资产由重变轻，养老产业需做“减法”

　　养老产业如何由重变轻？

　　什么是轻资产，什么又是重资产?

　　在最开始，我们先通过一个简单的例子，来了解一下究竟什么是重资产？什么是轻资产？

　　重资产？

　　什么是重资产？举个简单的例子，万达商业地产的主要产品是城市综合体，这种产品模式就是建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达只以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营，全部租金收益归万达，这种模式叫重资产。

　　轻资产？

　　什么是轻资产？投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这是一种全新模式，万达去年开始研发，现在已开始运行。这就是万达广场轻资产模式。

　　为何转型轻资产?

　　躺着挣钱的高利润时代已经过去，今后房地产要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。现在有句名言：生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事。随着国家养老利好政策的出台，社会资本逐渐成为发展养老服务业的主角，但发展过程中的瓶颈也日渐凸显。时隔不过两年，开发成本高、融资渠道相对较少等因素日渐成为养老地产领域的瓶颈。“以轻资产的方式重点发展养老服务”正在成为政府还有企业关注的焦点。

　　养老产业轻资产途径

　　实现轻资产运营方式很多，包括租赁、公建民营、众筹、REITS、售后回租、信托、产业股权投资基金，ppp等方式，由于时间有限，仅对部分方式做简单分析：

　　定位轻资产运营公司
　　1.养老物业租赁

　　房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。现实生活中，物业租赁活动主要表现为房屋租赁，其实公建民营也是物业租赁的一种，他们具有很多共性，但由于公建民营业主方具有特殊性，所以就单独进行分析。其实物业租赁是最普遍的轻资产运营模式的方式，即别人建设，你承租。省掉前期建设的重投入，真正专注后期运营服务。结合我国老人养老思想，社区养老与居家养老不失为一种较好的轻资产运营的一种模式。

　　2.公建民营

　　2013年12月，民政部发布了《民政部关于开展公办养老机构改革试点工作的通知》，要求公办养老机构特别是新建机构应当逐步通过公建民营等方式，鼓励社会力量运营。通过公开投标可取得公办养老机构的运营权，这样没有前期建设资金投入压力，就可将运营重心放在了服务与管理的探索上。但值得注意的是投标单位应为民办非盈利机构，利润只能从事此事业，不得分红。但是企业都是趋利的，实现利润分配，无外乎要实现投资与运营分离，在此不过多啰嗦。公建民营之路虽然可以轻装上阵，但是也不排除会遇到政策落实中的风险。如果没有真正健全的法律法规保护伞，公建民营的养老机构在运营上面临着随时会被踢出局的风险。这是没有自持“重资产”连锁之路中的最大风险。

　　3.众筹

　　众筹，顾名思义就是“众人筹集”。筹集的东西不限于资金，而是任何有价值的资源，可以分为三类：物质资源、人才资源和社会资源等。老龄化越来越重，老龄市场在我国也被普遍看好，但养老行业具有投资门槛高、发展不成熟、盈利模式不清晰等特点，传统的融资渠道对于养老行业比较困难，而众筹则具备众人拾柴火焰高被我国老龄市场看好。因此，未来众筹模式应该是在养老项目初期将运营考虑进去。

　　重资产公司如何实现轻资产运营
　　1.REITS

　　REITS集合了中小投资人的资金投资于成熟物业，聘用专业机构作为物业运营管理人，以租金支持来实现投资的安全性，以上市交易来实现投资的流动性，是成熟期物业最适合的融资工具之一。使投资巨大的养老不动产变成可流动性资产，对于后期发展无疑是有利的。但是在我国养老行业发展不健全及目前金融监管下，开发商的担保责任、物业抵押、股权转让、收益率等都受到严格的控制，受制上述几种情况，REITS在养老产业很难大规模推广。

　　2.售后回租

　　(承租人)在保留资产使用权的前提下获得所需的资金，同时又为出租人提供有利可图的投资机会。售后回租除了作为一种融资工具和融资方式可以用来解决企业流动资金需求之外，其核心价值就在于将固定资产移出表外，使公司资产变得更轻，流动性更好。说白了无外乎为建设(重资产，占用资金)——销售(获取资金流)——回租(价格低)，作为中小企业物业销售的重要方式之一，售后回租成为支持中小企业开发项目的重要资金来源之一。

　　3.信托

　　与REITS类似，但又比REITS具有较高的灵活性，信托的是实现资产轻型化或者以轻资产方式进行商业地产扩展的非常好的金融支持工具。在这种金融工具支持下，可以实现“轻资产+重经营”，实现“小股操盘”，解决资金不足问题。

　　轻资产运营乍听起来是一件绝对美妙而又神奇的事情。因为谁都希望以小博大，希望能用小投入办大事、赚大钱。天下竟有这等美事，我何乐而不为呢?如此理想化简单化的理解就很容易走入误区：

　　空手道：指望通过玩空手道“起篓子”，发大财。但轻资产运营绝对不是“空手道”或“空手套白狼”。皮包公司最“轻”，但关键得看里面有没有真正的轻资产。轻资产运营绝不是一种“神功”，而只是一种倚重知识要素和无形资产的现代企业经营管理模式。既是一种经营管理模式，就得遵循商业活动的一般规律，不要指望“一轻就灵”。

　　一味求“轻”：既然轻是相对的，那么过于求轻求虚就可能泡沫化。如一度被爆炒的网络经济、虚拟经济以及楼花、股票等。

　　全民皆“轻”：并非所有的企业都能实现轻资产运营，轻资产运营必须建立在多数或部分企业重资产运营的基础之上。因为不论是依赖品牌营销的轻资产运营，还是依赖客户关系管理的轻资产运营，或是依赖操控产业链的轻资产运营，都离不开实行重资产运营的企业为其配套或代工，作其“体力支撑”。如果全民皆轻，谁来“打企业为其配套或代工，作其“体力支撑”。如果全民皆轻，谁来“打工”和“承接体力活”呢?

　　盲目追“轻”：轻资产运营需依赖核心专长、知名品牌、知识要素和无形资产，所以选择轻资产运营还得看自身的条件，并非任何企业都有能力从事轻资产运营。培植和强化核心竞争力才是企业永恒的主题。

　　重资产抑或轻资产运营，是企业根据发展环境以及企业战略需要进行的理性选择，不存在孰优孰劣的问题，甚至轻重之间的转换也只是企业发展的暂时之需。可持续、健康发展才是资产经营的永恒诉求。

　　养老产业如何由重变轻？

　　什么是轻资产，什么又是重资产?

　　在最开始，我们先通过一个简单的例子，来了解一下究竟什么是重资产？什么是轻资产？

　　重资产？

　　什么是重资产？举个简单的例子，万达商业地产的主要产品是城市综合体，这种产品模式就是建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达只以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营，全部租金收益归万达，这种模式叫重资产。

　　轻资产？

　　什么是轻资产？投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这是一种全新模式，万达去年开始研发，现在已开始运行。这就是万达广场轻资产模式。

　　为何转型轻资产?

　　躺着挣钱的高利润时代已经过去，今后房地产要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。现在有句名言：生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事。随着国家养老利好政策的出台，社会资本逐渐成为发展养老服务业的主角，但发展过程中的瓶颈也日渐凸显。时隔不过两年，开发成本高、融资渠道相对较少等因素日渐成为养老地产领域的瓶颈。“以轻资产的方式重点发展养老服务”正在成为政府还有企业关注的焦点。

　　养老产业轻资产途径

　　实现轻资产运营方式很多，包括租赁、公建民营、众筹、REITS、售后回租、信托、产业股权投资基金，ppp等方式，由于时间有限，仅对部分方式做简单分析：

　　定位轻资产运营公司
　　1.养老物业租赁

　　房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。现实生活中，物业租赁活动主要表现为房屋租赁，其实公建民营也是物业租赁的一种，他们具有很多共性，但由于公建民营业主方具有特殊性，所以就单独进行分析。其实物业租赁是最普遍的轻资产运营模式的方式，即别人建设，你承租。省掉前期建设的重投入，真正专注后期运营服务。结合我国老人养老思想，社区养老与居家养老不失为一种较好的轻资产运营的一种模式。

　　2.公建民营

　　2013年12月，民政部发布了《民政部关于开展公办养老机构改革试点工作的通知》，要求公办养老机构特别是新建机构应当逐步通过公建民营等方式，鼓励社会力量运营。通过公开投标可取得公办养老机构的运营权，这样没有前期建设资金投入压力，就可将运营重心放在了服务与管理的探索上。但值得注意的是投标单位应为民办非盈利机构，利润只能从事此事业，不得分红。但是企业都是趋利的，实现利润分配，无外乎要实现投资与运营分离，在此不过多啰嗦。公建民营之路虽然可以轻装上阵，但是也不排除会遇到政策落实中的风险。如果没有真正健全的法律法规保护伞，公建民营的养老机构在运营上面临着随时会被踢出局的风险。这是没有自持“重资产”连锁之路中的最大风险。

　　3.众筹

　　众筹，顾名思义就是“众人筹集”。筹集的东西不限于资金，而是任何有价值的资源，可以分为三类：物质资源、人才资源和社会资源等。老龄化越来越重，老龄市场在我国也被普遍看好，但养老行业具有投资门槛高、发展不成熟、盈利模式不清晰等特点，传统的融资渠道对于养老行业比较困难，而众筹则具备众人拾柴火焰高被我国老龄市场看好。因此，未来众筹模式应该是在养老项目初期将运营考虑进去。

　　重资产公司如何实现轻资产运营
　　1.REITS

　　REITS集合了中小投资人的资金投资于成熟物业，聘用专业机构作为物业运营管理人，以租金支持来实现投资的安全性，以上市交易来实现投资的流动性，是成熟期物业最适合的融资工具之一。使投资巨大的养老不动产变成可流动性资产，对于后期发展无疑是有利的。但是在我国养老行业发展不健全及目前金融监管下，开发商的担保责任、物业抵押、股权转让、收益率等都受到严格的控制，受制上述几种情况，REITS在养老产业很难大规模推广。

　　2.售后回租

　　(承租人)在保留资产使用权的前提下获得所需的资金，同时又为出租人提供有利可图的投资机会。售后回租除了作为一种融资工具和融资方式可以用来解决企业流动资金需求之外，其核心价值就在于将固定资产移出表外，使公司资产变得更轻，流动性更好。说白了无外乎为建设(重资产，占用资金)——销售(获取资金流)——回租(价格低)，作为中小企业物业销售的重要方式之一，售后回租成为支持中小企业开发项目的重要资金来源之一。

　　3.信托

　　与REITS类似，但又比REITS具有较高的灵活性，信托的是实现资产轻型化或者以轻资产方式进行商业地产扩展的非常好的金融支持工具。在这种金融工具支持下，可以实现“轻资产+重经营”，实现“小股操盘”，解决资金不足问题。

　　轻资产运营乍听起来是一件绝对美妙而又神奇的事情。因为谁都希望以小博大，希望能用小投入办大事、赚大钱。天下竟有这等美事，我何乐而不为呢?如此理想化简单化的理解就很容易走入误区：

　　空手道：指望通过玩空手道“起篓子”，发大财。但轻资产运营绝对不是“空手道”或“空手套白狼”。皮包公司最“轻”，但关键得看里面有没有真正的轻资产。轻资产运营绝不是一种“神功”，而只是一种倚重知识要素和无形资产的现代企业经营管理模式。既是一种经营管理模式，就得遵循商业活动的一般规律，不要指望“一轻就灵”。

　　一味求“轻”：既然轻是相对的，那么过于求轻求虚就可能泡沫化。如一度被爆炒的网络经济、虚拟经济以及楼花、股票等。

　　全民皆“轻”：并非所有的企业都能实现轻资产运营，轻资产运营必须建立在多数或部分企业重资产运营的基础之上。因为不论是依赖品牌营销的轻资产运营，还是依赖客户关系管理的轻资产运营，或是依赖操控产业链的轻资产运营，都离不开实行重资产运营的企业为其配套或代工，作其“体力支撑”。如果全民皆轻，谁来“打企业为其配套或代工，作其“体力支撑”。如果全民皆轻，谁来“打工”和“承接体力活”呢?

　　盲目追“轻”：轻资产运营需依赖核心专长、知名品牌、知识要素和无形资产，所以选择轻资产运营还得看自身的条件，并非任何企业都有能力从事轻资产运营。培植和强化核心竞争力才是企业永恒的主题。

　　重资产抑或轻资产运营，是企业根据发展环境以及企业战略需要进行的理性选择，不存在孰优孰劣的问题，甚至轻重之间的转换也只是企业发展的暂时之需。可持续、健康发展才是资产经营的永恒诉求。