错位的养老市场：公益和营利的博弈

　　“世界之大，我的那张养老床不知在哪里?”75岁的北京老人薛名德一脸茫然。

　　薛名德夫妇只有一个女儿，出嫁后到云南生活多年，一年难得回来一次。随着年龄增长，薛名德感觉生活越来越吃力。最后，他和老伴商量，一起到养老院度过余生。“除了有老人可以聊聊天，发生什么突发事，也能喊得到人”。

　　薛名德走访后发现，北京老人多，养老院少，公办养老院更是一床难求。而进民营的养老院，押金门槛太高，少则两三万元，多则上百万元。“对于大多数每月只有几千元退休金的老人来说，只能是望而却步”。

　　民政部发布的数据显示，“十二五”期间，我国养老服务床位数达到669.8万张，每千名老年人拥有养老服务床位数达到30.9张，远低于发达国家50张到70张的平均水平。所以，能够入住养老院(老年公寓、托老所)的只是很少一部分老年人，很多地方存在养老院一床难求现象。

　　公益和营利的博弈

　　位于北京市海淀区的一家老年公寓，气派的大门、高大的前厅，前台不时有人办理入住手续，乍一看不像养老院而像个宾馆。

　　在墙上悬挂的证照中，记者发现这家老年公寓并非是工商部门登记的有限责任公司或股份公司，而是民政部门登记的民办非企业单位。

　　业内人士告诉记者，我国绝大多数养老机构都会选择登记为民办非企业单位，可以享受国家的经济补助和土地、税收上的优惠。由于民办非企业单位不能盈利和分红，而养老地产又属于商业房产的范畴，天生具有福利性事业与市场化经营的特点。因此，如何平衡养老地产公益性与营利性之间的关系，始终是投资者一个绕不开的难题。

　　北京市一家民营养老院的院长张先生向记者透露，根据国家鼓励社会资本进入养老产业的政策，他的养老院在创立初期，每一张床位获得了市、区两级财政的补贴5万元。

　　张先生说，民办养老院的收费包括：床位费，每人每月1100元上下；饭费每人每月700元左右；护理费根据服务对象的不同，几百至上千元不等。一般来说，每人每月需交纳的费用则在2500元至3500元左右。以500张床位计算，一个月则是120万元至170万元左右的进账，全年则是近2000万元的进账。而支出主要包括房屋使用费、人工成本、水电支出和装修改造费用四大方面，这些支出一般不会到1000万元。“如果老人的入住率达到70%以上，民办养老院是可以实现盈利的。尽管无法在短期内实现巨额盈利，但这一市场拥有巨大的升值空间，在经济仍处下行通道时，养老相比其他投资领域收益更加稳定”。

　　专家认为，养老机构的项目营建和运营，对企业的资金能力要求都很高，而且后续经营资金回收又比较慢，无法吸引社会资本大规模进入养老产业。

　　记者注意到，北京市相关政府部门已开始探索共有产权的养老模式。共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

　　北京的共有产权政策，引起了部分房地产开发商的兴趣。北京一房地产开发商肖先生告诉记者，他计划收购大兴区亦庄附近的一处230亩用地及16万平方米房屋，用于养老地产。“项目策划书已经提交给了政府，正在等待批复”。

　　按照肖先生的项目策划书，根据共有产权的按份共有分配，公司自持5%，其余95%对外销售。购房人获得50年的产权证，入住后按月支付一定费用享受养老服务。据估算，投资者最终可实现房屋销售收入60亿元，年养老服务利润收入3亿元以上。“如果按照养老院的服务收费，轻资产大概需要10年左右回本，重资产则可能需要15年至20年才能收回成本”。

　　养老市场出现错位

　　中国传统的养老方式有三种：居家养老、社区养老、机构养老。机构养老，顾名思义，就是老人到养老院、养老公寓、养老社区这样的机构养老。

　　有专家认为，机构养老需要澄清一个认识误区，就是将机构养老服务等同于市场化养老，将市场化养老等同于养老院高端化。现在养老市场有点错位，把关注点放在了建设高大上机构上。养老机构目前最缺的、最急需的是满足四类高风险老年人的长期护理型机构。“养老项目过度高价化，偏离普惠方向，不是什么好事”。

　　位于北京市朝阳区的一家老年公寓，离北三环不远，附近就是地铁站。十分便捷的交通，吸引了已经76岁的刘家军老人。

　　经打听，刘家军得知这家养老公寓是一个由酒店改造成的养老机构，拥有100多张床位。旁边的医院也有130多张床位。目前在公寓养老的人，大多年龄在70岁以上。

　　据销售部见习经理介绍，公寓有医生24小时监护及提供基础治疗，有职业化护理团队负责日常护理，每星期还会举行丰富的文娱活动。“公寓单人房间有20平方米和40平方米两种，前者价格每月在15000元左右；后者收费每月在25000元左右。此外，还会根据老人的身体状况评估后进行分级收费，价格在每月1万元至4万元不等，主要包含房租、护理费和餐饮费”。

　　记者注意到，房地产等大型资本企业在京投资养老机构，基本都会将主要消费人群锁定中高端。就连一些原本做“平价”养老机构起家的企业，后来也开始向高端化的路线转型。

　　一家高端养老院的负责人告诉记者，国内高端养老院看起来赚钱，但实际盈利情况并不乐观。高端养老院的前期投入很大，涉及拿地、开发、建设等。“养老院内还有50%的空间要拿来做餐厅、健身房、阅览室等公共空间，只有附加价值，很难直接获益”。

　　高额的养老院押金

　　在很多人眼里，陈先生算得上是一个成功的“北漂”。20多年的打拼后，他在北京有房有车有自己的公司。工作顺风顺水的他，一直有一个心病，就是千里之外的父母日渐苍老。

　　经过长时间的思想工作，陈先生的父母终于答应到北京随儿子生活。但父母有一个条件，就是不和儿子住在一起，“担心和城里的儿媳妇合不来”。

　　陈先生满口答应，同时在公司附近寻找适合的养老院。经朋友介绍，陈先生来到一家民办养老机构，“听说那里的条件不错”。

　　陈先生去咨询时，客户经理拿来一份《会籍管理办法》，“老人入住时需要在50周岁至80周岁之间，能自理，120万元在入院时就得交纳”。

　　据客户经理介绍，120万元是50平方米套间的押金，还有一种25平方米的套间，押金是70万元至80万元。“合同三年一签，老人离开这里时，押金可全额退还。交纳押金成为会员的老人，每月无需再支付床位费，但需交餐费和水电费”。

　　尽管会费高昂，但陈先生还是被告知:养老院已经住满了，只能预登记，前面还有300多人在排队。

　　一位业内人士说，民办养老院收取押金的多少，全凭经营者自己定。用老人们交纳的押金进行投资，赚取利润，已成为行业潜规则。有的老人攒了一辈子养老钱，本想安度晚年，结果资金链断裂，老板跑路，最后血本无归，这样的案例近期在各地频频上演。

　　早在2013年7月，尚佰易颐养苑开张。2016年2月，养老院告知老人:凡一次性交纳押金20万元的老人，均可享受免费食宿日常护理等养老服务。随后，有50多位老人交了800多万元押金，并签订了《入住协议》。

　　然而，经营到2016年7月，这家养老院先是停水停电，接着“院长”和员工也都渐渐地不见了踪影。无奈之下，老人将尚佰易颐养苑告上法庭。2018年年初，老人拿到了法院的民事判决书，但至今没有收到养老院应该返还的押金。

　　针对任意收取保证金的乱象，有一些地方立法机构开始出台相关规定。2017年11月30日，重庆市第四届人大常务委员会修订通过了《重庆市老年人权益保障条例》，于2018年3月1日起施行。条例第四十三条规定，养老机构因支付老年人入住期间的医疗等应急费用，需要收取保证金或者押金等费用的，金额不得超过该老年人入住养老机构月服务费的6倍。

　　有法律人士认为，游走在法律边缘的养老院保证金，一旦无法退还就可能被定罪。关于非金融机构面向不特定多数人以各种形式收取公众资金的，目前涉嫌两个罪名:一是非法吸收或者变相吸公众存款罪；二是非法集资罪。

　　“世界之大，我的那张养老床不知在哪里?”75岁的北京老人薛名德一脸茫然。

　　薛名德夫妇只有一个女儿，出嫁后到云南生活多年，一年难得回来一次。随着年龄增长，薛名德感觉生活越来越吃力。最后，他和老伴商量，一起到养老院度过余生。“除了有老人可以聊聊天，发生什么突发事，也能喊得到人”。

　　薛名德走访后发现，北京老人多，养老院少，公办养老院更是一床难求。而进民营的养老院，押金门槛太高，少则两三万元，多则上百万元。“对于大多数每月只有几千元退休金的老人来说，只能是望而却步”。

　　民政部发布的数据显示，“十二五”期间，我国养老服务床位数达到669.8万张，每千名老年人拥有养老服务床位数达到30.9张，远低于发达国家50张到70张的平均水平。所以，能够入住养老院(老年公寓、托老所)的只是很少一部分老年人，很多地方存在养老院一床难求现象。

　　公益和营利的博弈

　　位于北京市海淀区的一家老年公寓，气派的大门、高大的前厅，前台不时有人办理入住手续，乍一看不像养老院而像个宾馆。

　　在墙上悬挂的证照中，记者发现这家老年公寓并非是工商部门登记的有限责任公司或股份公司，而是民政部门登记的民办非企业单位。

　　业内人士告诉记者，我国绝大多数养老机构都会选择登记为民办非企业单位，可以享受国家的经济补助和土地、税收上的优惠。由于民办非企业单位不能盈利和分红，而养老地产又属于商业房产的范畴，天生具有福利性事业与市场化经营的特点。因此，如何平衡养老地产公益性与营利性之间的关系，始终是投资者一个绕不开的难题。

　　北京市一家民营养老院的院长张先生向记者透露，根据国家鼓励社会资本进入养老产业的政策，他的养老院在创立初期，每一张床位获得了市、区两级财政的补贴5万元。

　　张先生说，民办养老院的收费包括：床位费，每人每月1100元上下；饭费每人每月700元左右；护理费根据服务对象的不同，几百至上千元不等。一般来说，每人每月需交纳的费用则在2500元至3500元左右。以500张床位计算，一个月则是120万元至170万元左右的进账，全年则是近2000万元的进账。而支出主要包括房屋使用费、人工成本、水电支出和装修改造费用四大方面，这些支出一般不会到1000万元。“如果老人的入住率达到70%以上，民办养老院是可以实现盈利的。尽管无法在短期内实现巨额盈利，但这一市场拥有巨大的升值空间，在经济仍处下行通道时，养老相比其他投资领域收益更加稳定”。

　　专家认为，养老机构的项目营建和运营，对企业的资金能力要求都很高，而且后续经营资金回收又比较慢，无法吸引社会资本大规模进入养老产业。

　　记者注意到，北京市相关政府部门已开始探索共有产权的养老模式。共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

　　北京的共有产权政策，引起了部分房地产开发商的兴趣。北京一房地产开发商肖先生告诉记者，他计划收购大兴区亦庄附近的一处230亩用地及16万平方米房屋，用于养老地产。“项目策划书已经提交给了政府，正在等待批复”。

　　按照肖先生的项目策划书，根据共有产权的按份共有分配，公司自持5%，其余95%对外销售。购房人获得50年的产权证，入住后按月支付一定费用享受养老服务。据估算，投资者最终可实现房屋销售收入60亿元，年养老服务利润收入3亿元以上。“如果按照养老院的服务收费，轻资产大概需要10年左右回本，重资产则可能需要15年至20年才能收回成本”。

　　养老市场出现错位

　　中国传统的养老方式有三种：居家养老、社区养老、机构养老。机构养老，顾名思义，就是老人到养老院、养老公寓、养老社区这样的机构养老。

　　有专家认为，机构养老需要澄清一个认识误区，就是将机构养老服务等同于市场化养老，将市场化养老等同于养老院高端化。现在养老市场有点错位，把关注点放在了建设高大上机构上。养老机构目前最缺的、最急需的是满足四类高风险老年人的长期护理型机构。“养老项目过度高价化，偏离普惠方向，不是什么好事”。

　　位于北京市朝阳区的一家老年公寓，离北三环不远，附近就是地铁站。十分便捷的交通，吸引了已经76岁的刘家军老人。

　　经打听，刘家军得知这家养老公寓是一个由酒店改造成的养老机构，拥有100多张床位。旁边的医院也有130多张床位。目前在公寓养老的人，大多年龄在70岁以上。

　　据销售部见习经理介绍，公寓有医生24小时监护及提供基础治疗，有职业化护理团队负责日常护理，每星期还会举行丰富的文娱活动。“公寓单人房间有20平方米和40平方米两种，前者价格每月在15000元左右；后者收费每月在25000元左右。此外，还会根据老人的身体状况评估后进行分级收费，价格在每月1万元至4万元不等，主要包含房租、护理费和餐饮费”。

　　记者注意到，房地产等大型资本企业在京投资养老机构，基本都会将主要消费人群锁定中高端。就连一些原本做“平价”养老机构起家的企业，后来也开始向高端化的路线转型。

　　一家高端养老院的负责人告诉记者，国内高端养老院看起来赚钱，但实际盈利情况并不乐观。高端养老院的前期投入很大，涉及拿地、开发、建设等。“养老院内还有50%的空间要拿来做餐厅、健身房、阅览室等公共空间，只有附加价值，很难直接获益”。

　　高额的养老院押金

　　在很多人眼里，陈先生算得上是一个成功的“北漂”。20多年的打拼后，他在北京有房有车有自己的公司。工作顺风顺水的他，一直有一个心病，就是千里之外的父母日渐苍老。

　　经过长时间的思想工作，陈先生的父母终于答应到北京随儿子生活。但父母有一个条件，就是不和儿子住在一起，“担心和城里的儿媳妇合不来”。

　　陈先生满口答应，同时在公司附近寻找适合的养老院。经朋友介绍，陈先生来到一家民办养老机构，“听说那里的条件不错”。

　　陈先生去咨询时，客户经理拿来一份《会籍管理办法》，“老人入住时需要在50周岁至80周岁之间，能自理，120万元在入院时就得交纳”。

　　据客户经理介绍，120万元是50平方米套间的押金，还有一种25平方米的套间，押金是70万元至80万元。“合同三年一签，老人离开这里时，押金可全额退还。交纳押金成为会员的老人，每月无需再支付床位费，但需交餐费和水电费”。

　　尽管会费高昂，但陈先生还是被告知:养老院已经住满了，只能预登记，前面还有300多人在排队。

　　一位业内人士说，民办养老院收取押金的多少，全凭经营者自己定。用老人们交纳的押金进行投资，赚取利润，已成为行业潜规则。有的老人攒了一辈子养老钱，本想安度晚年，结果资金链断裂，老板跑路，最后血本无归，这样的案例近期在各地频频上演。

　　早在2013年7月，尚佰易颐养苑开张。2016年2月，养老院告知老人:凡一次性交纳押金20万元的老人，均可享受免费食宿日常护理等养老服务。随后，有50多位老人交了800多万元押金，并签订了《入住协议》。

　　然而，经营到2016年7月，这家养老院先是停水停电，接着“院长”和员工也都渐渐地不见了踪影。无奈之下，老人将尚佰易颐养苑告上法庭。2018年年初，老人拿到了法院的民事判决书，但至今没有收到养老院应该返还的押金。

　　针对任意收取保证金的乱象，有一些地方立法机构开始出台相关规定。2017年11月30日，重庆市第四届人大常务委员会修订通过了《重庆市老年人权益保障条例》，于2018年3月1日起施行。条例第四十三条规定，养老机构因支付老年人入住期间的医疗等应急费用，需要收取保证金或者押金等费用的，金额不得超过该老年人入住养老机构月服务费的6倍。

　　有法律人士认为，游走在法律边缘的养老院保证金，一旦无法退还就可能被定罪。关于非金融机构面向不特定多数人以各种形式收取公众资金的，目前涉嫌两个罪名:一是非法吸收或者变相吸公众存款罪；二是非法集资罪。