养老产业有多难？国资有钱有势仍一路坎坷

       已成为房企必争之地的朝阳东坝区域中，坐落着北京最大养老机构的施工工地，十分显眼。目前，这一项目已进入开工倒计时，正在进行紧张的最后筹备。其实，隐藏在北京最大养老机构身后的，是一家低调的养老企业——诚和敬。北京商报记者梳理发现，与其他大张旗鼓布局北京养老市场的企业不同，市面上几乎很难找到有关该企业的宣传报道。但就是这么一家几近“隐形”的企业，却有着“国字头”背景。作为北京市国资公司旗下最大的养老品牌，诚和敬拥有着雄厚的资金“靠山”，对养老行业有独特的思路。本次北京商报记者对话诚和敬集团总经理梁仰，讲述这家被业内称为经营模板的纯养老企业从诞生至今经历了怎样的命运。

　　一个做养老的“外行人”

　　北京商报：市国资公司和您个人最初“触电”养老的机缘是什么？

　　梁仰：其实，我自己早年间一直从事的是与养老完全无关的行业，在涉足这一领域之前，可谓一个完全的“外行人”。怀揣着在美国留学以及之后外企工作的多年经验，2007年来到市国资公司社会事业部后，就在一直谋划寻找北京市场上的投资机遇。2009年，社会开始广泛探讨我国尤其是北京即将迎来的人口老龄化趋势，虽然那时医疗、健康领域中的养老产业尚不饱和，甚至只能说还在起步初期，但市国资公司已经提前进行调查研究，筹划产业布局。因此，我也结合研究判断，建议公司从养老切入，形成新的战略投资方向。

　　想法形成后，恰巧碰到了当时已是地产界大佬的毛大庆。毛大庆表示，那时的万科也看到了养老行业潜在的巨大需求，但由于本身长期从事地产事业，思维模式总围绕养老的利润回收不符合房企需求打转，也苦恼无法找到合适的养老项目投资。那时，我们双方一拍即合，由万科拿出2万平方米的楼盘，与市国资公司共同开发一个实验项目“幸福汇养老公寓”，项目股份万科和市国资公司分别占六成与四成。

　　迈出第一步后没多久，市国资公司就确定了进军养老市场的计划，决定组织成立诚和敬，当时注册资本金为3亿元（首期出资7000万元），北京乃至全国养老市场中，除保险公司、房地产企业外，以养老服务为主业的企业能达到这一规模的几乎没有。公司成立后，诚和敬鉴于医疗与养老有着密不可分的关系，决定从医疗这个相对熟悉的领域入手，首个重大决定就是收购了英智康复医院，并形成了医养结合的品牌模式。目前，诚和敬注册资本金已经达到10亿元。

　　背靠“大树”抢先布局

　　北京商报：目前，业界在分析养老企业经营模式时，都会担心在微利的养老市场中，纯做养老事业，不掺杂地产、保险等产品是无法安然生存的，对此您怎么看？诚和敬又是如何在这个并不稳定、刚刚形成雏形的市场中安身立命的呢？

　　梁仰：谁都不能否认，养老产业即使发展到成熟阶段，也是一个投入大、回收慢的非暴利行业，更何况目前这一行业在我国才刚刚起步。虽然业内都将养老称做轻资产的行业，但市国资公司从自身特点出发，考虑到从轻资产做起难形成绝对竞争力，而且诚和敬最初具备的优势就是具有一定规模的资金实力。因此，先从重资产项目起手，然后打造品牌，逐步消化重资产，最终蜕变为轻资产企业是诚和敬选择的发展道路，也是同类企业比较认可的经营模式。换句话说，诚和敬是一个刚刚成立的非知名养老品牌，为什么别的资本投资了几千万甚至几亿元建设的项目要交给一个默默无闻的新企业去运营呢？因此，诚和敬先自己去投资项目，自己运营，形成一套受业内认可的模式和品牌后，下一步再进一步承接运营其他的投资项目。

　　然而，重资产项目起家对于大多数势单力薄的小微养老企业来说，确实相当困难。比如诚和敬要投建一栋适合的楼用做养老设施，仅装修改造费用也至少要在4000万-5000万元左右，而且短时内这部分投入也基本难回收，对于一般的资本来说，三五年不能回本的项目很难坚持下去，更不用说那些小微养老企业了。

　　当然，诚和敬并非是在靠初期投资的几个大项目，比如位于东坝单店的北京最大的养老机构来“显摆”自己多土豪，而是发现在京津冀产业结构快速调整的趋势中，有着一个先做先赢的道理。目前，北京的土地等各项资源愈发短缺，市民政局也已经明确表示不再建设大型养老机构了，因此，现在市场上已经确定建设、正在运营的项目未来都会成为“香饽饽”，有限的床位肯定会十分抢手。提前在六环内布局了大型养老机构后，诚和敬未来也将不再继续在京建设类似的机构，而是以目前几个主要项目作为基地，形成神经中枢，多密集布局一些社区养老的小项目，在大项目的辐射半径中接入更多配套服务，比如配餐等。未来如果再有机会投资大型养老机构，诚和敬也基本不会选择自行建设了，可能逐渐收购一些闲置的楼宇，因为房地产企业所需资金回流周期与养老行业无法完全对位，很难长久地留在养老市场中形成一支有生的投资力量。

　　说到底，诚和敬毕竟是一家企业，企业都需要形成盈利，即使需要时间相对长一些。在北京不能再建大型养老机构的情况下，如果只投入一两家小型机构是很难形成可持续利益链的，规模化布局并且集合更多增值服务才是有效的途径。而针对目前大多数养老企业投资机构遇到的流动资金不足的问题，我们不回避，今后将采用众筹、信托等创新金融手段提高资金效率。

　　先天优势难掩一路坎坷

　　北京商报：即使是依托国资公司的诚和敬，在发展养老事业的过程中也难一帆风顺，在这几年的经营过程中，遇到过哪些深刻影响着诚和敬经营思路的事件？

　　梁仰：诚和敬看似有着令人羡慕的先天优势，但其发展和成长并非一路坦途。目前，北京市虽然对于养老的支持力度很大，但很多政策真正到落地阶段，实施效果却会被大打折扣，或者还未顺利推行。比如目前北京市提出在土地、房屋等政策上向养老产业倾斜，但此前诚和敬投资的朱辛庄项目，原本计划用企业所属70年产权的商品房土地做养老，但是在项目审批阶段却要求先建成住宅验收合格之后再做养老。

　　其次，诚和敬去年已经正式放手市场的公建民营养老机构领域也遇到难题。不可否认，这一市场放开垄断后，社会各界都十分感兴趣。但根据现行政策，采取品牌机构连锁运营方式实施公建民营养老机构，必须是以民办非企业法人形式承接公建养老机构开展运营活动，但这类法人大多数是注册资本仅100万-200万元的小企业，运营服务能力有限，甚至有些企业连设施改造资金都凑不齐。但诚和敬这样的国有企业又不能设立民非，所以很多机会都眼睁睁从手中溜走。

　　此外，在自身经营过程中，我们也发现，诚和敬等不少养老企业选择的一些运营方式“性价比”不高，也需要改革、调整，比如企业都会聘请国内外知名养老企业的团队来辅助、指导国内项目运营，指导费用花出去不少，但有时收效不够理想，合作无法完全自主。为解决这一问题，诚和敬拟定在今年春节前后，收购海外成熟的养老企业，建立中外运营团队定期交换工作机制，将国外管理经验和运营服务技术带进来。

　　实际上，诚和敬目前也面临养老企业普遍存在成立初期难实现收支平衡的问题。2012年8月成立的诚和敬，现在已有项目开始运营，逐渐步入轨道，按照预测，诚和敬将在2020年实现床位数超过3000张，年营收3亿元，并形成财务盈利5000万元。

       已成为房企必争之地的朝阳东坝区域中，坐落着北京最大养老机构的施工工地，十分显眼。目前，这一项目已进入开工倒计时，正在进行紧张的最后筹备。其实，隐藏在北京最大养老机构身后的，是一家低调的养老企业——诚和敬。北京商报记者梳理发现，与其他大张旗鼓布局北京养老市场的企业不同，市面上几乎很难找到有关该企业的宣传报道。但就是这么一家几近“隐形”的企业，却有着“国字头”背景。作为北京市国资公司旗下最大的养老品牌，诚和敬拥有着雄厚的资金“靠山”，对养老行业有独特的思路。本次北京商报记者对话诚和敬集团总经理梁仰，讲述这家被业内称为经营模板的纯养老企业从诞生至今经历了怎样的命运。

　　一个做养老的“外行人”

　　北京商报：市国资公司和您个人最初“触电”养老的机缘是什么？

　　梁仰：其实，我自己早年间一直从事的是与养老完全无关的行业，在涉足这一领域之前，可谓一个完全的“外行人”。怀揣着在美国留学以及之后外企工作的多年经验，2007年来到市国资公司社会事业部后，就在一直谋划寻找北京市场上的投资机遇。2009年，社会开始广泛探讨我国尤其是北京即将迎来的人口老龄化趋势，虽然那时医疗、健康领域中的养老产业尚不饱和，甚至只能说还在起步初期，但市国资公司已经提前进行调查研究，筹划产业布局。因此，我也结合研究判断，建议公司从养老切入，形成新的战略投资方向。

　　想法形成后，恰巧碰到了当时已是地产界大佬的毛大庆。毛大庆表示，那时的万科也看到了养老行业潜在的巨大需求，但由于本身长期从事地产事业，思维模式总围绕养老的利润回收不符合房企需求打转，也苦恼无法找到合适的养老项目投资。那时，我们双方一拍即合，由万科拿出2万平方米的楼盘，与市国资公司共同开发一个实验项目“幸福汇养老公寓”，项目股份万科和市国资公司分别占六成与四成。

　　迈出第一步后没多久，市国资公司就确定了进军养老市场的计划，决定组织成立诚和敬，当时注册资本金为3亿元（首期出资7000万元），北京乃至全国养老市场中，除保险公司、房地产企业外，以养老服务为主业的企业能达到这一规模的几乎没有。公司成立后，诚和敬鉴于医疗与养老有着密不可分的关系，决定从医疗这个相对熟悉的领域入手，首个重大决定就是收购了英智康复医院，并形成了医养结合的品牌模式。目前，诚和敬注册资本金已经达到10亿元。

　　背靠“大树”抢先布局

　　北京商报：目前，业界在分析养老企业经营模式时，都会担心在微利的养老市场中，纯做养老事业，不掺杂地产、保险等产品是无法安然生存的，对此您怎么看？诚和敬又是如何在这个并不稳定、刚刚形成雏形的市场中安身立命的呢？

　　梁仰：谁都不能否认，养老产业即使发展到成熟阶段，也是一个投入大、回收慢的非暴利行业，更何况目前这一行业在我国才刚刚起步。虽然业内都将养老称做轻资产的行业，但市国资公司从自身特点出发，考虑到从轻资产做起难形成绝对竞争力，而且诚和敬最初具备的优势就是具有一定规模的资金实力。因此，先从重资产项目起手，然后打造品牌，逐步消化重资产，最终蜕变为轻资产企业是诚和敬选择的发展道路，也是同类企业比较认可的经营模式。换句话说，诚和敬是一个刚刚成立的非知名养老品牌，为什么别的资本投资了几千万甚至几亿元建设的项目要交给一个默默无闻的新企业去运营呢？因此，诚和敬先自己去投资项目，自己运营，形成一套受业内认可的模式和品牌后，下一步再进一步承接运营其他的投资项目。

　　然而，重资产项目起家对于大多数势单力薄的小微养老企业来说，确实相当困难。比如诚和敬要投建一栋适合的楼用做养老设施，仅装修改造费用也至少要在4000万-5000万元左右，而且短时内这部分投入也基本难回收，对于一般的资本来说，三五年不能回本的项目很难坚持下去，更不用说那些小微养老企业了。

　　当然，诚和敬并非是在靠初期投资的几个大项目，比如位于东坝单店的北京最大的养老机构来“显摆”自己多土豪，而是发现在京津冀产业结构快速调整的趋势中，有着一个先做先赢的道理。目前，北京的土地等各项资源愈发短缺，市民政局也已经明确表示不再建设大型养老机构了，因此，现在市场上已经确定建设、正在运营的项目未来都会成为“香饽饽”，有限的床位肯定会十分抢手。提前在六环内布局了大型养老机构后，诚和敬未来也将不再继续在京建设类似的机构，而是以目前几个主要项目作为基地，形成神经中枢，多密集布局一些社区养老的小项目，在大项目的辐射半径中接入更多配套服务，比如配餐等。未来如果再有机会投资大型养老机构，诚和敬也基本不会选择自行建设了，可能逐渐收购一些闲置的楼宇，因为房地产企业所需资金回流周期与养老行业无法完全对位，很难长久地留在养老市场中形成一支有生的投资力量。

　　说到底，诚和敬毕竟是一家企业，企业都需要形成盈利，即使需要时间相对长一些。在北京不能再建大型养老机构的情况下，如果只投入一两家小型机构是很难形成可持续利益链的，规模化布局并且集合更多增值服务才是有效的途径。而针对目前大多数养老企业投资机构遇到的流动资金不足的问题，我们不回避，今后将采用众筹、信托等创新金融手段提高资金效率。

　　先天优势难掩一路坎坷

　　北京商报：即使是依托国资公司的诚和敬，在发展养老事业的过程中也难一帆风顺，在这几年的经营过程中，遇到过哪些深刻影响着诚和敬经营思路的事件？

　　梁仰：诚和敬看似有着令人羡慕的先天优势，但其发展和成长并非一路坦途。目前，北京市虽然对于养老的支持力度很大，但很多政策真正到落地阶段，实施效果却会被大打折扣，或者还未顺利推行。比如目前北京市提出在土地、房屋等政策上向养老产业倾斜，但此前诚和敬投资的朱辛庄项目，原本计划用企业所属70年产权的商品房土地做养老，但是在项目审批阶段却要求先建成住宅验收合格之后再做养老。

　　其次，诚和敬去年已经正式放手市场的公建民营养老机构领域也遇到难题。不可否认，这一市场放开垄断后，社会各界都十分感兴趣。但根据现行政策，采取品牌机构连锁运营方式实施公建民营养老机构，必须是以民办非企业法人形式承接公建养老机构开展运营活动，但这类法人大多数是注册资本仅100万-200万元的小企业，运营服务能力有限，甚至有些企业连设施改造资金都凑不齐。但诚和敬这样的国有企业又不能设立民非，所以很多机会都眼睁睁从手中溜走。

　　此外，在自身经营过程中，我们也发现，诚和敬等不少养老企业选择的一些运营方式“性价比”不高，也需要改革、调整，比如企业都会聘请国内外知名养老企业的团队来辅助、指导国内项目运营，指导费用花出去不少，但有时收效不够理想，合作无法完全自主。为解决这一问题，诚和敬拟定在今年春节前后，收购海外成熟的养老企业，建立中外运营团队定期交换工作机制，将国外管理经验和运营服务技术带进来。

　　实际上，诚和敬目前也面临养老企业普遍存在成立初期难实现收支平衡的问题。2012年8月成立的诚和敬，现在已有项目开始运营，逐渐步入轨道，按照预测，诚和敬将在2020年实现床位数超过3000张，年营收3亿元，并形成财务盈利5000万元。