养老养生项目的10大融资来源

　　一、目前养老养生项目的主要投资开发主体

　　1.保险类金融企业

　　当前保险公司在所有致力于养老养生地产开发的企业中最具备优势。保险公司寿险具备雄厚的资金实力，以及寿险产品的品类，再加上目前市场上尝试推行的“以房养老”的倒按揭产品，都为保险公司提供了量身定做的商业模式。

　　同时保险公司可以围绕寿险产业链来设计产品组合，这也是其他类型公司无法竞争的核心优势。一般而言，保险资金中50%以上为寿险资金，寿险资金中又以中长期资金为主。保险资金可运用的中长期资金与养老产业的投资回收周期具有良好的匹配性。

　　2.房地产开发企业

　　近些年，绿城、万科、保利、绿地等知名房地产开发商纷纷进军养老产业。这些上规模的房企巨头，需要面对当前的市场困局，在房地产领域内，重新寻找新的成规模的高增长市场，而养老养生地产，可能是其为数不多的选择之一。

　　不过，上市的房地产开发商的业绩压力和企业先天禀赋，决定了这类企业开发的养老地产存在着很强的房地产属性，养老功能的核心竞争力不足，往往容易出现概念大于实质的情况。开发商的强项在于产品硬件环境的打造，软件环境和养老服务是薄弱环节。因此，现在房地产开发企业与医疗资源的广泛联姻正成为趋势。

　　3.医院等医疗企事业机构

　　医疗资源是养老地产所需要的核心资源。现在有不少公立医院或者民营医院也在跃跃欲试，试水养老产业。医院在健康养生产品和养老服务方面的核心竞争力毋庸置疑，但医院的级别和专科门类会决定其主打的养老项目的市场吸引力。

　　医疗健康机构的产品在设计、环境营造和硬件开发能力上与专业房地产商相比，有不少差距。因此，医疗机构与房地产企业合作联姻是一个不错的选择，可以取长补短，弥补各自的短板，发挥各自的长处，实现合作共赢。目前，有越来越多的医院设立健康产业集团，将医院的资源与社区养老公寓项目资源打通。老年公寓内的定点医护窗口，可以成为往医院输送病人的一个渠道，这也成为医院等医疗健康机构参与打造养老产品的一个动力来源。

　　4.轻资产服务企业

　　养老地产服务体系构建的核心服务产品主要有两项，一个是专业医疗服务，另一个是专业护理服务。部分轻资产的家政服务公司、养老管理公司、酒店业者和旅游景区经营者，恰能提供养老养生项目所需要的专业护理服务，他们于是占据了专业护理服务这一项核心资源和竞争力。

　　二、养老养生项目的10大融资来源

　　1.政府的资金支持

　　养老服务设施建设项目具有较强的公益性，其一般具有投资规模大、回收期长、投资风险高的特点，有的甚至属于纯福利性的，基本没有收益。因此，世界各国的养老服务设施建设都是由政府主管，并在投资总量上占主导地位。

　　世界上大多数国家的养老服务设施建设融资结构中政府投资占70%左右。如即使在市场化程度最高的美国，养老服务设施等以公益性为主要目标的设施也主要是由政府部门资金支持的。

　　政府除要根据我国未来经济发展水平不断提高和政府财政收入不断增长的情况，直接加大对养老服务设施建设的国家预算内投资和专项投资外，为确保养老服务设施投资增长的长期稳定和可持续性，还可在养老服务设施投资与全社会投资或政府投资增长之间建立起一种相互挂钩的机制。

　　具体而言，政府可参考国外养老服务设施投资占政府投资或财政支出的比例，同时按照我国未来一定时期经济和社会发展对养老服务设施发展的需要，预先确定养老服务设施投资占全社会投资或国有投资的相应比例，当实践中出现养老服务设施投资比重低于预先确定的投资比例时，则要求各级政府调整财政支出结构，增加对养老服务设施建设的投入比重，从而恢复和提高养老服务设施投资占国有投资和全社会投资比重。

　　建立养老服务设施投资与国有投资和全社会投资增长相挂钩的机制，可使养老服务设施投资增长的稳定性和可持续性问题得到有效解决，从而为养老服务设施建设提供最稳定、可靠的资金来源。

　　2.保险公司投资

　　从发达国家的经验来看，ING和IOWA等保险机构自20世纪90年代以来即开始进行养老社区投资管理。近年来，我国一些保险公司也开始尝试直接或间接投资于养老养生项目。泰康保险专门成立“泰康之家投资有限公司”，计划用4年左右时间，投入40亿元建成全功能、高品质服务的现代养老社区--泰康之家。此外，中国人寿、中国人保、合众人寿都表示出对投资建设养老社区的兴趣。中国人寿计划首期投资约100亿元在河北廊坊筹建北方养老社区，在海南筹建南方养老社区。

　　保险公司投资建设养老服务设施对其自身具有积极意义。

　　其一，有助于扩展保险公司的投资渠道。在我国保险业快速发展过程中，保险公司积聚了大量可投资资产，但至今投资渠道十分狭窄。实践中大量保险资金进入了银行存款、国债等短期投资渠道，造成了资产负债期限的不匹配。养老社区投资作为一项长期投资，规模大，期限长，不仅可有效拓宽保险资金的投资渠道，而且可以与保险公司的长期负债相匹配。

　　其二是有助于提升保险公司的整体形象，提高附加值。近年来我国保险业发展迅速，但投保人除了获得保险公司返还的红利和满期保险金之外，很难再享受到保险公司其他服务。保险公司如果投资建设养老服务设施，开发养老养生产品，则很有可能吸引投保人入住。这不仅可以拓展保险公司的外延服务，而且有助于提高投保人对保险公司的忠诚度。

　　3.房地产企业投资

　　相对而言，老年公寓等经营性养老服务设施具有较好的经济性，房地产企业投资建设老年公寓等养老服务设施既有利于其拓宽投资领域，又有助于增加养老服务设施的供应从而缓解养老服务设施的瓶颈制约。

　　此外，老年公寓可租可售的特点在很大程度上也便于房地产企业进行合理避税从而提升投资效益。在当前国家加大对房地产宏观调控的背景下，特别是在国家加大保障性住房建设力度、住宅限购和土地限供等多重政策作用下，商品住宅的市场需求难免受到制约，房地产资金确实需要寻找新的出路，投资建设老年公寓、养老社区等养老养生产品或许是一个可以考虑的路向。

　　4.民营养老机构的投资

　　民营养老机构是养老产业的重要资金来源，同时也是专业从事养老社区运营的商业机构。如上海亲和源股份有限公司，其运营的养老社区采取“销售+持有运营”方式运作，在持有运营方面主要采取会员制发售。早期，亲和源自主进行养老社区的开发和运营管理，而近年来则把更多精力用于社区管理。

　　5.银行投资

　　不过，由于投资量大、周期长，使养老地产很难获银行资金的青睐。虽然养老地产项目同样通过招拍挂的方式获得地块，但因为更长的投资周期、更大的资金投入量，银行资金对养老地产始终抱有谨慎态度，特别在当前信贷整体紧缩的背景下，养老地产获得银行融资的空间比较小。

　　6.股市融资

　　股市亦是一个重要的融资渠道。但目前融资大门难开，民间融资成本过高。一些上市公司也介入了养老地产项目的开发，但股市融资受整体市场环境的影响非常大，养老地产从该渠道已经很难获得融资。

　　2011年6月央行发布的调查数据显示，当前民间融资规模为3~4万亿元，相比同期贷款余额52万亿元、存款近80万亿元，规模并不大。此外，目前民间融资平均利率为15.6%，如在浙江温州等局部地区成本更高。对于养老地产而言，透过这一渠道融资的成本显然太高。

　　7.营利性基金的投资

　　基金投资的热情正在升温，商业性基金投资养老地产的积极性在慢慢升高，但投资态度相对比较谨慎。目前，美国城堡投资正准备募集10亿美元投资中国富裕地区的商业养老地产项目。挚信资本投资也于2010年年底入股亲和源1亿元。这反映了该机构对亲和源盈利模式的认可，但由于从事养老地产开发的企业大多还没有找到良好的商业模式，在养老模式、管理模式以及服务模式上缺乏创新，商业性基金的态度还很谨慎。

　　8.境内外财务投资者的投资

　　境内外的各种财务投资者在养老产业发展和项目开发上，表现得比较活跃。其中，境外资金的主体常为外国企业或者个人资金。目前，不少地方都有境外人士投资社会养老服务项目的成功案例。这些境外投资以《中华人民共和国合伙企业法》以及国务院2009年颁发的《外国企业或者个人在中国境内设立合伙企业管理办法》为法律依据。

　　9.公益性基金会等社会组织的投资

　　从发达国家情况看，公益性基金会等非政府组织和个人捐款，对养老产品的生产、养老服务设施的建设发挥了重要作用。很多非营利性或低营利性的养老机构，甚至直接是由社会组织或个人投资兴办的。但在我国由于公益性社会组织如公益性基金会本身起步较晚，发展尚不太成熟，不仅组织数量相对较少，而且运作也不太规范，因而除了几个规模较大、成立时间较长且具有半官方背景的公益性基金会外，直接投资兴办养老服务设施的情况还相当少见。不过随着公益性基金会等社会组织、非政府组织的日渐成熟，未来直接或间接投资养老产业项目的社会组织和非政府组织会越来越多。

　　目前做养老项目投资的公益性基金有中国福利教育基金会长青基金。其属于政府色彩的投资基金，其第一项用途为“资助建设适合老年人居住的养老公寓”。长青基金已经与山东新建业集团、首创置业、重庆和润养生老年公寓发展公司等合作开发老年住宅。

　　10.社会福利基金的支持

　　社会福利基金的使用范围包括用于资助为老年人、残疾人、孤儿、革命伤残军人等特殊群体服务的社会福利事业。养老服务项目和必要的更新改造项目，属于社会福利基金的使用范围。

　　近年来，我国通过发行彩票筹集的社会福利基金规模快速扩张。以福利彩票发行为例，2000年福利彩票发行筹资总额只有89.9亿元，提取的公益金只有24.2亿元，但到2010年福利彩票发行筹资总额迅速增加到968亿元，提取的公益金相应增加到近300亿元，比2000年增长11倍。考虑到我国未来老龄化不断加速，对养老服务设施需求快速增长，为加快养老服务设施建设和发展，社会福利基金应加大对养老项目开发、养老服务设施建设的支持力度，为养老事业和养老产业发展提供又一个稳定的资金来源渠道。

　　三、养老养生项目主要的投融资模式

　　1.保险企业对养老养生项目的投资方式

　　根据《险资投资不动产办法》，保险资金可以采用债权、股权或物权方式直接投资养老地产项目，且各种投资方式之间可以相互转换，亦可以融合多种方式投资于同一养老地产。

　　（1）债权方式：由于债权投资方式还本付息的特点，相对而言风险较低，但是其收益也较低，且保险公司作为债权人不具有运营、管理养老地产的权利。

　　（2）物权方式：保险公司以购买的方式取得养老地产所有权。在目前尚无明确的税收优惠政策的情况下，采用这一投资方式将在养老地产办理不动产过户手续时产生高额的税费，且涉及有关证照变更的复杂手续。保险公司将直接作为持有人运营养老地产。

　　（3）股权方式：保险资金以股权方式投资养老地产。相对于物权方式而言，办理股权过户及登记手续较为便捷，且产生的税费较少；相对于债权方式而言，保险公司作为股东有权运营、管理养老地产并在盈利时取得较高的分红收益，当然亦需承担养老地产经营过程中产生的风险。

　　《保险资金投资不动产暂行管理办法》还规定：投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目总投资额的30%。保监会条例允许10%保费投入不动产，同时为了约束保险公司，保监会规定，防止险资以养老项目名义建设和销售商品房，这意味着险企只能长期持有养老物业，以只租不售的模式经营实现投资回报。

　　2.房地产企业开发养老养生项目的投融资模式

　　养老养生地产具有资金回收期长，建设难度大的特点，因此，投资方式、融资渠道、资金来源，对于房地产企业建设养老地产十分关键。房地产开发企业在发展养老地产时，可以有3种投融资模式。

　　（1）由房地产商单独投资，或与险资等社会投资资金合作，将养老项目作为一个地产项目来开发建设、出售。房地产商单独投资建设养老项目在国外较为普遍，美国已有专门开发建设老年地产的连锁公司。

　　（2）房地产商投资和住户集资相结合的方式，住户可将原来住房出售或作为抵押来筹集所需资金，入住后只需交纳少量的费用。不过，这种方式的可操作性较差。

　　（3）BOT融资模式，即建设-经营-转让。指与政府部门合作，政府通过契约授予私营房地产企业以一定期限的特许专营权，授予房企承担该项目的投资、融资、建设和维护，在协议规定的特许期限内，房企向养老地产使用者收取适当的费用，由此来回收项目的投融资成本，及建造和经营维护成本，并获取合理回报。政府对这一基础设施有监督权、调控权。特许期满，房地产商将该养老设施无偿或有偿移交给政府部门。

　　四、近期养老养生项目开发的金融创新

　　1.信托介入

　　目前信托在养老地产融资中的作用主要有两种：一是充当间接融资的中间平台或通道，通过单一信托计划，如理财产品等形式，让银行资金以表外业务的形式通过信托渠道发放给养老地产项目；二是成立各种SPV（特殊目的公司），以股权、债权或两者结合的方式解决养老地产开发经营的全程资金供应问题，包括前期咨询费用、土地摘牌费用、建安成本、经营费用等。

　　中信信托、中铁信托、中融信托、华宝信托、上海国际信托等信托公司均发行了养老信托产品。而作为信托业大佬，中信信托主动入场养老产业，意在挖掘产业链中包括融资、消费等在内的更多机会。2013年11月，中信信托表示，将推出总额数百亿、首期数十亿元人民币的健康产业基金，用于云南昆明“嘉丽泽国际健康岛”等健康、医疗和养老项目。此后，中信信托又推出消费信托，对接“嘉丽泽国际健康岛”旅游度假等相关服务。信托成为继保险机构后进军养老产业的又一类金融机构。

　　2.引入社保基金等第三方资金

　　2012年12月，在浙江省桐乡市投资建设“平安养生养老综合服务社区”的平安不动产，发起成立了平安养老产业股权投资基金。该基金为有限合伙制，除平安集团外，还引入社保基金等第三方出资人担任有限合伙人。

　　由于平安集团出资并非保险资金，平安养老社区的盈利模式可以突破险资投资养老地产“只租不售”的限制。在业内看来，通过发起或认购不动产投资基金产品、引入多方投资的形式是投资养老地产很好的方式之一。保险企业，或可借此突破养老地产“只租不售”的限制，将有利于拓宽险企盈利模式，减少不确定性。

　　一、目前养老养生项目的主要投资开发主体

　　1.保险类金融企业

　　当前保险公司在所有致力于养老养生地产开发的企业中最具备优势。保险公司寿险具备雄厚的资金实力，以及寿险产品的品类，再加上目前市场上尝试推行的“以房养老”的倒按揭产品，都为保险公司提供了量身定做的商业模式。

　　同时保险公司可以围绕寿险产业链来设计产品组合，这也是其他类型公司无法竞争的核心优势。一般而言，保险资金中50%以上为寿险资金，寿险资金中又以中长期资金为主。保险资金可运用的中长期资金与养老产业的投资回收周期具有良好的匹配性。

　　2.房地产开发企业

　　近些年，绿城、万科、保利、绿地等知名房地产开发商纷纷进军养老产业。这些上规模的房企巨头，需要面对当前的市场困局，在房地产领域内，重新寻找新的成规模的高增长市场，而养老养生地产，可能是其为数不多的选择之一。

　　不过，上市的房地产开发商的业绩压力和企业先天禀赋，决定了这类企业开发的养老地产存在着很强的房地产属性，养老功能的核心竞争力不足，往往容易出现概念大于实质的情况。开发商的强项在于产品硬件环境的打造，软件环境和养老服务是薄弱环节。因此，现在房地产开发企业与医疗资源的广泛联姻正成为趋势。

　　3.医院等医疗企事业机构

　　医疗资源是养老地产所需要的核心资源。现在有不少公立医院或者民营医院也在跃跃欲试，试水养老产业。医院在健康养生产品和养老服务方面的核心竞争力毋庸置疑，但医院的级别和专科门类会决定其主打的养老项目的市场吸引力。

　　医疗健康机构的产品在设计、环境营造和硬件开发能力上与专业房地产商相比，有不少差距。因此，医疗机构与房地产企业合作联姻是一个不错的选择，可以取长补短，弥补各自的短板，发挥各自的长处，实现合作共赢。目前，有越来越多的医院设立健康产业集团，将医院的资源与社区养老公寓项目资源打通。老年公寓内的定点医护窗口，可以成为往医院输送病人的一个渠道，这也成为医院等医疗健康机构参与打造养老产品的一个动力来源。

　　4.轻资产服务企业

　　养老地产服务体系构建的核心服务产品主要有两项，一个是专业医疗服务，另一个是专业护理服务。部分轻资产的家政服务公司、养老管理公司、酒店业者和旅游景区经营者，恰能提供养老养生项目所需要的专业护理服务，他们于是占据了专业护理服务这一项核心资源和竞争力。

　　二、养老养生项目的10大融资来源

　　1.政府的资金支持

　　养老服务设施建设项目具有较强的公益性，其一般具有投资规模大、回收期长、投资风险高的特点，有的甚至属于纯福利性的，基本没有收益。因此，世界各国的养老服务设施建设都是由政府主管，并在投资总量上占主导地位。

　　世界上大多数国家的养老服务设施建设融资结构中政府投资占70%左右。如即使在市场化程度最高的美国，养老服务设施等以公益性为主要目标的设施也主要是由政府部门资金支持的。

　　政府除要根据我国未来经济发展水平不断提高和政府财政收入不断增长的情况，直接加大对养老服务设施建设的国家预算内投资和专项投资外，为确保养老服务设施投资增长的长期稳定和可持续性，还可在养老服务设施投资与全社会投资或政府投资增长之间建立起一种相互挂钩的机制。

　　具体而言，政府可参考国外养老服务设施投资占政府投资或财政支出的比例，同时按照我国未来一定时期经济和社会发展对养老服务设施发展的需要，预先确定养老服务设施投资占全社会投资或国有投资的相应比例，当实践中出现养老服务设施投资比重低于预先确定的投资比例时，则要求各级政府调整财政支出结构，增加对养老服务设施建设的投入比重，从而恢复和提高养老服务设施投资占国有投资和全社会投资比重。

　　建立养老服务设施投资与国有投资和全社会投资增长相挂钩的机制，可使养老服务设施投资增长的稳定性和可持续性问题得到有效解决，从而为养老服务设施建设提供最稳定、可靠的资金来源。

　　2.保险公司投资

　　从发达国家的经验来看，ING和IOWA等保险机构自20世纪90年代以来即开始进行养老社区投资管理。近年来，我国一些保险公司也开始尝试直接或间接投资于养老养生项目。泰康保险专门成立“泰康之家投资有限公司”，计划用4年左右时间，投入40亿元建成全功能、高品质服务的现代养老社区--泰康之家。此外，中国人寿、中国人保、合众人寿都表示出对投资建设养老社区的兴趣。中国人寿计划首期投资约100亿元在河北廊坊筹建北方养老社区，在海南筹建南方养老社区。

　　保险公司投资建设养老服务设施对其自身具有积极意义。

　　其一，有助于扩展保险公司的投资渠道。在我国保险业快速发展过程中，保险公司积聚了大量可投资资产，但至今投资渠道十分狭窄。实践中大量保险资金进入了银行存款、国债等短期投资渠道，造成了资产负债期限的不匹配。养老社区投资作为一项长期投资，规模大，期限长，不仅可有效拓宽保险资金的投资渠道，而且可以与保险公司的长期负债相匹配。

　　其二是有助于提升保险公司的整体形象，提高附加值。近年来我国保险业发展迅速，但投保人除了获得保险公司返还的红利和满期保险金之外，很难再享受到保险公司其他服务。保险公司如果投资建设养老服务设施，开发养老养生产品，则很有可能吸引投保人入住。这不仅可以拓展保险公司的外延服务，而且有助于提高投保人对保险公司的忠诚度。

　　3.房地产企业投资

　　相对而言，老年公寓等经营性养老服务设施具有较好的经济性，房地产企业投资建设老年公寓等养老服务设施既有利于其拓宽投资领域，又有助于增加养老服务设施的供应从而缓解养老服务设施的瓶颈制约。

　　此外，老年公寓可租可售的特点在很大程度上也便于房地产企业进行合理避税从而提升投资效益。在当前国家加大对房地产宏观调控的背景下，特别是在国家加大保障性住房建设力度、住宅限购和土地限供等多重政策作用下，商品住宅的市场需求难免受到制约，房地产资金确实需要寻找新的出路，投资建设老年公寓、养老社区等养老养生产品或许是一个可以考虑的路向。

　　4.民营养老机构的投资

　　民营养老机构是养老产业的重要资金来源，同时也是专业从事养老社区运营的商业机构。如上海亲和源股份有限公司，其运营的养老社区采取“销售+持有运营”方式运作，在持有运营方面主要采取会员制发售。早期，亲和源自主进行养老社区的开发和运营管理，而近年来则把更多精力用于社区管理。

　　5.银行投资

　　不过，由于投资量大、周期长，使养老地产很难获银行资金的青睐。虽然养老地产项目同样通过招拍挂的方式获得地块，但因为更长的投资周期、更大的资金投入量，银行资金对养老地产始终抱有谨慎态度，特别在当前信贷整体紧缩的背景下，养老地产获得银行融资的空间比较小。

　　6.股市融资

　　股市亦是一个重要的融资渠道。但目前融资大门难开，民间融资成本过高。一些上市公司也介入了养老地产项目的开发，但股市融资受整体市场环境的影响非常大，养老地产从该渠道已经很难获得融资。

　　2011年6月央行发布的调查数据显示，当前民间融资规模为3~4万亿元，相比同期贷款余额52万亿元、存款近80万亿元，规模并不大。此外，目前民间融资平均利率为15.6%，如在浙江温州等局部地区成本更高。对于养老地产而言，透过这一渠道融资的成本显然太高。

　　7.营利性基金的投资

　　基金投资的热情正在升温，商业性基金投资养老地产的积极性在慢慢升高，但投资态度相对比较谨慎。目前，美国城堡投资正准备募集10亿美元投资中国富裕地区的商业养老地产项目。挚信资本投资也于2010年年底入股亲和源1亿元。这反映了该机构对亲和源盈利模式的认可，但由于从事养老地产开发的企业大多还没有找到良好的商业模式，在养老模式、管理模式以及服务模式上缺乏创新，商业性基金的态度还很谨慎。

　　8.境内外财务投资者的投资

　　境内外的各种财务投资者在养老产业发展和项目开发上，表现得比较活跃。其中，境外资金的主体常为外国企业或者个人资金。目前，不少地方都有境外人士投资社会养老服务项目的成功案例。这些境外投资以《中华人民共和国合伙企业法》以及国务院2009年颁发的《外国企业或者个人在中国境内设立合伙企业管理办法》为法律依据。

　　9.公益性基金会等社会组织的投资

　　从发达国家情况看，公益性基金会等非政府组织和个人捐款，对养老产品的生产、养老服务设施的建设发挥了重要作用。很多非营利性或低营利性的养老机构，甚至直接是由社会组织或个人投资兴办的。但在我国由于公益性社会组织如公益性基金会本身起步较晚，发展尚不太成熟，不仅组织数量相对较少，而且运作也不太规范，因而除了几个规模较大、成立时间较长且具有半官方背景的公益性基金会外，直接投资兴办养老服务设施的情况还相当少见。不过随着公益性基金会等社会组织、非政府组织的日渐成熟，未来直接或间接投资养老产业项目的社会组织和非政府组织会越来越多。

　　目前做养老项目投资的公益性基金有中国福利教育基金会长青基金。其属于政府色彩的投资基金，其第一项用途为“资助建设适合老年人居住的养老公寓”。长青基金已经与山东新建业集团、首创置业、重庆和润养生老年公寓发展公司等合作开发老年住宅。

　　10.社会福利基金的支持

　　社会福利基金的使用范围包括用于资助为老年人、残疾人、孤儿、革命伤残军人等特殊群体服务的社会福利事业。养老服务项目和必要的更新改造项目，属于社会福利基金的使用范围。

　　近年来，我国通过发行彩票筹集的社会福利基金规模快速扩张。以福利彩票发行为例，2000年福利彩票发行筹资总额只有89.9亿元，提取的公益金只有24.2亿元，但到2010年福利彩票发行筹资总额迅速增加到968亿元，提取的公益金相应增加到近300亿元，比2000年增长11倍。考虑到我国未来老龄化不断加速，对养老服务设施需求快速增长，为加快养老服务设施建设和发展，社会福利基金应加大对养老项目开发、养老服务设施建设的支持力度，为养老事业和养老产业发展提供又一个稳定的资金来源渠道。

　　三、养老养生项目主要的投融资模式

　　1.保险企业对养老养生项目的投资方式

　　根据《险资投资不动产办法》，保险资金可以采用债权、股权或物权方式直接投资养老地产项目，且各种投资方式之间可以相互转换，亦可以融合多种方式投资于同一养老地产。

　　（1）债权方式：由于债权投资方式还本付息的特点，相对而言风险较低，但是其收益也较低，且保险公司作为债权人不具有运营、管理养老地产的权利。

　　（2）物权方式：保险公司以购买的方式取得养老地产所有权。在目前尚无明确的税收优惠政策的情况下，采用这一投资方式将在养老地产办理不动产过户手续时产生高额的税费，且涉及有关证照变更的复杂手续。保险公司将直接作为持有人运营养老地产。

　　（3）股权方式：保险资金以股权方式投资养老地产。相对于物权方式而言，办理股权过户及登记手续较为便捷，且产生的税费较少；相对于债权方式而言，保险公司作为股东有权运营、管理养老地产并在盈利时取得较高的分红收益，当然亦需承担养老地产经营过程中产生的风险。

　　《保险资金投资不动产暂行管理办法》还规定：投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目总投资额的30%。保监会条例允许10%保费投入不动产，同时为了约束保险公司，保监会规定，防止险资以养老项目名义建设和销售商品房，这意味着险企只能长期持有养老物业，以只租不售的模式经营实现投资回报。

　　2.房地产企业开发养老养生项目的投融资模式

　　养老养生地产具有资金回收期长，建设难度大的特点，因此，投资方式、融资渠道、资金来源，对于房地产企业建设养老地产十分关键。房地产开发企业在发展养老地产时，可以有3种投融资模式。

　　（1）由房地产商单独投资，或与险资等社会投资资金合作，将养老项目作为一个地产项目来开发建设、出售。房地产商单独投资建设养老项目在国外较为普遍，美国已有专门开发建设老年地产的连锁公司。

　　（2）房地产商投资和住户集资相结合的方式，住户可将原来住房出售或作为抵押来筹集所需资金，入住后只需交纳少量的费用。不过，这种方式的可操作性较差。

　　（3）BOT融资模式，即建设-经营-转让。指与政府部门合作，政府通过契约授予私营房地产企业以一定期限的特许专营权，授予房企承担该项目的投资、融资、建设和维护，在协议规定的特许期限内，房企向养老地产使用者收取适当的费用，由此来回收项目的投融资成本，及建造和经营维护成本，并获取合理回报。政府对这一基础设施有监督权、调控权。特许期满，房地产商将该养老设施无偿或有偿移交给政府部门。

　　四、近期养老养生项目开发的金融创新

　　1.信托介入

　　目前信托在养老地产融资中的作用主要有两种：一是充当间接融资的中间平台或通道，通过单一信托计划，如理财产品等形式，让银行资金以表外业务的形式通过信托渠道发放给养老地产项目；二是成立各种SPV（特殊目的公司），以股权、债权或两者结合的方式解决养老地产开发经营的全程资金供应问题，包括前期咨询费用、土地摘牌费用、建安成本、经营费用等。

　　中信信托、中铁信托、中融信托、华宝信托、上海国际信托等信托公司均发行了养老信托产品。而作为信托业大佬，中信信托主动入场养老产业，意在挖掘产业链中包括融资、消费等在内的更多机会。2013年11月，中信信托表示，将推出总额数百亿、首期数十亿元人民币的健康产业基金，用于云南昆明“嘉丽泽国际健康岛”等健康、医疗和养老项目。此后，中信信托又推出消费信托，对接“嘉丽泽国际健康岛”旅游度假等相关服务。信托成为继保险机构后进军养老产业的又一类金融机构。

　　2.引入社保基金等第三方资金

　　2012年12月，在浙江省桐乡市投资建设“平安养生养老综合服务社区”的平安不动产，发起成立了平安养老产业股权投资基金。该基金为有限合伙制，除平安集团外，还引入社保基金等第三方出资人担任有限合伙人。

　　由于平安集团出资并非保险资金，平安养老社区的盈利模式可以突破险资投资养老地产“只租不售”的限制。在业内看来，通过发起或认购不动产投资基金产品、引入多方投资的形式是投资养老地产很好的方式之一。保险企业，或可借此突破养老地产“只租不售”的限制，将有利于拓宽险企盈利模式，减少不确定性。