养老 你准备住在哪里？

　　重阳将至，老年人相关的话题又上了热搜。根据《北京市“十三五”时期老龄事业发展规划》，北京市当前正处于中度老龄化时期。北京全市常住老年人口340.5万，占常住人口总数的15.7%，预计到2020年，全市常住老年人口将超过400万，老年人口比例为24.7%。迅速增长的老年人口数量为相关老年产业提供了大量需求，开发商宣布进军养老地产也早已不是什么新鲜事。不过，《广厦时代》调查发现，虽然众多开发商在北京进行了养老地产的拓展，但实际落地见到成果的主要还是以养老公寓为主的机构养老，而这些由开发商或建设或改造的项目，基本都处于养老机构的金字塔尖，尚难惠及大部分老年人。

　　老龄化时期已来

　　养老地产需求旺盛

　　“老龄化社会”，已成为近些年出现率居高不下的词汇，但很少有人有明确的概念，身边到底有多少老年人？

　　2016年发布的《北京市“十三五”时期老龄事业发展规划》中指出，北京市当前正处于中度老龄化时期。北京全市常住老年人口340.5万，占常住人口总数的15.7%。平均每天净增500余名60岁以上老年人，净增120余名80岁以上高龄老年人。预计到2020年，全市户籍老年人口将超过380万，常住老年人口将超过400万。城六区占全市老年人口的三分之二，老年人口比例为24.7%。也就是说：北京每4人中有1位老年人，这其中包括15万部分自理和不能自理的老人，还有约16万失智的老人。

　　庞大的老年人口数量背后蕴含的是巨大的商机，而能分走其中很大一部分蛋糕的就是众多开发商都看好的养老地产。

　　《广厦时代》调查了解中发现，很多老人虽然在情感上还没有完全接受，但对于自己养老的规划，已经转向了专业的养老机构，而这些机构的设施、服务、价格都是他们非常关心的话题。而且，为自己进行养老规划的年纪也在提前，很多人五十岁左右，就已经开始考虑自己的养老问题。

　　需求不断增长，开发商也看中这一商机。大概十年前，就陆续有开发商将养老作为企业战略发展版图中的一部分，拥有较高消费能力的北京也成为一些开发商进军养老地产试点的第一站。远洋、万科、金隅、首开等品牌开发商都在北京进行了养老业务的试水。

　　运营模式多样

　　养老机构率先落地

　　北京市在2015年年底发布的《北京市养老服务设施专项规划》，提出了“9064”养老服务发展目标，即到2020年，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老。

　　在这样的养老模式下，开发商及一些运营机构探索了多种养老地产的开发运营模式。以远洋集团为例，其在2013年正式推出旗下高品质养老服务品牌“椿萱茂”。目前已成为国内高端养老行业的标杆品牌，同时形成了高端老年公寓、长者社区、照料中心三大产品线。而另一在北京已有多个项目试水落地的万科，其养老业务也已明确其机构型、CCRC 型、社区嵌入型三大方向，并在不同的地块选择不同的业务入驻。

　　除了远洋、万科这类地产开发商外，有很多机构也已经参与到北京养老地产的开发运营中。据昱言养老工作室统计分析，目前北京养老机构的运营模式主要分为8种，以租赁+押金的形式为主，同时在此基础上也开发出了多种创新盈利模式。位于双桥的恭和家园项目，就创新开发了共有产权模式，以销售方式面向市场，业主和开发商共有产权，产权份额分别为95%和5%。

　　虽然模式多种多样，但由开发商建设或改造运营的养老项目，率先落地并已有老人入住实际体验的仍以相对较传统的老年公寓为主。名气较大的远洋·椿萱茂、北万·怡园基本都是这类型的养老机构。

　　北京养老机构超过490家

　　开发商运营项目多定位高端

　　养老机构，同样也是目前北京养老市场上的主力军。根据昱言养老工作人员的调研，截至2017年10月，北京16个区县内正常运营的养老机构共有490家，其中：东城区12家、西城区32家、朝阳区58家、海淀区46家、丰台区32家、石景山区13家、大兴区41家、门头沟区11家、延庆区33家、房山区46家、通州区18家、平谷区31家、怀柔区17家、昌平区52家、密云区29家、顺义区18家。朝阳区拥有的养老机构数量居北京各区之首，其次为昌平区、海淀区和房山区。

　　对这490家养老机构最低收费标准整理（注：所统计价格依据各养老机构的最低收费标准）后显示：在这些机构中，平均每月收费价格在2000元以下的养老机构共有225家；收费2000元以上共152家；收费4000元以上的共74家；收费7000元以上的有17家；16个区县内，收费7000元以上的高档养老机构主要分布在朝阳区，共8家；海淀和昌平区各有两家；东城、西城、丰台、石景山、大兴各一家；其他区域目前尚未出现月平均收费7000元以上的高档养老机构。

　　而由开发商运营的养老项目，大多位于收费7000元/月以上的这些养老机构中。《广厦时代》了解发现，目前开发商运营的养老机构收费模式通常主要为“房租或床位费+护理（服务）费+餐饮等其他费用”，完全能自理的老人费用最低，然后依据老人需要增加护理的程度相应调整，需要特殊护理的失智老人每月费用要到一两万元。

　　虽然定位高端，但开发商运营的这些项目目前基本都是一房难求，想要入住的老人大都需要进行排队，开发商运营的养老机构，对于老人来说，无论从时间还是金钱上，都还是奢侈品。

　　重阳将至，老年人相关的话题又上了热搜。根据《北京市“十三五”时期老龄事业发展规划》，北京市当前正处于中度老龄化时期。北京全市常住老年人口340.5万，占常住人口总数的15.7%，预计到2020年，全市常住老年人口将超过400万，老年人口比例为24.7%。迅速增长的老年人口数量为相关老年产业提供了大量需求，开发商宣布进军养老地产也早已不是什么新鲜事。不过，《广厦时代》调查发现，虽然众多开发商在北京进行了养老地产的拓展，但实际落地见到成果的主要还是以养老公寓为主的机构养老，而这些由开发商或建设或改造的项目，基本都处于养老机构的金字塔尖，尚难惠及大部分老年人。

　　老龄化时期已来

　　养老地产需求旺盛

　　“老龄化社会”，已成为近些年出现率居高不下的词汇，但很少有人有明确的概念，身边到底有多少老年人？

　　2016年发布的《北京市“十三五”时期老龄事业发展规划》中指出，北京市当前正处于中度老龄化时期。北京全市常住老年人口340.5万，占常住人口总数的15.7%。平均每天净增500余名60岁以上老年人，净增120余名80岁以上高龄老年人。预计到2020年，全市户籍老年人口将超过380万，常住老年人口将超过400万。城六区占全市老年人口的三分之二，老年人口比例为24.7%。也就是说：北京每4人中有1位老年人，这其中包括15万部分自理和不能自理的老人，还有约16万失智的老人。

　　庞大的老年人口数量背后蕴含的是巨大的商机，而能分走其中很大一部分蛋糕的就是众多开发商都看好的养老地产。

　　《广厦时代》调查了解中发现，很多老人虽然在情感上还没有完全接受，但对于自己养老的规划，已经转向了专业的养老机构，而这些机构的设施、服务、价格都是他们非常关心的话题。而且，为自己进行养老规划的年纪也在提前，很多人五十岁左右，就已经开始考虑自己的养老问题。

　　需求不断增长，开发商也看中这一商机。大概十年前，就陆续有开发商将养老作为企业战略发展版图中的一部分，拥有较高消费能力的北京也成为一些开发商进军养老地产试点的第一站。远洋、万科、金隅、首开等品牌开发商都在北京进行了养老业务的试水。

　　运营模式多样

　　养老机构率先落地

　　北京市在2015年年底发布的《北京市养老服务设施专项规划》，提出了“9064”养老服务发展目标，即到2020年，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老。

　　在这样的养老模式下，开发商及一些运营机构探索了多种养老地产的开发运营模式。以远洋集团为例，其在2013年正式推出旗下高品质养老服务品牌“椿萱茂”。目前已成为国内高端养老行业的标杆品牌，同时形成了高端老年公寓、长者社区、照料中心三大产品线。而另一在北京已有多个项目试水落地的万科，其养老业务也已明确其机构型、CCRC 型、社区嵌入型三大方向，并在不同的地块选择不同的业务入驻。

　　除了远洋、万科这类地产开发商外，有很多机构也已经参与到北京养老地产的开发运营中。据昱言养老工作室统计分析，目前北京养老机构的运营模式主要分为8种，以租赁+押金的形式为主，同时在此基础上也开发出了多种创新盈利模式。位于双桥的恭和家园项目，就创新开发了共有产权模式，以销售方式面向市场，业主和开发商共有产权，产权份额分别为95%和5%。

　　虽然模式多种多样，但由开发商建设或改造运营的养老项目，率先落地并已有老人入住实际体验的仍以相对较传统的老年公寓为主。名气较大的远洋·椿萱茂、北万·怡园基本都是这类型的养老机构。

　　北京养老机构超过490家

　　开发商运营项目多定位高端

　　养老机构，同样也是目前北京养老市场上的主力军。根据昱言养老工作人员的调研，截至2017年10月，北京16个区县内正常运营的养老机构共有490家，其中：东城区12家、西城区32家、朝阳区58家、海淀区46家、丰台区32家、石景山区13家、大兴区41家、门头沟区11家、延庆区33家、房山区46家、通州区18家、平谷区31家、怀柔区17家、昌平区52家、密云区29家、顺义区18家。朝阳区拥有的养老机构数量居北京各区之首，其次为昌平区、海淀区和房山区。

　　对这490家养老机构最低收费标准整理（注：所统计价格依据各养老机构的最低收费标准）后显示：在这些机构中，平均每月收费价格在2000元以下的养老机构共有225家；收费2000元以上共152家；收费4000元以上的共74家；收费7000元以上的有17家；16个区县内，收费7000元以上的高档养老机构主要分布在朝阳区，共8家；海淀和昌平区各有两家；东城、西城、丰台、石景山、大兴各一家；其他区域目前尚未出现月平均收费7000元以上的高档养老机构。

　　而由开发商运营的养老项目，大多位于收费7000元/月以上的这些养老机构中。《广厦时代》了解发现，目前开发商运营的养老机构收费模式通常主要为“房租或床位费+护理（服务）费+餐饮等其他费用”，完全能自理的老人费用最低，然后依据老人需要增加护理的程度相应调整，需要特殊护理的失智老人每月费用要到一两万元。

　　虽然定位高端，但开发商运营的这些项目目前基本都是一房难求，想要入住的老人大都需要进行排队，开发商运营的养老机构，对于老人来说，无论从时间还是金钱上，都还是奢侈品。