日本和新加坡“以房养老”的经验与启示

　　日本发展历程和模式

　　1981年，日本开始了对住房反向抵押贷款方式的探索，试行首先在东京都的武藏野市进行，实施主体主要是地方自治信托银行，此外还有一些其他市场主体参与其中。服务对象是需要退休保障的老年人。具体操作过程是，由需要养老年金的老年人向融资机构提出申请，将自有住房作为融资担保，向融资银行分期或一次性借贷养老年金，当老年人死亡时，融资机构自动以其抵押的私有住房进行还贷，届时担保所用住房的处分权全部交予融资机构，以此来达到老年人通过自有住房实现养老的目的。

　　新加坡的发展历程和模式

　　1997年，新加坡保险合作社（职总英康保险公司）开始经营反向住房抵押贷款产品。职总英康公司对参与反向住房抵押贷款的借款对象有非常严格的要求，这项业务仅仅针对60岁以上、拥有私人房产达70年以上的新加坡公民或新加坡常住人口，而且要求借款对象必须是该公司的人寿险、抵押保障险及屋宇保险客户。由于对象限制过严，且业务缺乏保障条款，使得职总英康公司的反向抵押贷款业务推广受限，特别是在新加坡80%以上是公有住房的情况下，仅仅针对私有房产的反向抵押模式很难拓展业务。

　　日本和新加坡“以房养老”经验的启示

　　完善金融市场体系，扩大实施“以房养老”的主体范围。在日本，参与反向住房抵押贷款的机构包括政府、银行、信托公司、信托银行和地产公司；新加坡参与反向住房抵押贷款的机构包括政府和寿险公司，完善的金融体系为“以房养老”的实施提供了保障。而我国参与“以房养老”的金融机构为数尚少，实施方式也比较单一，为此还需要发展完善的金融市场，从而为“以房养老”提供稳定的基础。另外，可以借鉴日本的新信托反向抵押框架，在金融市场内实行反向抵押贷款的证券化管理，以加快资产在流通过程中的流动性，为借款的老年人和投资者提供充足的现金流。

　　日本发展历程和模式

　　1981年，日本开始了对住房反向抵押贷款方式的探索，试行首先在东京都的武藏野市进行，实施主体主要是地方自治信托银行，此外还有一些其他市场主体参与其中。服务对象是需要退休保障的老年人。具体操作过程是，由需要养老年金的老年人向融资机构提出申请，将自有住房作为融资担保，向融资银行分期或一次性借贷养老年金，当老年人死亡时，融资机构自动以其抵押的私有住房进行还贷，届时担保所用住房的处分权全部交予融资机构，以此来达到老年人通过自有住房实现养老的目的。

　　新加坡的发展历程和模式

　　1997年，新加坡保险合作社（职总英康保险公司）开始经营反向住房抵押贷款产品。职总英康公司对参与反向住房抵押贷款的借款对象有非常严格的要求，这项业务仅仅针对60岁以上、拥有私人房产达70年以上的新加坡公民或新加坡常住人口，而且要求借款对象必须是该公司的人寿险、抵押保障险及屋宇保险客户。由于对象限制过严，且业务缺乏保障条款，使得职总英康公司的反向抵押贷款业务推广受限，特别是在新加坡80%以上是公有住房的情况下，仅仅针对私有房产的反向抵押模式很难拓展业务。

　　日本和新加坡“以房养老”经验的启示

　　完善金融市场体系，扩大实施“以房养老”的主体范围。在日本，参与反向住房抵押贷款的机构包括政府、银行、信托公司、信托银行和地产公司；新加坡参与反向住房抵押贷款的机构包括政府和寿险公司，完善的金融体系为“以房养老”的实施提供了保障。而我国参与“以房养老”的金融机构为数尚少，实施方式也比较单一，为此还需要发展完善的金融市场，从而为“以房养老”提供稳定的基础。另外，可以借鉴日本的新信托反向抵押框架，在金融市场内实行反向抵押贷款的证券化管理，以加快资产在流通过程中的流动性，为借款的老年人和投资者提供充足的现金流。