人就是护理院形式，专收半自理和不能自理老人。护理院选址建议选择在市区，离家近，家人方便探望，护理院最好能注册成为医保定点单位。护理院也可以选择在郊区，但是自己要有一定水平的医疗服务。

       第二是开发方式，如果是新建新型老年社区，建议选择郊区或者是高新区模式，低价相对较低，而且可以建设多种老年设施，从更多样的角度提供适应老年人生活的场地。在城市中心区适合采取改造提升的方式，将周边资源整合利用，降低成本，同时也激活城市某些衰败地块的活力。

      第三是开发规模，市区模式受土地和城市空间限制，往往开发规模不大，而郊区模式和高新区模式可以选择较大规模的开发，否则其他配套设施也跟不上去。

       第四是开发强度，目前我国养老问题严峻，多数城市养老床位严重缺少。所以增加开发容积率是势在必行的。城市中心模式由于占地面积小，要选择高密度的开发强度；郊区模式可以选择低层高密度和高层低密度两种开发强度；高新区今后面临高强度的开发，选择强度上与城市中心区类似，以高密度为主。

      第五是交通，城市中心区交通网络比较发达，选址尽量避免拥堵地段。郊区模式应选址于与城市主干道、城市快速路或城市环路相近的地方。高新区也要选择连接主城区的主要道路近的地方，同时要考虑也要方便到达高新区的医疗设施。

       第六是环境，城市中心区的养老机构尽量选择离城市公园、街心花园、休闲广场等休闲地带较近的地方；城市郊区可选择著名旅游风景区附近，可组织老年人旅游，呼吸新鲜空气。高新区的选址也要充分利用自然景观，若自然景观不理想，在规划建设过程中要突出环境规划和设计。

       第七是配套设施，城市中心区的配套设施相对齐全。郊区的配套设施建议同步建设，消除老年人被孤立的感觉。高新区的基础配套建议先行开发。

       ANON曾经说过：“即使对建筑物的室内设计细节考虑的再多，也补偿不了在最初的场地选择中产生的失误。”老年人由于其特殊的心理和生理方面的需求，在对其居住、使用的建筑在进行场地的选择过程中，要慎重考虑各项因素。目前，我国对于机构养老建筑的选址模式主要存在以下三种。

       一、城市中心区模式

       城市中心区模式是指养老设施位于城市经济繁荣、文化活动较为丰富、活力性较强的地带。多为建设年代较早的机构养老设施选择的模式。此种模式有优点也有缺点。

       1、优点：

       亚里士多德说过：“人们为了生活，聚居于城市，人们为了更好的生活，居留于城市。”城市中心区的机构养老设施周围的交通发达、便捷，老人可以乘坐公共交通到达市区内的老年活动中心、老年大学、超市、公园、健身场所等地。如遇突发情况，可以就近送医；老人居住设施周围的城市功能混合，可以带来地块的活力，养老设施也相对开放，可以更好的融入周围的环境，使老人避免出现单一功能带来孤独感和缺乏趣味感；利于社会各界开展的敬老、爱老活动；由于设施在城市中心区，人口密度比较大，周围的居住区可成为该养老设施的潜在住户，方便当地居民的就近养老。

       例如，美国路易斯安娜州，新奥尔良市的兰姆贝斯大宅坐落在城市的商业中心地带，这里一度处于衰落的境地。此后，利用这个地段和建筑，建筑师将其改造为老年居住单位和零售商店组成的混合地段，成为该市的第一个持续性生活辅助设施，并对周围的居民产生吸引力。

       2、缺点：

       城市中心区的土地价格昂贵，设施建设成本将会提高。一方面给入住老人带来费用上的负担，将中低收入有入住需求的老人拒之门外；另一方面开发单位在开发上多会选择高密度的模式，老年人居住的设施外部环境相对减少，不利于老人与大自然的接触，一些需要场地的运动场地如门球场、网球场等无法充分展开，老人的室外交往和逗留的场所不能得到充分保障，停车场车位不足健身器械不足等问题严重制约着养老设施的规模和服务质量。经调研发现，市中心区开放的一些养老院为弃用旧建筑的改造，好处是可以带来旧建筑的更新利用并且降低设施的建设成本。但是原本并非居住建筑的旧建筑在设施上就更加难以达到适老化的要求，更为严峻的现实是改造后的设施仍未达到老年居住设施的设计规范要求。

       3、针对缺点的应对方案：

       针对费用较高这个问题，要依靠政府对老年人入住养老设施提供政策上的支援，也要依赖于社会福利、养老保险力度的进一步深化。目前，国家对五保户实行让其免费入住敬老院的政策，但是这种做法带来的多是老人被安排入住养老，丧失了自由选择入住养老院的权利。所以政策和社会福利的发展方向应该既减轻老年人的经济负担，同时又给予老年人入住养老机构使以充分的自由选择权。

       针对高密度的开发模式这一问题并非意味着机构养老设施不适合高密度的这一场地开发类型，相反，紧凑式的场地开发对于城市来说是成熟和有效的开发模式。高密度的开发使得建筑室外场地的利用率减小。因此，要注重建筑内部的活动空间的设计，加强室内空间和室外空间设计的联系性，利用屋顶花园、露台、阳台等形式创造出多种室外空间的可能性。使老人的活动空间从高密度的束缚中解放出来。也要加强室内空间的设计的层次性，从公共空间到私密空间，提供不同层级的交往空间、活动空间，提升老人的归属感。

       针对城市中旧建筑改造这一问题，首先，要统筹利用社会的闲置资源，并不是所有的旧建筑都适合改做养老院。改造之前的建筑（群）对养老设施要有一定的适用性。在已经建成的实例中，2011年9月建成的广州市珠海区松鹤养老院就是成功的案例，这是一家由旧厂房改建而成的养老院，占地44亩，提供800个床位，保留了原厂区生长了几十年的老树，充分利用原厂区的环境，形成了容积率低、绿化率高的花园式的养老院。其次，改造过程中应充分考虑老年人生活环境的无障碍设计。

       二、城市郊区——自然风景区模式

       城市郊区远离城市中心的嘈杂喧闹，具有相对市区中心较好的生态环境，多位于自然风景区附近。加之市区的养老机构已处于高度饱和状态，可供开发利用的空间有限，近年来越来越多的机构养老设选址于此。同样，此种模式的优缺点兼备。

      1、优点：

       2011年9月国务院印发《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出，老龄产业纳入经济社会发展总体规划加强老年旅游服务工作。积极开发符合老年需求、适合老年人年龄特点的旅游产品。在此背景下，许多新型以休闲养生为主题的养老院应运而生，利用天然的景观河城市郊区相对宽松的用地，可建设大型高档的养老院、老年公寓。场地开发模式灵活，既可以选择低层高密度的开发模式又可以选择高层低密度的开发模式。老年人的服务配套设施用地充足，可为老年人提供多种室外活动空间、健身空间、交往空间。设施周围已经形成了一定的建设规模，因此地块比较接近城市快速路、城市干道、城市环路等，交通时间上虽然耗费较市区长，但也比较通达，易于到达城市中心和其他地方。郊区养老院最直观的优势是空气质量好，自然环境好，物价水平相对较低，瓜果蔬菜新鲜。例如上海众仁老年乐园、嘉定康福敬养院等郊区养老机构，无论从环境还是从软件设施方面都走在全市的领先水平。

       2、缺点：

       一些先天上的缺点是郊区的机构养老设施无法改变的，如区位的优势上没有城市中心的养老设施明显，医疗条件没有市区优越，再加上“多数民办养老院位于郊区，公办养老院位于市区”的观念影响，人们不愿意到郊区的公办养老院养老，在我国的一些地区出现了中心城区养老床位已是“一床难求”，而郊区养老院入住率平均只在六成左右的现象。另外，老人也担心由于交通的不便利给子女探望老人带来一定的麻烦。其他周边配套设施也不够完善，如老人要去老年活动中心、老年大学、商场等要利用公共交通到达市区，浪费时间和精力。

       3、针对缺点的应对方案：

       针对区位上的先天劣势，要靠后天的补足。一方面可以利用增值服务来补足，如：上海浦东泥城镇春雷养老院院长何春雷就制定了许多优惠服务，老人每月享受一次免费理发服务；每月特设“探亲日”，有专车停在人民广场，将家属集体接过来探望老人；老人要入住，100公里以内都可以提供上门候接。另一方面，要提高管理水平，位于上海青浦健乐颐养园特地委托著名表演艺术家张瑞芳进行管理。创办者看中的不光是张瑞芳的名人效应，更重要的原因是，张瑞芳有过自己创办养老院的成功经验。张瑞芳创办的爱晚亭从2004年开始已经赢利，它的管理模式已经显现出成效。

       针对医疗问题，首先，机构在选址时，尽可能地靠近医疗设施，最好是医保定点医院，一旦老人发生意外，可以就近入院接受治疗，如果病情严重，医院要有能力在最快的时间内提供转院的各项服务。其次，机构可委托医院做定时定点上门服务，为老年人体检，做到早发现早治疗。再次，机构可根据规模的大小，考虑设置机构内的小型医院。如位于正定县和石家庄市区中间滹沱河风景区周边的石家庄市老年公寓，在其一层就设置一个1000㎡的小型医院。由附近医院派驻，设内科、外科、急诊科等主要科室。

       针对交通问题，首先，在选址时，机构应选择接近城市干道或城市主要道路的地方，即使不能满足时间上的迅捷但是一定要满足路途上通达的要求。如北京郊区的延庆厚德养老院，以度假养生、休闲养老为主题的养老院。交通便捷，距北京城区1小时车程，919公交车每天早晨从德胜门发车去往延庆旧县城，再转乘875路到旧县政府即到。其次，养老机构本身也可以做出努力，如上海郊区一些养老院计划在市区开出班车，一方面作自我宣传，另一方面也想邀请市区老人亲自到郊区养老院实地感受。

       三、高新开发区模式

       高新区模式是为了提升区域养老水平，促进高新区的建设和全面快速发展而选择的一种选址模式。城市副中心、新城区的建设都可以采取这种模式。

       1、优点：

       它加大了新区功能的混合程度，有利于开发区的良性发展。每个城市的高新开发区都是城市发展战略中发展经济的重要方式，政府的扶持和社会资源的投入会带来高新区的经济社会的快速发展，因此，各种类型的基础设施建设都会有较高的标准。在这里建设养老机构也会在硬件上达到较为先进的水平。建设用地比较宽敞，储备用地比较充足。利于机构养老建筑大规模的集中开发。以苏州高新区狮山敬老院为例，它是高新区为推动和完善新型养老服务体系而投资兴建的一项惠民实事工程，主要为狮山街道“五保户”及其他有需求的老人提供服务。该项目占地面积28亩，总建筑面积1.75万平方米，设计床位300个。利用高新区的真山真水风貌，设计渗透苏州传统宅院模式，打造成一个园林式的养老机构。

       2、缺点：

       新区的首要矛盾是基础配套设施的矛盾。资源的暂时短缺给老年人带来生活的不便。完全崭新的环境可能会带来老年人心理上的不适应。其他方面如距主城区距离较远的缺点也在“城市郊区——自然风景区模式”一节中已经体现。

       3、针对缺点的应对方案：

       首先，要统筹规划，分期开发建设。先合理地划分功能区域，规划便捷、通达、合理的交通路网，开发建设基础设施，再进行养老机构的开发建设。等周围形成了一定的生活气氛，再让老人入住。再次，实现资源共享，提升养老机构的服务水平，带动整个区域的服务水平。仍以狮山敬老院为例，它融合中西医结合医院和残疾人服务中心，管理模式上采用与苏州大学附属第二医院合作的方式操作，硬件由狮山街道负责实施，建成后委托苏大附二院管理，附二院将提供3500万元的医疗设备。敬老院不仅能提供一般的养老服务，更可为老人提供治疗、疗养、康复、护理等深度服务；中西医结合医院将为高新区居民提供医疗服务。

       四、机构养老选址模式选择建议

       综合的机构养老设施的选址不论采取以上哪一种选址模式都应考虑三方面的因素：环境、交通、配套设施。除此之外的考虑因素包括定位、开发方式、开发规模、开发强度等因素。

       第一是定位，定位决定选择的位置，如果是定位健康型老人服务，位置可以选择在郊区或者市区，也可以选择高新区。环境好、交通方便、安全卫生、餐饮合理营养、娱乐活动丰富、健身活动室、绿化设施、医疗室、康复室等都应具备。如果是定位不能自理老人就是护理院形式，专收半自理和不能自理老人。护理院选址建议选择在市区，离家近，家人方便探望，护理院最好能注册成为医保定点单位。护理院也可以选择在郊区，但是自己要有一定水平的医疗服务。

       第二是开发方式，如果是新建新型老年社区，建议选择郊区或者是高新区模式，低价相对较低，而且可以建设多种老年设施，从更多样的角度提供适应老年人生活的场地。在城市中心区适合采取改造提升的方式，将周边资源整合利用，降低成本，同时也激活城市某些衰败地块的活力。

      第三是开发规模，市区模式受土地和城市空间限制，往往开发规模不大，而郊区模式和高新区模式可以选择较大规模的开发，否则其他配套设施也跟不上去。

       第四是开发强度，目前我国养老问题严峻，多数城市养老床位严重缺少。所以增加开发容积率是势在必行的。城市中心模式由于占地面积小，要选择高密度的开发强度；郊区模式可以选择低层高密度和高层低密度两种开发强度；高新区今后面临高强度的开发，选择强度上与城市中心区类似，以高密度为主。

      第五是交通，城市中心区交通网络比较发达，选址尽量避免拥堵地段。郊区模式应选址于与城市主干道、城市快速路或城市环路相近的地方。高新区也要选择连接主城区的主要道路近的地方，同时要考虑也要方便到达高新区的医疗设施。

       第六是环境，城市中心区的养老机构尽量选择离城市公园、街心花园、休闲广场等休闲地带较近的地方；城市郊区可选择著名旅游风景区附近，可组织老年人旅游，呼吸新鲜空气。高新区的选址也要充分利用自然景观，若自然景观不理想，在规划建设过程中要突出环境规划和设计。

       第七是配套设施，城市中心区的配套设施相对齐全。郊区的配套设施建议同步建设，消除老年人被孤立的感觉。高新区的基础配套建议先行开发。