养老地产现乱象 困境下未来发展趋势如何？

　　近年来，国内老龄化速度加快，养老需求日益增加，不少房企纷纷布局养老地产。然而，养老地产的乱象却令人担忧，以京津冀为例，出现了不少“返租销售”的违规现象。即业主将所购房屋返租给开发商，再交给第三方公司运营。这种模式早在2001年就已明令禁止。

　　养老地产这几年备受房企青睐，在不断加大资本投入其中，然而这种打着“养老地产”的旗号来牟取暴利，势必会影响到国内的养老市场。而且养老地产的同质化竞争愈加突出，离真正符合需求还有不少差距。

　　养老地产的发展困境

　　养老地产面临的发展困境不少，一是供需不平衡。宜居社区养老缺口巨大，未来适老宜居社区发展潜力巨大。由于国内养老模式还在于家庭养老，进入企业或社会养老机构还占少数，导致目前许多养老住宅入住率不高，普遍处于亏损状态，供大于求的局面还一直存在。

　　二是选址布局不尽合理。目前老年公寓和养老机构的建设还没有列入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友、交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

　　三是售价偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达2000-3000元，很多老年人只好望洋兴叹。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。

　　四是配套设施不全，养老服务准备不足。养老地产是一个产业，盖房子不难，难的是相关的养老服务配套设施。开发企业本身面对建好的养老地产入住者，要么自己培养队伍提供服务，但很多开发企业不具备这个能力；要么聘请或与养老服务机构合作。但目前社会上养老服务业并不发达，培训机构能力仍不充分，服务人员显然不充足。

　　五是缺乏对客户的准确定位。目前许多老年住宅未做好客户定位，其价格没有根据各经济层次的老年人做出合理定位，使老年公寓市场的供求之间存在一定的落差，致使部分福利性及赢利性老年公寓的经营较为困难。

　　最后则是缺少足够的金融工具支持，特别是长期的、较低成本的资金支持，银行贷款比较短期，当养老设施还没有得到回报的时候就得偿还，而且由于养老地产盈利模式不清晰，银行不愿意投入养老地产贷款。如何拓宽融资渠道来支持养老地产发展，也是一个重要挑战。

　　困境下未来发展趋势如何？

　　我们认为，首先，综合性住宅成养老地产主导产品。针对不同年龄层次、身体状况和家庭状况的老年人，对居住条件的要求不尽相同，因此，对老年公寓的设计应因地制宜，采用不同的开发模式。综合性住宅可以满足层次不同的老年人的需求。

　　其次，更加注重以人为本的开发理念，并将细分不同消费档次老年消费群体。细分老年消费群体，针对国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者建设国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和老年康体中心等高端产品。

　　第三，建设针对中老年人市场的医疗、生活、安保等服务功能齐全的小户型房。具备完善的医疗、生活、安全保护、无障碍等服务功能的小区内的小户型房必将成为老年人购买公寓的另一选择。

　　第四，项目开发逐步从主城区向郊区转移。老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。

　　最后，开发商不应再片面追求规模与档次。从居者本身的利益、安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。

　　近年来，国内老龄化速度加快，养老需求日益增加，不少房企纷纷布局养老地产。然而，养老地产的乱象却令人担忧，以京津冀为例，出现了不少“返租销售”的违规现象。即业主将所购房屋返租给开发商，再交给第三方公司运营。这种模式早在2001年就已明令禁止。

　　养老地产这几年备受房企青睐，在不断加大资本投入其中，然而这种打着“养老地产”的旗号来牟取暴利，势必会影响到国内的养老市场。而且养老地产的同质化竞争愈加突出，离真正符合需求还有不少差距。

　　养老地产的发展困境

　　养老地产面临的发展困境不少，一是供需不平衡。宜居社区养老缺口巨大，未来适老宜居社区发展潜力巨大。由于国内养老模式还在于家庭养老，进入企业或社会养老机构还占少数，导致目前许多养老住宅入住率不高，普遍处于亏损状态，供大于求的局面还一直存在。

　　二是选址布局不尽合理。目前老年公寓和养老机构的建设还没有列入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友、交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

　　三是售价偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达2000-3000元，很多老年人只好望洋兴叹。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。

　　四是配套设施不全，养老服务准备不足。养老地产是一个产业，盖房子不难，难的是相关的养老服务配套设施。开发企业本身面对建好的养老地产入住者，要么自己培养队伍提供服务，但很多开发企业不具备这个能力；要么聘请或与养老服务机构合作。但目前社会上养老服务业并不发达，培训机构能力仍不充分，服务人员显然不充足。

　　五是缺乏对客户的准确定位。目前许多老年住宅未做好客户定位，其价格没有根据各经济层次的老年人做出合理定位，使老年公寓市场的供求之间存在一定的落差，致使部分福利性及赢利性老年公寓的经营较为困难。

　　最后则是缺少足够的金融工具支持，特别是长期的、较低成本的资金支持，银行贷款比较短期，当养老设施还没有得到回报的时候就得偿还，而且由于养老地产盈利模式不清晰，银行不愿意投入养老地产贷款。如何拓宽融资渠道来支持养老地产发展，也是一个重要挑战。

　　困境下未来发展趋势如何？

　　我们认为，首先，综合性住宅成养老地产主导产品。针对不同年龄层次、身体状况和家庭状况的老年人，对居住条件的要求不尽相同，因此，对老年公寓的设计应因地制宜，采用不同的开发模式。综合性住宅可以满足层次不同的老年人的需求。

　　其次，更加注重以人为本的开发理念，并将细分不同消费档次老年消费群体。细分老年消费群体，针对国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者建设国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和老年康体中心等高端产品。

　　第三，建设针对中老年人市场的医疗、生活、安保等服务功能齐全的小户型房。具备完善的医疗、生活、安全保护、无障碍等服务功能的小区内的小户型房必将成为老年人购买公寓的另一选择。

　　第四，项目开发逐步从主城区向郊区转移。老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。

　　最后，开发商不应再片面追求规模与档次。从居者本身的利益、安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。