民营养老院投资风险分析及对策研究

       民营资本投资建设养老院项目同一般的房地产投资项目一样要经历4个阶段，即项目投资决策阶段，项目建设前期阶段，项目建设阶段及项目运营阶段。在每个阶段，投资者都会面临不同的风险。

       18种风险类型解析

       项目投资决策阶段的风险

       房地产投资决策阶段是房地产开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段，决策的准确与否关系到这个开发项目的成败。投资决策阶段的主要风险有：

     （1）政策风险

       政策风险是指国家或地方政府所制定的相关政策对民营资本建设养老机构的支持力度给投资者带来的风险。兴办养老机构这一产业由于与国民经济发展密切相关，很大程度上受到政府政策的影响，政府对在项目建设方面，养老机构的建设用地划拨或在土地有偿使用费收取标准的限制，对环境保护的要求以及对投资规模、税收方面的控制等，都会对投资者构成风险。

     （2）投资位置风险

       房地产投资的第一要素就是位置，房地产位置不仅指所处的自然地理位置，还包括不同城市和地区的区域位置，甚至人文位置等，影响位置选择的因素很多，投资者在决策时需做好充分的调研，切实合理的选择投资位置，这是房地产投资成功的重要保证。

     （3）投资时机选择风险

       养老院项目的开发周期比较长，少则1-2 年，多则3-5年，因此，开发商必须对未来几年国家和地区的政治形势变化、经济发展趋势、老龄人口增减变化情况、收入水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测，尤其是国家为鼓励民营资本建设养老院项目而出台的相关优惠政策的变化，努力抓住国家给予优惠政策的时机，不仅可以在很大程度上降低开发商的投资成本，还是项目今后正常运营、获利的必要保证，避免因投资时机选择不当而带来风险。

     （4）投资可行性研究风险

       房地产投资项目的可行性研究是房地产开发商在作了充分的市场分析后对开发项目技术、经济方案的可行性进行的全面技术经济论证，以确定开发项目是否值得投资，若可行性研究做的不够科学，准确，可能会给投资者带来损失。

       项目建设前期阶段的风险

       养老院项目开发前期工作阶段的主要目的是为开工建设做好准备，通过征地拆迁落实建设场地问题，通过工程勘察、规划、设计，得到一个满足城市总体规划要求的项目实施蓝图，通过开工准备工作为开发建设创造必要条件。在养老院项目开发前期工作阶段投资的主要风险有：

     （5）置地风险

       我国土地所有权归国家所有，房地产开发商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让2 种方式取得一定年限的土地使用权，其中土地使用权出让、转让方式又包括协议、招标和拍卖3 种方式。这对于开发商来讲就存在着很大的不确定性，如果置地价格考虑或预估失误，那么会增加开发商的成本，存在一定的风险。

     （6）征地拆迁风险

       购买土地使用权仅仅是获取土地过程中的一个环节，之后便是大量的征地、拆迁、安置和补偿工作。征地拆迁涉及许多法律和社会问题，一方面，我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面，地块原房地产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，可能不愿意出售，此时，开发商将面临各种复杂的情况，如果处置不当无法按时开工，增加开发成本。

     （7）融资风险

       养老院项目的开发具有资金需要量大，资金运用时间长等特点，对于民营企业来说，很可能会产生相应的借款或贷款，因此，开发养老院项目所需资金的筹集和融通是养老院投资者最为关心的问题。

     （8）勘察设计风险

       勘察设计风险是指由于工程建设与施工工地的地形、地貌、地址、水文、岩石等有极其密切的关系，勘察风险主要在地质构造的不确定，如滑坡、溶洞、岩层变化等使该地块无法建造所规划的项目的风险。设计风险在于养老公寓的设计不同于一般的住宅设计，老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。养老院的设计如果没有充分考虑老人的各种需求，则会造成运营中的不方便甚至是重大隐患。

     （9）审批过程风险及合同风险

       审批过程风险是指由于各种审批过程出现问题或发生其它情况而导致建设周期延长、交易期延长、交易活动减少给开发商带来损失的不确定性。在房地产开发的过程中，涉及到政府批文的手续程序很多，在这个过程中，房地产开发商除了因诸多审批机关的审核导致审批过程的延长外，还有可能受中央以及地方各类产业政策的影响，在项目的审批上很可能遇到一定的风险。

     （10）合同风险

       在养老院项目开发过程中，需要订立很多合同，如设计合同、施工合同、材料供应合同等。由于合同订立时考虑不周，合同管理不善及合同执行不严而造成的索赔或工期延长，都会使项目投资成本增加。

       项目建设阶段的风险

       这个阶段的风险主要是施工过程中由于管理不善、措施不当等引起的风险，这一阶段的风险主要有：

     （11）工期风险

       建设阶段任何环节的时间损失，都有可能使工期拖延，而时间的延长，一方面会影响项目的投产运营收益、信誉损失；另一方面会增加房地产开发商资金利息支出，导致资金积压、开发成本增加、管理费增加、投资利润下降。影响建设工期的因素很多，如人为因素、技术因素、材料和设备因素、地质因素、资金因素、气候因素、环境因素等。

     （12）质量风险

       质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调5个方面。消费者重视房屋的物理质量，尤其是老年人更是把健康放在第一位，他们往往强调房屋的舒适度与安全性。然而，由于养老院开发周期长等特点，开发商不可能在开发过程中就让老人们入住收益，由此可能会造成资金短缺、流动资金周转不灵，从而导致施工技术水平落后、偷工减料、建筑结构有安全隐患等项目质量风险。

     （13）成本风险

       从总体上看，在整个施工项目成本中建设材料占约70%，是各项费用中最大的一种，且其建设周期长，建材价格又是经常变动的，人们不可能在材料价格较低或价格回落时一次购入所需要的全部材料，因此材料价格的上涨必然带来建筑成本的上升，从而迫使投资者增加资金的投入。因此，在建设过程中降低成本风险对养老院的开发商就有重要现实意义。

     （14）技术风险

       在工程建设过程中由于规划设计单位对开发项目规划、设计深度不够、内容不全、缺陷设计、错误和遗漏，以及房地产开发商扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准等而引起的工程项目增加或已建工程拆除重建，导致工程量增加，成本上升。另外，由于建筑工程承包商安排施工组织、采用施工方法不合理，以及科学技术的进步，新材料、新技术和新工艺的不断创新等都会给投资者带来工期、成本和质量损失。

     （15）安全风险

       安全工作要贯穿施工全过程，主要是督促、协助施工单位按照建筑施工安全生产法规和标准组织实施，消除施工中的冒险性、盲目性和随意性，落实各项安全技术措施，杜绝各类不安全隐患，减少各类伤亡事故。安全生产涉及到施工现场所有的人、物和环境。发生安全风险必将导致人身和财产损失、工期延误、效率下降。

       项目运营阶段的风险

       项目完成交付使用后，开发商面临的主要任务是通过广告宣传，让客户入住，尽快实现投资的回收，并获得利润。这一阶段的主要风险有：

     （16）市场风险

       民营资本投资养老院产业的市场风险主要是由于市场需求状况发生变化给投资者带来损失的风险，市场需求状况的不确定性会给养老院的入住率带来一定的影响。根据目前我国养老院发展状况来看，公办养老院“一床难求”，而民办养老院的入住率普遍不高，因此投资者所要承担的市场风险主要是供给风险。

     （17）价格风险

       在养老院床位租售过程中，科学合理的确定床位价格是投资者所要面对的最敏感、最重要的问题，它直接决定了养老院的投资收益。价格风险根据服务的不同可分为基本价格风险、增值服务价格风险和VIP 服务价格风险。养老院的价格过低，会令客户感觉服务项目不够高端、专业，不能满足其需求，价格过高，又会因为竞争失去客户群，出现床位落空的现象，因此在价格的合理制定上也存在一定的风险。

     （18）经营管理风险

       项目经营管理的好坏，直接影响到项目未来的收益，同时也是项目成败的关键所在。经营管理方面存在的风险主要包括：管理者水平及医护人员素质风险、销售方式风险和市场定位风险等。因此，投资者有必要认清投资养老院项目的经营管理风险，才能铲除后患，降低投资风险。

       民营养老院项目投资风险控制

       项目投资前期风险控制

       对于项目投资前期的风险控制，主要从政策、选址、市场调研和融资等方面考虑。

     （1）政府在民营资本投资的建设中提供组织、协调的保证作用，无论是在征地、五通一平，还是在建设中的任何问题，都给予很大的支持，使得投资顺利进行。投资者要牢牢抓住政府提供的相关信息，通过了解相关的法律法规、房地产税收政策及金融政策，可以知道政府现阶段房地产投资宏观调控的重点。选择政府鼓励的、税收政策上优惠的、在金融政策上支持的房地产投资类型，是规避此类政策性风险最有效的办法。

     （2）养老院项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好项目地段是打造养老院个性和特色的载体和必须的物资条件，养老院项目能否成功关键在地段，因为地段是唯一的，是其它条件不可替代的。

     （3）投资者要认真做好市场调研，在调查过程中，对老年住宅市场不但要进行区位的定性分析，还要进行定量分析，以便从营销角度对老年人住宅市场项目定位，市场细分做出准确判断。

     （4）对于融资风险控制，投资者首先要加强筹资预算管理，养老院应对筹资业务编制筹资预算，实行预算管理，进行事前控制。对已到位的信贷资金，应纳入养老院当年预算，实行统一管理。其次，要合理确定贷款规模，这是控制养老院财务风险的重要措施。投资者在申请贷款前，应该对其资金需求量进行规划和研究，通过定性和定量分析来确定贷款规模。另外，要了解养老院近远期发展规划，根据发展规划制定负债计划，正确分析财务状况，避免资金的集中支出和闲置，减轻财务负担。

       项目建设阶段投资风险控制

       通过分析项目建设阶段的风险可以发现，导致这一阶段的风险因素主要有资金、工程质量、工期以及生产成本。对于项目建设阶段的风险控制，就要从以下方面考虑：

     （1）资金控制

       由于资金的不到位会直接造成工期、质量和成本风险，因此对建设资金到位风险的控制十分重要。完成好资金控制要具体做到：

       ①在施工过程中加强项目建设过程管理，减少变更和签证，控制建设成本；

       ②企业根据可行性研究确定资金需求量，通过编制年度、季度、月度资金预算表；

       ③企业要根据项目进度，按月、季、年对资金使用进行动态监控；

       ④在资金预算执行过程中，要根据外部环境和企业自身情况的不断变化，结合项目实施过程中的实际，及时调整资金预算，实施监控资金风险；

       ⑤在利用贷款时要充分利用银行给予养老院的优惠政策，做好还款计划，落实还款资金来源和相应的保障措施。

     （2）质量风险的控制

       由于入住对象的特殊性，养老院项目的质量风险控制与一般房地产项目质量控制相比要更加严格。因此，对于养老院项目的质量风险控制，项目承包人必须严格按照养老院的设计要求、施工现场的条件和实际情况因地制宜地确定施工方案，保证施工的按期开工。在施工过程中，要加强施工管理，严格按序施工，做好过程中的测量检查和分部验收。工程完工后，要认真做好工程质量验收工作，确保工程质量。

     （3）工期风险的控制

       影响施工过程组织的因素很多，要做到按期完工就必须合理组织施工过程，确保施工过程的连续性、协调性、均衡性、经济性。在养老院的具体施工中，要根据实际情况、工程规模，在总进度计划下制定合理、客观的分段计划，以分段分项计划保证总体计划的实施，实施中合理调节人力、物力，力争使每段每项工期最短，进度最快。另外，要合理的选择开工时间，做好现有资源的合理配置，避免气候、季节等对工程施工的不利影响，避免资源浪费，提高工作效率，加快进度进行控制。

       项目营运阶段投资风险控制

       根据项目营运阶段的主要特点及影响因素，对于这一阶段的风险控制主要可以从以下几个方面考虑：

     （1）市场风险控制

       养老院项目的消费需求者主要是老年人群体，由于这个群体的特殊性，投资者应该在做好充分市场调查的基础上，了解其投资市场中不同层次的老年群体的需求状况，并根据需求状况确定不同级别床位的数量，保证在最大限度上满足不同层次消费群体需求的情况下，提高养老院的入住率，获取最大收益。鉴于中国人思想所固有的保守性，投资者应该加大宣传力度，激发潜在需求，提__高入住率。另外，民办养老院应该充分分析市场的需求情况，以需求为根本办出自己的特色，增强市场竞争力，降低投资风险。

     （2）价格风险的控制

       投资者为了实现预定的收益目标，必须依据有关计价理论和政策，根据自身内外部条件，对不同的床位级别、市场格局、交易情况等，制定出相应的价格策略，以使养老院床位的销售正常化，保证投资利润目标的顺利实现。因此，首先要合理确定基本服务床位数量，多开设增值服务项目，逐级提高床位价格，通过一些增值服务，可以在一定程度上提高床位价格，降低投资者风险。另外，要努力抓住高端消费群体的需求，抓住其消费心理，合理确定VIP 服务价格。

     （3）经营管理风险的控制

       对于民营资本投资养老院项目的经济管理风险对投资者的发展来讲既是一种磨练，又是一种机遇。正确认识在经营管理中的各种风险，有助于防范和控制风险，有助于避免投资者的经济损失。首先，管理者要增强竞争意识，在市场经济的环境下，主要根据市场供求机制，通过竞争抓住市场机遇来有效防范和控制管理风险。第二，提高经营者和医护人员的综合素质，提高服务质量。最后，要以市场为导向办出自己的特色，只有不断创新，努力办出自己的特色，投资才有可能成功。

       民营资本投资建设养老院项目同一般的房地产投资项目一样要经历4个阶段，即项目投资决策阶段，项目建设前期阶段，项目建设阶段及项目运营阶段。在每个阶段，投资者都会面临不同的风险。

       18种风险类型解析

       项目投资决策阶段的风险

       房地产投资决策阶段是房地产开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段，决策的准确与否关系到这个开发项目的成败。投资决策阶段的主要风险有：

     （1）政策风险

       政策风险是指国家或地方政府所制定的相关政策对民营资本建设养老机构的支持力度给投资者带来的风险。兴办养老机构这一产业由于与国民经济发展密切相关，很大程度上受到政府政策的影响，政府对在项目建设方面，养老机构的建设用地划拨或在土地有偿使用费收取标准的限制，对环境保护的要求以及对投资规模、税收方面的控制等，都会对投资者构成风险。

     （2）投资位置风险

       房地产投资的第一要素就是位置，房地产位置不仅指所处的自然地理位置，还包括不同城市和地区的区域位置，甚至人文位置等，影响位置选择的因素很多，投资者在决策时需做好充分的调研，切实合理的选择投资位置，这是房地产投资成功的重要保证。

     （3）投资时机选择风险

       养老院项目的开发周期比较长，少则1-2 年，多则3-5年，因此，开发商必须对未来几年国家和地区的政治形势变化、经济发展趋势、老龄人口增减变化情况、收入水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测，尤其是国家为鼓励民营资本建设养老院项目而出台的相关优惠政策的变化，努力抓住国家给予优惠政策的时机，不仅可以在很大程度上降低开发商的投资成本，还是项目今后正常运营、获利的必要保证，避免因投资时机选择不当而带来风险。

     （4）投资可行性研究风险

       房地产投资项目的可行性研究是房地产开发商在作了充分的市场分析后对开发项目技术、经济方案的可行性进行的全面技术经济论证，以确定开发项目是否值得投资，若可行性研究做的不够科学，准确，可能会给投资者带来损失。

       项目建设前期阶段的风险

       养老院项目开发前期工作阶段的主要目的是为开工建设做好准备，通过征地拆迁落实建设场地问题，通过工程勘察、规划、设计，得到一个满足城市总体规划要求的项目实施蓝图，通过开工准备工作为开发建设创造必要条件。在养老院项目开发前期工作阶段投资的主要风险有：

     （5）置地风险

       我国土地所有权归国家所有，房地产开发商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让2 种方式取得一定年限的土地使用权，其中土地使用权出让、转让方式又包括协议、招标和拍卖3 种方式。这对于开发商来讲就存在着很大的不确定性，如果置地价格考虑或预估失误，那么会增加开发商的成本，存在一定的风险。

     （6）征地拆迁风险

       购买土地使用权仅仅是获取土地过程中的一个环节，之后便是大量的征地、拆迁、安置和补偿工作。征地拆迁涉及许多法律和社会问题，一方面，我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面，地块原房地产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，可能不愿意出售，此时，开发商将面临各种复杂的情况，如果处置不当无法按时开工，增加开发成本。

     （7）融资风险

       养老院项目的开发具有资金需要量大，资金运用时间长等特点，对于民营企业来说，很可能会产生相应的借款或贷款，因此，开发养老院项目所需资金的筹集和融通是养老院投资者最为关心的问题。

     （8）勘察设计风险

       勘察设计风险是指由于工程建设与施工工地的地形、地貌、地址、水文、岩石等有极其密切的关系，勘察风险主要在地质构造的不确定，如滑坡、溶洞、岩层变化等使该地块无法建造所规划的项目的风险。设计风险在于养老公寓的设计不同于一般的住宅设计，老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。养老院的设计如果没有充分考虑老人的各种需求，则会造成运营中的不方便甚至是重大隐患。

     （9）审批过程风险及合同风险

       审批过程风险是指由于各种审批过程出现问题或发生其它情况而导致建设周期延长、交易期延长、交易活动减少给开发商带来损失的不确定性。在房地产开发的过程中，涉及到政府批文的手续程序很多，在这个过程中，房地产开发商除了因诸多审批机关的审核导致审批过程的延长外，还有可能受中央以及地方各类产业政策的影响，在项目的审批上很可能遇到一定的风险。

     （10）合同风险

       在养老院项目开发过程中，需要订立很多合同，如设计合同、施工合同、材料供应合同等。由于合同订立时考虑不周，合同管理不善及合同执行不严而造成的索赔或工期延长，都会使项目投资成本增加。

       项目建设阶段的风险

       这个阶段的风险主要是施工过程中由于管理不善、措施不当等引起的风险，这一阶段的风险主要有：

     （11）工期风险

       建设阶段任何环节的时间损失，都有可能使工期拖延，而时间的延长，一方面会影响项目的投产运营收益、信誉损失；另一方面会增加房地产开发商资金利息支出，导致资金积压、开发成本增加、管理费增加、投资利润下降。影响建设工期的因素很多，如人为因素、技术因素、材料和设备因素、地质因素、资金因素、气候因素、环境因素等。

     （12）质量风险

       质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调5个方面。消费者重视房屋的物理质量，尤其是老年人更是把健康放在第一位，他们往往强调房屋的舒适度与安全性。然而，由于养老院开发周期长等特点，开发商不可能在开发过程中就让老人们入住收益，由此可能会造成资金短缺、流动资金周转不灵，从而导致施工技术水平落后、偷工减料、建筑结构有安全隐患等项目质量风险。

     （13）成本风险

       从总体上看，在整个施工项目成本中建设材料占约70%，是各项费用中最大的一种，且其建设周期长，建材价格又是经常变动的，人们不可能在材料价格较低或价格回落时一次购入所需要的全部材料，因此材料价格的上涨必然带来建筑成本的上升，从而迫使投资者增加资金的投入。因此，在建设过程中降低成本风险对养老院的开发商就有重要现实意义。

     （14）技术风险

       在工程建设过程中由于规划设计单位对开发项目规划、设计深度不够、内容不全、缺陷设计、错误和遗漏，以及房地产开发商扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准等而引起的工程项目增加或已建工程拆除重建，导致工程量增加，成本上升。另外，由于建筑工程承包商安排施工组织、采用施工方法不合理，以及科学技术的进步，新材料、新技术和新工艺的不断创新等都会给投资者带来工期、成本和质量损失。

     （15）安全风险

       安全工作要贯穿施工全过程，主要是督促、协助施工单位按照建筑施工安全生产法规和标准组织实施，消除施工中的冒险性、盲目性和随意性，落实各项安全技术措施，杜绝各类不安全隐患，减少各类伤亡事故。安全生产涉及到施工现场所有的人、物和环境。发生安全风险必将导致人身和财产损失、工期延误、效率下降。

       项目运营阶段的风险

       项目完成交付使用后，开发商面临的主要任务是通过广告宣传，让客户入住，尽快实现投资的回收，并获得利润。这一阶段的主要风险有：

     （16）市场风险

       民营资本投资养老院产业的市场风险主要是由于市场需求状况发生变化给投资者带来损失的风险，市场需求状况的不确定性会给养老院的入住率带来一定的影响。根据目前我国养老院发展状况来看，公办养老院“一床难求”，而民办养老院的入住率普遍不高，因此投资者所要承担的市场风险主要是供给风险。

     （17）价格风险

       在养老院床位租售过程中，科学合理的确定床位价格是投资者所要面对的最敏感、最重要的问题，它直接决定了养老院的投资收益。价格风险根据服务的不同可分为基本价格风险、增值服务价格风险和VIP 服务价格风险。养老院的价格过低，会令客户感觉服务项目不够高端、专业，不能满足其需求，价格过高，又会因为竞争失去客户群，出现床位落空的现象，因此在价格的合理制定上也存在一定的风险。

     （18）经营管理风险

       项目经营管理的好坏，直接影响到项目未来的收益，同时也是项目成败的关键所在。经营管理方面存在的风险主要包括：管理者水平及医护人员素质风险、销售方式风险和市场定位风险等。因此，投资者有必要认清投资养老院项目的经营管理风险，才能铲除后患，降低投资风险。

       民营养老院项目投资风险控制

       项目投资前期风险控制

       对于项目投资前期的风险控制，主要从政策、选址、市场调研和融资等方面考虑。

     （1）政府在民营资本投资的建设中提供组织、协调的保证作用，无论是在征地、五通一平，还是在建设中的任何问题，都给予很大的支持，使得投资顺利进行。投资者要牢牢抓住政府提供的相关信息，通过了解相关的法律法规、房地产税收政策及金融政策，可以知道政府现阶段房地产投资宏观调控的重点。选择政府鼓励的、税收政策上优惠的、在金融政策上支持的房地产投资类型，是规避此类政策性风险最有效的办法。

     （2）养老院项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好项目地段是打造养老院个性和特色的载体和必须的物资条件，养老院项目能否成功关键在地段，因为地段是唯一的，是其它条件不可替代的。

     （3）投资者要认真做好市场调研，在调查过程中，对老年住宅市场不但要进行区位的定性分析，还要进行定量分析，以便从营销角度对老年人住宅市场项目定位，市场细分做出准确判断。

     （4）对于融资风险控制，投资者首先要加强筹资预算管理，养老院应对筹资业务编制筹资预算，实行预算管理，进行事前控制。对已到位的信贷资金，应纳入养老院当年预算，实行统一管理。其次，要合理确定贷款规模，这是控制养老院财务风险的重要措施。投资者在申请贷款前，应该对其资金需求量进行规划和研究，通过定性和定量分析来确定贷款规模。另外，要了解养老院近远期发展规划，根据发展规划制定负债计划，正确分析财务状况，避免资金的集中支出和闲置，减轻财务负担。

       项目建设阶段投资风险控制

       通过分析项目建设阶段的风险可以发现，导致这一阶段的风险因素主要有资金、工程质量、工期以及生产成本。对于项目建设阶段的风险控制，就要从以下方面考虑：

     （1）资金控制

       由于资金的不到位会直接造成工期、质量和成本风险，因此对建设资金到位风险的控制十分重要。完成好资金控制要具体做到：

       ①在施工过程中加强项目建设过程管理，减少变更和签证，控制建设成本；

       ②企业根据可行性研究确定资金需求量，通过编制年度、季度、月度资金预算表；

       ③企业要根据项目进度，按月、季、年对资金使用进行动态监控；

       ④在资金预算执行过程中，要根据外部环境和企业自身情况的不断变化，结合项目实施过程中的实际，及时调整资金预算，实施监控资金风险；

       ⑤在利用贷款时要充分利用银行给予养老院的优惠政策，做好还款计划，落实还款资金来源和相应的保障措施。

     （2）质量风险的控制

       由于入住对象的特殊性，养老院项目的质量风险控制与一般房地产项目质量控制相比要更加严格。因此，对于养老院项目的质量风险控制，项目承包人必须严格按照养老院的设计要求、施工现场的条件和实际情况因地制宜地确定施工方案，保证施工的按期开工。在施工过程中，要加强施工管理，严格按序施工，做好过程中的测量检查和分部验收。工程完工后，要认真做好工程质量验收工作，确保工程质量。

     （3）工期风险的控制

       影响施工过程组织的因素很多，要做到按期完工就必须合理组织施工过程，确保施工过程的连续性、协调性、均衡性、经济性。在养老院的具体施工中，要根据实际情况、工程规模，在总进度计划下制定合理、客观的分段计划，以分段分项计划保证总体计划的实施，实施中合理调节人力、物力，力争使每段每项工期最短，进度最快。另外，要合理的选择开工时间，做好现有资源的合理配置，避免气候、季节等对工程施工的不利影响，避免资源浪费，提高工作效率，加快进度进行控制。

       项目营运阶段投资风险控制

       根据项目营运阶段的主要特点及影响因素，对于这一阶段的风险控制主要可以从以下几个方面考虑：

     （1）市场风险控制

       养老院项目的消费需求者主要是老年人群体，由于这个群体的特殊性，投资者应该在做好充分市场调查的基础上，了解其投资市场中不同层次的老年群体的需求状况，并根据需求状况确定不同级别床位的数量，保证在最大限度上满足不同层次消费群体需求的情况下，提高养老院的入住率，获取最大收益。鉴于中国人思想所固有的保守性，投资者应该加大宣传力度，激发潜在需求，提__高入住率。另外，民办养老院应该充分分析市场的需求情况，以需求为根本办出自己的特色，增强市场竞争力，降低投资风险。

     （2）价格风险的控制

       投资者为了实现预定的收益目标，必须依据有关计价理论和政策，根据自身内外部条件，对不同的床位级别、市场格局、交易情况等，制定出相应的价格策略，以使养老院床位的销售正常化，保证投资利润目标的顺利实现。因此，首先要合理确定基本服务床位数量，多开设增值服务项目，逐级提高床位价格，通过一些增值服务，可以在一定程度上提高床位价格，降低投资者风险。另外，要努力抓住高端消费群体的需求，抓住其消费心理，合理确定VIP 服务价格。

     （3）经营管理风险的控制

       对于民营资本投资养老院项目的经济管理风险对投资者的发展来讲既是一种磨练，又是一种机遇。正确认识在经营管理中的各种风险，有助于防范和控制风险，有助于避免投资者的经济损失。首先，管理者要增强竞争意识，在市场经济的环境下，主要根据市场供求机制，通过竞争抓住市场机遇来有效防范和控制管理风险。第二，提高经营者和医护人员的综合素质，提高服务质量。最后，要以市场为导向办出自己的特色，只有不断创新，努力办出自己的特色，投资才有可能成功。