台湾养老产业经验与启示：原来这才是关键！

　　随着中国老龄化问题日渐凸显，养老地产正成为中国房地产市场上最诱人的概念之一。而潜在的巨大养老市场需求与养老施设供应不足现状之间的矛盾正日益凸显。在海峡对岸的台湾，养老服务、养老社区这些发展了十多年的服务，正成为大陆房企纷纷学习的对象。

　　台湾经验：做养老服务的，都贯彻CCRC概念缘起：快速老龄化的台湾

　　与大陆相比，台湾早在1993年就进入了联合国定义的老龄化社会，这导致了台湾养老服务的发展至少要比大陆提早了20年。至2008年底，台湾65岁以上老年人口为240.2万，占总人口的10.43%。据台湾“行政院”预测，到2025年，台湾老年人口将占总人口的20%以上。在老龄化社会，如何让老年人有尊严、有保障地生活，成为台湾当局、民间组织、家庭以及老人本身共同关注的焦点问题。

　　根据世界卫生组织(WHO)的定义，65岁以上老年人口比率超过20%的就是“超高龄社会”。据相关部门预测，台湾在2025将进入所谓的“超高龄社会”。但事实上，据台湾当地媒体报道，台湾老化的速度快了许多。据台湾“经建会”最新统计显示，随着人口老龄化加速、生育率下降，在2016年，台湾人口老龄化指数将飙破100%，也就是说，届时老年人口将超过幼年人口。到2026年台湾的人口将达到零增长，随后可能出现逐年下降的趋势。在台湾，养老服务已经从最初的市场需求演变成为一个社会问题。

　　模式：机构式、小区式两种长期照护并存

　　据台湾长庚养生文化村相关负责人介绍，他们平均每天接待三批自大陆来参观的团体，分别为政府部门、医疗业以及投资公司，其中投资公司的占比超过一半。但与大陆不同，台湾的养老机构多由医疗机构因竞争激烈衍生，而非开发商逐利房地产。因此，台湾的养老社区多是轻资产概念，通过租赁土地降低运营成本。

     “医疗护理机构知道人老化的过程，设置适老的设施和服务，而大陆是不懂这一行的开发商在做，所谓隔行如隔山，所以他们频繁往来这么辛苦。”帕达国际健康服务研究中心执行长汤志坚解释。

　　汤志坚介绍，在台湾，做养老都会提到一个概念——CCRC (Continuing Care Retirement Community)，即持续照料退休社区，为老年人提供自理、半护理、全护理一体化的居住设施和服务。据了解，CCRC通常选择在距市中心50-100公里、一小时车程内、交通便利的城市周边地区。退休社区以围墙封闭自成一体，配备安全监控、保安巡查等多种方式提供安全保障。社区配有大面积绿地、景观、花园、种植园区，为入住者提供居住养生环境，并且从个人居所到服务场所、公共空间全部为无障碍设计。

　　而根据模式又可分为机构式、小区式两种服务，对应大陆即为机构养老、居家养老。所谓机构式的服务指的是24小时皆有照顾人员照顾老人家的生活起居，如护理之家，而社区养老指的是老人家留在自己熟悉的生活环境中，接受不同专业的服务。

　　特色：台湾养老体系完善，规定细致

　　据了解，在早期的“草莽”阶段，台湾当局为呼吁机构参与养老市场，所设定的条件相对比较宽松，但发展到一定程度后，特别在1997年以后，台湾当局就开始对这个行业进行规范。

     “所以现在台湾养老行业面临的问题反倒是规范得非常细致、严格，让很多企业做的时候觉得门槛太高、成本太高，甚至规定到每张床位要多宽。”汤志坚进一步说道。

　　对话：台湾养老机构属于卫生机构，可用医保

　　汤志坚　柏达国际健康服务研究中心执行长

　　大陆做养老地产的过于看重硬件

　　台湾的养老地产与大陆有什么不同?

　　汤志坚：台湾没有大陆意义上的养老地产，而是有很多的养老机构，都不是针对健康老人的，比较像大陆的敬老院或护理院。给健康老人住的是养老公寓社区，比较有名的是长庚养生村和三芝双连安养中心。与大陆不同的是，台湾90%做养老机构的企业都不是开发商，而是医疗机构延伸出来的。

　　比如，长庚就是先做急性医疗，经营了三十几年后，觉得老年是一个趋势，所以做护理院、老年住宅。长庚养生文化村是真正符合CCRC标准的社区。所谓CCRC，是美国提出的一个概念，即持续照顾功能的退休社区，包括从紧急医疗到慢性医疗到康复护理，从健康到半护理至护理甚至临终关怀，健康老人住进来后就不用担心以后去哪里。

　　现在大陆已经出来的一些项目，卖得都不好，因为都把精力放在硬件上，其实老人真的不在乎硬件有多好，开发商以为只要有无障碍公寓、有扶手、有护栏就行了，但不够。能吸引到老人的，一是医疗健康保障，二是丰富有趣的新生活，而且生活都和健康养生有关，老人就会很有兴趣。老人住进来是选择新的生活方式，而不是说买房子。

　　大陆很多做养老地产，不懂得CCRC是什么，不能提供像长庚养生村这样的从健康老人到居家护理到护理中心的一条龙服务。

　　所以我一直跟大陆开发商讲，硬件是需要，但60分就够了，要在硬件的基础上增加服务。一是健康的服务，能为业主做什么，二是生活的服务，比如管家服务等，这两个条件都是和人密切相关的，都是细功夫针线活。

　　盈利能力能达到15%-20%

　　那台湾这些养老机构的盈利情况怎么样?

　　汤志坚：台湾的养老机构大部分都是轻资产概念，所以建安费会比较少，仅从运营成本看，基本都赚钱，只不过这利润不是很大，做得好的能达到15%-20%。

　　那台湾是包括哪些成本?

　　汤志坚：建安、土地、装修、设备、人力等，最大的成本费用支出是人力，会占到运营成本约一半。人力成本如果超过60%-70%就比较难赚钱，如果降到40%左右，利润就出来了。

　　台湾养老服务最值得大陆学习的是什么?

　　汤志坚：台湾的特色是养老机构和医疗机构，都是一个卫生机构，所以能跟医保对接，这是和大陆最大的差别。现在大陆很多老年住宅，收入种类太单调，通常包括一是会员保证金，二是每个月的管理费和房租，三是每个月固定的餐饮费。餐饮费根本没有多少利润，老人都吃得很省。因为开发商买地盖楼成本很高，会员费管理费收取后，先把这部分成本付掉，减少现金的成本利息。但会员费不是收入，是随时可以退还，因此不能称为营收。收入种类单调，所以就活得很困难。

　　但台湾和医保结合，首先，它的收入种类多了，比如护理费、诊疗费、医药费、养生保养费、康复费等，收入种类增加。第二，与医保结合后，老人的费用负担就减少，本来如果要老人全部承担的话，他可能一周只做一次，和医保结合后，他可能一周做两次

　　现在大陆很多养老地产都是在卖资源，将养老与旅游结合，您怎么看?

　　汤志坚：这样可能第一个项目可以成功。去年的资料显示，大陆有近百个养老项目要启动，90%是旅游地产改的。对老人而言，他为什么要去华山、海南岛之类的地方买房子，直接付酒店钱就可以了，所以旅游资源不足以成为养老最主要的吸引力。

　　随着中国老龄化问题日渐凸显，养老地产正成为中国房地产市场上最诱人的概念之一。而潜在的巨大养老市场需求与养老施设供应不足现状之间的矛盾正日益凸显。在海峡对岸的台湾，养老服务、养老社区这些发展了十多年的服务，正成为大陆房企纷纷学习的对象。

　　台湾经验：做养老服务的，都贯彻CCRC概念缘起：快速老龄化的台湾

　　与大陆相比，台湾早在1993年就进入了联合国定义的老龄化社会，这导致了台湾养老服务的发展至少要比大陆提早了20年。至2008年底，台湾65岁以上老年人口为240.2万，占总人口的10.43%。据台湾“行政院”预测，到2025年，台湾老年人口将占总人口的20%以上。在老龄化社会，如何让老年人有尊严、有保障地生活，成为台湾当局、民间组织、家庭以及老人本身共同关注的焦点问题。

　　根据世界卫生组织(WHO)的定义，65岁以上老年人口比率超过20%的就是“超高龄社会”。据相关部门预测，台湾在2025将进入所谓的“超高龄社会”。但事实上，据台湾当地媒体报道，台湾老化的速度快了许多。据台湾“经建会”最新统计显示，随着人口老龄化加速、生育率下降，在2016年，台湾人口老龄化指数将飙破100%，也就是说，届时老年人口将超过幼年人口。到2026年台湾的人口将达到零增长，随后可能出现逐年下降的趋势。在台湾，养老服务已经从最初的市场需求演变成为一个社会问题。

　　模式：机构式、小区式两种长期照护并存

　　据台湾长庚养生文化村相关负责人介绍，他们平均每天接待三批自大陆来参观的团体，分别为政府部门、医疗业以及投资公司，其中投资公司的占比超过一半。但与大陆不同，台湾的养老机构多由医疗机构因竞争激烈衍生，而非开发商逐利房地产。因此，台湾的养老社区多是轻资产概念，通过租赁土地降低运营成本。

     “医疗护理机构知道人老化的过程，设置适老的设施和服务，而大陆是不懂这一行的开发商在做，所谓隔行如隔山，所以他们频繁往来这么辛苦。”帕达国际健康服务研究中心执行长汤志坚解释。

　　汤志坚介绍，在台湾，做养老都会提到一个概念——CCRC (Continuing Care Retirement Community)，即持续照料退休社区，为老年人提供自理、半护理、全护理一体化的居住设施和服务。据了解，CCRC通常选择在距市中心50-100公里、一小时车程内、交通便利的城市周边地区。退休社区以围墙封闭自成一体，配备安全监控、保安巡查等多种方式提供安全保障。社区配有大面积绿地、景观、花园、种植园区，为入住者提供居住养生环境，并且从个人居所到服务场所、公共空间全部为无障碍设计。

　　而根据模式又可分为机构式、小区式两种服务，对应大陆即为机构养老、居家养老。所谓机构式的服务指的是24小时皆有照顾人员照顾老人家的生活起居，如护理之家，而社区养老指的是老人家留在自己熟悉的生活环境中，接受不同专业的服务。

　　特色：台湾养老体系完善，规定细致

　　据了解，在早期的“草莽”阶段，台湾当局为呼吁机构参与养老市场，所设定的条件相对比较宽松，但发展到一定程度后，特别在1997年以后，台湾当局就开始对这个行业进行规范。

     “所以现在台湾养老行业面临的问题反倒是规范得非常细致、严格，让很多企业做的时候觉得门槛太高、成本太高，甚至规定到每张床位要多宽。”汤志坚进一步说道。

　　对话：台湾养老机构属于卫生机构，可用医保

　　汤志坚　柏达国际健康服务研究中心执行长

　　大陆做养老地产的过于看重硬件

　　台湾的养老地产与大陆有什么不同?

　　汤志坚：台湾没有大陆意义上的养老地产，而是有很多的养老机构，都不是针对健康老人的，比较像大陆的敬老院或护理院。给健康老人住的是养老公寓社区，比较有名的是长庚养生村和三芝双连安养中心。与大陆不同的是，台湾90%做养老机构的企业都不是开发商，而是医疗机构延伸出来的。

　　比如，长庚就是先做急性医疗，经营了三十几年后，觉得老年是一个趋势，所以做护理院、老年住宅。长庚养生文化村是真正符合CCRC标准的社区。所谓CCRC，是美国提出的一个概念，即持续照顾功能的退休社区，包括从紧急医疗到慢性医疗到康复护理，从健康到半护理至护理甚至临终关怀，健康老人住进来后就不用担心以后去哪里。

　　现在大陆已经出来的一些项目，卖得都不好，因为都把精力放在硬件上，其实老人真的不在乎硬件有多好，开发商以为只要有无障碍公寓、有扶手、有护栏就行了，但不够。能吸引到老人的，一是医疗健康保障，二是丰富有趣的新生活，而且生活都和健康养生有关，老人就会很有兴趣。老人住进来是选择新的生活方式，而不是说买房子。

　　大陆很多做养老地产，不懂得CCRC是什么，不能提供像长庚养生村这样的从健康老人到居家护理到护理中心的一条龙服务。

　　所以我一直跟大陆开发商讲，硬件是需要，但60分就够了，要在硬件的基础上增加服务。一是健康的服务，能为业主做什么，二是生活的服务，比如管家服务等，这两个条件都是和人密切相关的，都是细功夫针线活。

　　盈利能力能达到15%-20%

　　那台湾这些养老机构的盈利情况怎么样?

　　汤志坚：台湾的养老机构大部分都是轻资产概念，所以建安费会比较少，仅从运营成本看，基本都赚钱，只不过这利润不是很大，做得好的能达到15%-20%。

　　那台湾是包括哪些成本?

　　汤志坚：建安、土地、装修、设备、人力等，最大的成本费用支出是人力，会占到运营成本约一半。人力成本如果超过60%-70%就比较难赚钱，如果降到40%左右，利润就出来了。

　　台湾养老服务最值得大陆学习的是什么?

　　汤志坚：台湾的特色是养老机构和医疗机构，都是一个卫生机构，所以能跟医保对接，这是和大陆最大的差别。现在大陆很多老年住宅，收入种类太单调，通常包括一是会员保证金，二是每个月的管理费和房租，三是每个月固定的餐饮费。餐饮费根本没有多少利润，老人都吃得很省。因为开发商买地盖楼成本很高，会员费管理费收取后，先把这部分成本付掉，减少现金的成本利息。但会员费不是收入，是随时可以退还，因此不能称为营收。收入种类单调，所以就活得很困难。

　　但台湾和医保结合，首先，它的收入种类多了，比如护理费、诊疗费、医药费、养生保养费、康复费等，收入种类增加。第二，与医保结合后，老人的费用负担就减少，本来如果要老人全部承担的话，他可能一周只做一次，和医保结合后，他可能一周做两次

　　现在大陆很多养老地产都是在卖资源，将养老与旅游结合，您怎么看?

　　汤志坚：这样可能第一个项目可以成功。去年的资料显示，大陆有近百个养老项目要启动，90%是旅游地产改的。对老人而言，他为什么要去华山、海南岛之类的地方买房子，直接付酒店钱就可以了，所以旅游资源不足以成为养老最主要的吸引力。