高端酒店转型养老，救赎与困局

       对于酒店行业而言，这个时代既是危机时代，又是高端酒店转型进入养老服务市场的好时机。通过拓展养老业务，不仅可以维护自身发展，还可以一定程度上解决行业内业产能过剩问题，实现双赢目标。

       酒店业转型养老今如何？

       案例一：九华国际养生公馆

       九华养老产业投资发展有限公司成立于2010年，是九华集团境内注册的全资子公司。2012年，公司正式对外推出了国内首家全医护型温泉养老酒店——九华国际养生公馆，位于北京市昌平区小汤山镇。

       特色理念：以酒店为服务载体，以养老为主要功能，以全程医养结合为核心特色，以温泉等特色养生项目为主要亮点，通过星级住宿、全程医护、文化娱乐、生活托管四大功能，实现对入住老人的全程健康管理、全面生活照料以及全心的精神关怀。

       服务内容：长租型精装适老公寓以及专业化的酒店式养老服务。

       九华养老酒店集合了星级住宿、生活托管、全程医护、专业养护、文化养老、康体娱乐、精神关怀、转租理财八大内涵，从而实现对入住老人的全程医护保障、全面生活照料以及全心精神关怀

       目标客群：身体更健康、更追求生活品质的高端中老年人。

       体量规模：北京旗舰项目包含7栋精装修养生公馆，共计3150套适老公寓，计划分三期推向市场。

       已经投入运营的是一期5号楼和15号楼，由会议酒店客房改造，共800套养老公寓，出租率达到78%（网络信息），主要是针对活力型老人提供长租型精装适老公寓以及专业化的酒店式养老服务；2015年1月份，二期养老公寓9号楼、10号楼已经正式启动，共推出620套适老公寓，预计2016年初可以入住；预计到整个项目完成后，将有3000余户老人入住九华，九华国际养生公馆将成为国内最大、覆盖全养老周期的老年社区之一。

       运营现状：采取长租和短租两种形式，短租每月2800元起，长租总价60万元起。老人认租一套公寓，可获得两张业主卡，除可供两位老人同时居住外，还能获得每年两人次体检、120次温泉体验、基本医疗救护以及丰富的文化娱乐服务。

       入住养老酒店的老人需要交纳一定的保证金，租约期满后保证金全额返还。租期有长有段，短租的1年、3年、6年，长租30年，长租需要60万元到300万元（含租金和押金）。

       如九华山庄2年前开业的5号公馆入住率已经达到100%，开业不到一年的15号公馆入住率为40%。看似不低的入住率之下，九华山庄的经营状况仅为微利。

       案例二：金陵饭店

       金陵饭店2013年初与美国知名养老机构诺滨逊国际管理公司合资成立专业养老服务公司-江苏金陵诺滨逊老年养怡股份有限公司，引进国外先进养老管理技术标准。

       项目规模：金陵饭店股份有限公司投建全资子公司江苏金陵旅游发展公司实施金陵天泉湖旅游生态园”项目，打造融高端酒店、生态旅游、会议度假、休闲养生为一体的复合型高端生态旅居目的地，项目总投资10.14亿元，建设期6年，规划面积1269亩，总建筑面积25.78万平方米，由紫霞岭国际会议度假酒店区、玫瑰园养生文化区、小龙山原生态低密度住宅区三大核心区域组成。

       公本项目分三期滚动开发，预计项目税后利润28259万元。建成后，社区设有高品位护理院、养老院、综合医院、康复运动、老年公寓等设施，可同时接待1.5万户老年人安度晚年。2013年中报披露，报告期内，公司对金陵旅游公司完成增资，金陵旅游公司注册资本由1.5亿元增加至2亿元，该项目核心区域的五星级精品度假酒店基本完成土建、玻璃幕墙、机电安装，内装修工程完成60%，力争2013年第四季度酒店投入试运行，力争三季度养生养老公寓实现预销售。

       盈利模式：出售公寓和提供养生服务。

       案例三：天津开元乐居·颐养园

       开元旅业集团的总部位于杭州，是中国最大的民营酒店集团。开元旅业旗下两大主营业务，包括酒店及房地产。

       2014年初成立了杭州开元颐养投资管理有限公司，标志着开元养老产业进入实质性操作阶段。天津开元乐居·颐养园于2014年于9月26日正式开业，现在已经进入全面预约入住阶段。是杭州开元颐养投资管理有限公司投资管理的第一家养老型酒店，位于有天津“金三角”之称的天津市津南区津南经济开发区。养老院楼高5层，客房 98 间，总建筑面积达1.5万平方米，风格独特，在津南开发区的繁荣中，营造出一方静谧、安逸、舒适的家园享受。

       开元颐养投资有限公司总经理谢建军介绍说：“中高端养老酒店是我们开发的首选。目前价位在每个房间月租4000元到8000元左右(不包含餐饮等个性化服务)。8000元以上的产品很少，4000元以下的产品基本没有。未来开元的养老酒店也计划连锁经营，主要在二线城市铺开。”

       潜在案例：

       在2014年初的宁波市两会上，宁波市人大代表、南苑集团股份有限公司董事长乐志明提出酒店向养老服务业转型的建议。他认为，一边是养老业床位供不应求，一边是酒店业产能过剩。而两者的盈利点其实基本相似：酒店靠客房、餐饮和康体，养老机构靠住宿、保健护理、餐饮。两者间可以找到一个平衡点。酒店通过转型进入养老服务市场，不仅自身可以持续发展，且在一定程度上解决当前行业产能过剩问题。

       首旅酒店在回复投资者调研问题表示,建国、欣燕都、首旅京伦都在各个细分市场里做研究，面对传统酒店业供给过剩的局面，将更宽阔的眼光去看待住宿业，新生的住宿业包括康复、养老等。

       2015年中德高级养老护理培训班上，广东医学院养老产业研究院院长谢培豪表示，东莞乃至广东养老产业需求很大，但好的养老机构却少之又少，“将工厂或五星级酒店改建成养老院是完全可行的。”酒店部署转型养老机构希望得到政府支持。

　　东莞两会期间，人大代表、东莞同济医院负责人温家慧就曾提出“酒店可向养老业转型”的建议，获得市长点赞。东莞酒店众多，目前不少酒店在谋求转型，发展养老产业或是一个方向。

       在产业竞争激烈、消费低迷的情况下，星级酒店大量转型康复养老院为期转型开启了另一扇窗,但转型发展中也面临着机遇和瓶颈。

       成功之道的深入探索

       对于酒店业面临的低迷困局，高端酒店尝试或者已迈出向养老产品发展的步伐，转型做养老酒店（通过长期出租的形式，让老人能够像住在家里一样，住在自有的酒店公寓里，并有相关配套的生活服务设施和医疗保健服务做保障）这一充满积极意义的探索中又遇到了哪些问题呢？

       问题一：没有成功的商业模式和盈利模式

       从目前转型的养老酒店来看，多是高消费，比如：九华山庄主要面向北京养老市场，短租的1年、3年、6年，长租30年，长租需要60万元到300万元（含租金和押金）；天津开元颐养投资有限公司将中高端养老酒店定位开发首选，每个房间月租4000-8000元左右（不含餐饮等个性化服务）。低于4000的产品基本没有，开元未来的养老酒店连锁经营，也主要在二线城市铺开，面向的仍然是中高端。

       究竟是什么原因这些酒店转型的养老同时都面向了高端呢？任何资本进入养老产业，最大的障碍就是没有既有的成功模式和商业战略，养老产业掘金者还是在“摸着石头过河”，真正靠养老的运营实现快速盈利的并不多。对于高端酒店业来讲，养老产业是一个名副其实的“新领域”，对于未来的发展有诸多的不确定因素，因此，让他们感到安全的唯一模式就是直面中高端，因为比较富裕阶层的老人具有相对较高的消费能力。

       但就目前的运营情况来看，投资回报基本不理想。在美国，有配套设施的养老公寓投资回报需要20年，现阶段养老公寓并未享受任何政策扶持。在政策并未到位的情况下，商业新模式的探索对于这些转型的酒店来说就显得很重要了。

       问题二：区位、配套及盈利模式错位

       有些在旅游胜地的星级酒店转型的养老酒店多采用为活力老人提供旅游养老的商业模式。良好的环境是这些酒店的优势，但由于缺少居住配套以及家庭氛围等，无法让老人持续住下去。

       根据相关调查，中国老人无论是否健康，他们在选择养老机构时，更青睐有能力提供优质健康护理服务的养老机构。转型而来的养老酒店很多可以提供基本医疗服务，但缺少紧急医疗服务，而那些相对市区较远的酒店则更是“鞭长莫及”。高端酒店转型养老的医疗配套是否跟得上，是影响老人的入住选择的重要因素。

       现有的高端养老酒店往往使用租赁模式，这与客户的需求表现不相符。有机构做过调研，相较于高额的月租或会员费，中国老人更偏好拥有住宅。同时，许多高端养老酒店位于郊区（比如九华山庄），这让很多想住在家庭与朋友附近的老人不愿入住。

       问题三：服务的转变

       随着养老酒店的兴起，一些问题也逐渐凸显，据悉，目前养老酒店行业面临的最大难题是服务团队的专业化水平，酒店来说，客人多为短期居住，流动性很大，而养老酒店的住户多是长期租住，这需要工作人员需要做很大的服务转变。同时也要面对养老行业整体护理人员招聘难、培训难等问题。

       虽然酒店转型养老面临诸多难题，但也应看到他们具有的很多优势，如服务流程、硬件设施完善，还可吸纳高端酒店部分管理人员，利用他们部分优秀的经验服务于养老业，对养老服务品质的提升也有促进作用。高端酒店转型养老成功的商业模式，需要更多进入养老领域的人共同去探索。

       对于酒店行业而言，这个时代既是危机时代，又是高端酒店转型进入养老服务市场的好时机。通过拓展养老业务，不仅可以维护自身发展，还可以一定程度上解决行业内业产能过剩问题，实现双赢目标。

       酒店业转型养老今如何？

       案例一：九华国际养生公馆

       九华养老产业投资发展有限公司成立于2010年，是九华集团境内注册的全资子公司。2012年，公司正式对外推出了国内首家全医护型温泉养老酒店——九华国际养生公馆，位于北京市昌平区小汤山镇。

       特色理念：以酒店为服务载体，以养老为主要功能，以全程医养结合为核心特色，以温泉等特色养生项目为主要亮点，通过星级住宿、全程医护、文化娱乐、生活托管四大功能，实现对入住老人的全程健康管理、全面生活照料以及全心的精神关怀。

       服务内容：长租型精装适老公寓以及专业化的酒店式养老服务。

       九华养老酒店集合了星级住宿、生活托管、全程医护、专业养护、文化养老、康体娱乐、精神关怀、转租理财八大内涵，从而实现对入住老人的全程医护保障、全面生活照料以及全心精神关怀

       目标客群：身体更健康、更追求生活品质的高端中老年人。

       体量规模：北京旗舰项目包含7栋精装修养生公馆，共计3150套适老公寓，计划分三期推向市场。

       已经投入运营的是一期5号楼和15号楼，由会议酒店客房改造，共800套养老公寓，出租率达到78%（网络信息），主要是针对活力型老人提供长租型精装适老公寓以及专业化的酒店式养老服务；2015年1月份，二期养老公寓9号楼、10号楼已经正式启动，共推出620套适老公寓，预计2016年初可以入住；预计到整个项目完成后，将有3000余户老人入住九华，九华国际养生公馆将成为国内最大、覆盖全养老周期的老年社区之一。

       运营现状：采取长租和短租两种形式，短租每月2800元起，长租总价60万元起。老人认租一套公寓，可获得两张业主卡，除可供两位老人同时居住外，还能获得每年两人次体检、120次温泉体验、基本医疗救护以及丰富的文化娱乐服务。

       入住养老酒店的老人需要交纳一定的保证金，租约期满后保证金全额返还。租期有长有段，短租的1年、3年、6年，长租30年，长租需要60万元到300万元（含租金和押金）。

       如九华山庄2年前开业的5号公馆入住率已经达到100%，开业不到一年的15号公馆入住率为40%。看似不低的入住率之下，九华山庄的经营状况仅为微利。

       案例二：金陵饭店

       金陵饭店2013年初与美国知名养老机构诺滨逊国际管理公司合资成立专业养老服务公司-江苏金陵诺滨逊老年养怡股份有限公司，引进国外先进养老管理技术标准。

       项目规模：金陵饭店股份有限公司投建全资子公司江苏金陵旅游发展公司实施金陵天泉湖旅游生态园”项目，打造融高端酒店、生态旅游、会议度假、休闲养生为一体的复合型高端生态旅居目的地，项目总投资10.14亿元，建设期6年，规划面积1269亩，总建筑面积25.78万平方米，由紫霞岭国际会议度假酒店区、玫瑰园养生文化区、小龙山原生态低密度住宅区三大核心区域组成。

       公本项目分三期滚动开发，预计项目税后利润28259万元。建成后，社区设有高品位护理院、养老院、综合医院、康复运动、老年公寓等设施，可同时接待1.5万户老年人安度晚年。2013年中报披露，报告期内，公司对金陵旅游公司完成增资，金陵旅游公司注册资本由1.5亿元增加至2亿元，该项目核心区域的五星级精品度假酒店基本完成土建、玻璃幕墙、机电安装，内装修工程完成60%，力争2013年第四季度酒店投入试运行，力争三季度养生养老公寓实现预销售。

       盈利模式：出售公寓和提供养生服务。

       案例三：天津开元乐居·颐养园

       开元旅业集团的总部位于杭州，是中国最大的民营酒店集团。开元旅业旗下两大主营业务，包括酒店及房地产。

       2014年初成立了杭州开元颐养投资管理有限公司，标志着开元养老产业进入实质性操作阶段。天津开元乐居·颐养园于2014年于9月26日正式开业，现在已经进入全面预约入住阶段。是杭州开元颐养投资管理有限公司投资管理的第一家养老型酒店，位于有天津“金三角”之称的天津市津南区津南经济开发区。养老院楼高5层，客房 98 间，总建筑面积达1.5万平方米，风格独特，在津南开发区的繁荣中，营造出一方静谧、安逸、舒适的家园享受。

       开元颐养投资有限公司总经理谢建军介绍说：“中高端养老酒店是我们开发的首选。目前价位在每个房间月租4000元到8000元左右(不包含餐饮等个性化服务)。8000元以上的产品很少，4000元以下的产品基本没有。未来开元的养老酒店也计划连锁经营，主要在二线城市铺开。”

       潜在案例：

       在2014年初的宁波市两会上，宁波市人大代表、南苑集团股份有限公司董事长乐志明提出酒店向养老服务业转型的建议。他认为，一边是养老业床位供不应求，一边是酒店业产能过剩。而两者的盈利点其实基本相似：酒店靠客房、餐饮和康体，养老机构靠住宿、保健护理、餐饮。两者间可以找到一个平衡点。酒店通过转型进入养老服务市场，不仅自身可以持续发展，且在一定程度上解决当前行业产能过剩问题。

       首旅酒店在回复投资者调研问题表示,建国、欣燕都、首旅京伦都在各个细分市场里做研究，面对传统酒店业供给过剩的局面，将更宽阔的眼光去看待住宿业，新生的住宿业包括康复、养老等。

       2015年中德高级养老护理培训班上，广东医学院养老产业研究院院长谢培豪表示，东莞乃至广东养老产业需求很大，但好的养老机构却少之又少，“将工厂或五星级酒店改建成养老院是完全可行的。”酒店部署转型养老机构希望得到政府支持。

　　东莞两会期间，人大代表、东莞同济医院负责人温家慧就曾提出“酒店可向养老业转型”的建议，获得市长点赞。东莞酒店众多，目前不少酒店在谋求转型，发展养老产业或是一个方向。

       在产业竞争激烈、消费低迷的情况下，星级酒店大量转型康复养老院为期转型开启了另一扇窗,但转型发展中也面临着机遇和瓶颈。

       成功之道的深入探索

       对于酒店业面临的低迷困局，高端酒店尝试或者已迈出向养老产品发展的步伐，转型做养老酒店（通过长期出租的形式，让老人能够像住在家里一样，住在自有的酒店公寓里，并有相关配套的生活服务设施和医疗保健服务做保障）这一充满积极意义的探索中又遇到了哪些问题呢？

       问题一：没有成功的商业模式和盈利模式

       从目前转型的养老酒店来看，多是高消费，比如：九华山庄主要面向北京养老市场，短租的1年、3年、6年，长租30年，长租需要60万元到300万元（含租金和押金）；天津开元颐养投资有限公司将中高端养老酒店定位开发首选，每个房间月租4000-8000元左右（不含餐饮等个性化服务）。低于4000的产品基本没有，开元未来的养老酒店连锁经营，也主要在二线城市铺开，面向的仍然是中高端。

       究竟是什么原因这些酒店转型的养老同时都面向了高端呢？任何资本进入养老产业，最大的障碍就是没有既有的成功模式和商业战略，养老产业掘金者还是在“摸着石头过河”，真正靠养老的运营实现快速盈利的并不多。对于高端酒店业来讲，养老产业是一个名副其实的“新领域”，对于未来的发展有诸多的不确定因素，因此，让他们感到安全的唯一模式就是直面中高端，因为比较富裕阶层的老人具有相对较高的消费能力。

       但就目前的运营情况来看，投资回报基本不理想。在美国，有配套设施的养老公寓投资回报需要20年，现阶段养老公寓并未享受任何政策扶持。在政策并未到位的情况下，商业新模式的探索对于这些转型的酒店来说就显得很重要了。

       问题二：区位、配套及盈利模式错位

       有些在旅游胜地的星级酒店转型的养老酒店多采用为活力老人提供旅游养老的商业模式。良好的环境是这些酒店的优势，但由于缺少居住配套以及家庭氛围等，无法让老人持续住下去。

       根据相关调查，中国老人无论是否健康，他们在选择养老机构时，更青睐有能力提供优质健康护理服务的养老机构。转型而来的养老酒店很多可以提供基本医疗服务，但缺少紧急医疗服务，而那些相对市区较远的酒店则更是“鞭长莫及”。高端酒店转型养老的医疗配套是否跟得上，是影响老人的入住选择的重要因素。

       现有的高端养老酒店往往使用租赁模式，这与客户的需求表现不相符。有机构做过调研，相较于高额的月租或会员费，中国老人更偏好拥有住宅。同时，许多高端养老酒店位于郊区（比如九华山庄），这让很多想住在家庭与朋友附近的老人不愿入住。

       问题三：服务的转变

       随着养老酒店的兴起，一些问题也逐渐凸显，据悉，目前养老酒店行业面临的最大难题是服务团队的专业化水平，酒店来说，客人多为短期居住，流动性很大，而养老酒店的住户多是长期租住，这需要工作人员需要做很大的服务转变。同时也要面对养老行业整体护理人员招聘难、培训难等问题。

       虽然酒店转型养老面临诸多难题，但也应看到他们具有的很多优势，如服务流程、硬件设施完善，还可吸纳高端酒店部分管理人员，利用他们部分优秀的经验服务于养老业，对养老服务品质的提升也有促进作用。高端酒店转型养老成功的商业模式，需要更多进入养老领域的人共同去探索。