酒店转型养老公寓，路在何方？

　　近几年酒店市场发生了变化，酒店业产能过剩现象凸现，在此背景下各家酒店纷纷采取措施谋求转型，将部分过剩产能转入其他行业，如转型做医院、转型做养老等，其中养老型酒店既可以分担国家养老负担又可以帮助酒店转型发展，因此备受关注。

　　近日记者采访了北京九华山庄养老项目、杭州开元集团养老项目以及莎玛酒店式公寓相关负责人，并实地察看了部分养老型酒店现状。目前几家养老型酒店的销售情况乐观，其管理层对中国养老市场信心十足。同时，记者也发现几家养老型酒店均定位中高端，软硬件均是高星级酒店标准。

　　高标准软硬件锁定中高端

　　日前，记者来到了位于北京市北六环附近的九华山庄，从市中心到九华山庄乘坐地铁及公交车用时约2小时，可以说已经远离都市喧嚣。

　　记者所采访的九华山庄一期养老型酒店位于整个园区北侧。大厅内装修豪华，在大厅的角落有护士站。随后记者进入客房区参观，每个楼层都有专职服务人员值班。客房内床铺、桌椅、布草与酒店客房很相似，房间内有半开放式或全开放式厨房，炉灶、厨具一应俱全。房间内随处可见适老设施，如紧急呼叫按钮、卫浴间各种扶手、防滑塑胶地垫等。

　　北京九华养老产业投资发展有限公司总经理张银介绍说，九华山庄的养老项目共规划了三期，3000多个房间。已完成的一期有800间客房、1600个床位。

　　记者采访的另一家养老型酒店“天津开元东方养老院”，由开元集团旗下开元颐养投资有限公司投资管理，由一家四星级酒店改造而成，位于天津津南区，楼高5层，有98间客房。

　　记者注意到，上述两家酒店的价位均定位中高端。

　　开元颐养投资有限公司总经理谢建军介绍说：“中高端养老酒店是我们开发的首选。目前价位在每个房间月租4000元到8000元左右（不包含餐饮等个性化服务）。8000元以上的产品很少，4000元以下的产品基本没有。未来开元的养老酒店也计划连锁经营，主要在二线城市铺开。”

　　张银也介绍说：“九华山庄养老项目主要面向北京养老市场，租期有长有短，短租的1年、3年、6年，长租30年，长租需要60万元到300万元（含租金和押金）。”

　　张银说：“九华山庄的养老项目软硬件建设标准较高，相应的客户也是偏中高端，以对生活品质有追求的老年人为主，平均年龄65岁左右。这一消费群体更关心文化生活，对精神层面的需求更多。例如入住九华山庄的老人经常会去唱歌、画画、种地、泡温泉。这一点跟高龄老人有所区别。”

　　从酒店到养老既相通又相异

　　酒店转型做养老既有很多优势，如服务流程规范、硬件设施完善，也面临很多挑战，如适老设施配备、安全保障、隐私保护等。

　　张银介绍，九华山庄以前是一个以酒店、会议、展览为主的酒店企业，现在转型做养老酒店，首先，从硬件上要改造，增加很多适老设施，如医用电梯、紧急呼叫按钮、卫浴间扶手等；第二，在配套设施方面，需要增设医院、康复中心、救护车、公寓护士站等；第三在管理方面，管理思想、管理技能都要调整，如原有酒店的员工要接受专业培训，还要引进护工。

　　谢建军介绍说，天津开元东方养老院是由一家四星级酒店改造而来，改造工作也是十分复杂，需要增加是适老设施、监控系统、康体娱乐设施等，而且要在装修材料、家用电器方面充分保障老年人的健康安全。

　　张银和谢建军都认为，从酒店到养老酒店的转变虽复杂，但是真正的运营难点是在转型之后。

　　张银认为，目前国外的养老机构都在谈论如何让老人有尊严地活着，这是一个难题。养老酒店哪些东西按照酒店的标准来做？哪些东西按照养老院的标准来做？如何处理管理流程与老人隐私的矛盾？这是需要不断摸索的道路。

　　谢建军则认为，养老酒店运营中的最大难点是老人的安全问题。他说：“安全问题涉及很多方面，如园区环境、房间设施、常用电器、食品卫生、人际关系等。举几个具体例子，为了应对类似问题，我们的摄像系统基本是覆盖全园区的；对空气质量进行监控，及时发现空气中的病菌等并采取措施；检查外来人员，防止病菌进入；定期检查房间电器；聘请厨师为老年人提供养生餐饮；常备医护人员，并定期查房和诊疗。”

　　ONYX酒店集团北亚市场开发副总裁TommyLai认为，普通酒店客人流动性很大，但是养老酒店的很多客人长期租住，工作人员就需要记住每个老人的名字、生活习惯甚至个人爱好。另外，养老酒店的客房也要营造家的舒适度和温馨感，需要有足够的储藏空间、厨房，而且家具不能太过浮华，色调要有家的味道。

　　养老酒店价格走高势所必然

　　在谈到开发养老型酒店的初衷时，张银说：“第一从社会背景来看，我国正快速进入深度老龄化社会；第二从市场需求来看，整个社会对于养老产业的需求越来越迫切；第三从集团内部发展来看，九华集团自成立以来，一直致力于健康产业，转型养老是集团使命的回归。”

　　2012年，九华山庄的养老项目正在建设中，中央出台了“八项规定”，根据市场变化，九华山庄将部分会议会展设施改造后也投入到了养老项目。

　　开元颐养投资有限公司今年年初成立，主要进行养老产业投资，天津开元东方养老院是它投资管理的第一个养老型酒店。

　　谢建军说：“投资养老产业主要出于以下几点考虑：第一，此前开元集团已经对这一领域做了两三年时间调研，我们深信中国未来将成为最大的养老产业市场。第二是从开元集团自身的发展方向来考虑，由于受到宏观形势的影响，酒店产能过剩现象凸显，开元部分酒店资产需要转型，进入其他行业发展。”

　　两家企业投资养老市场的第一步，不约而同地选择了一线城市中高端市场。对此，在高端公寓运营、地产开发方面很有见地的TommyLai认为，酒店转型养老走中高端路线是符合市场需求的。他给出了三个理由：

　　第一，商业化运作的养老型酒店不同于敬老院，它倡导一种老年人的新生活方式，目标客户群体是一群有活力、有经济实力的老年人。这部分老年人喜欢生活在健康、有活力的环境里；

　　第二，从大数据分析来看，中国顶级的财富人群高达2600万人口，假设其中有10%的人需要高端养老公寓，即为260万人。所以高端养老公寓肯定有市场。

　　第三，从运营模式去看，高品质的养老公寓项目需要高品质的软硬件设备和优秀的管理团队。以上海新天地的服务式公寓莎玛Luxe为例，全天24小时安保，每3到5户配备一位“阿姨”……这些都需要高成本投入，自然就推高了公寓租金。

　　近几年酒店市场发生了变化，酒店业产能过剩现象凸现，在此背景下各家酒店纷纷采取措施谋求转型，将部分过剩产能转入其他行业，如转型做医院、转型做养老等，其中养老型酒店既可以分担国家养老负担又可以帮助酒店转型发展，因此备受关注。

　　近日记者采访了北京九华山庄养老项目、杭州开元集团养老项目以及莎玛酒店式公寓相关负责人，并实地察看了部分养老型酒店现状。目前几家养老型酒店的销售情况乐观，其管理层对中国养老市场信心十足。同时，记者也发现几家养老型酒店均定位中高端，软硬件均是高星级酒店标准。

　　高标准软硬件锁定中高端

　　日前，记者来到了位于北京市北六环附近的九华山庄，从市中心到九华山庄乘坐地铁及公交车用时约2小时，可以说已经远离都市喧嚣。

　　记者所采访的九华山庄一期养老型酒店位于整个园区北侧。大厅内装修豪华，在大厅的角落有护士站。随后记者进入客房区参观，每个楼层都有专职服务人员值班。客房内床铺、桌椅、布草与酒店客房很相似，房间内有半开放式或全开放式厨房，炉灶、厨具一应俱全。房间内随处可见适老设施，如紧急呼叫按钮、卫浴间各种扶手、防滑塑胶地垫等。

　　北京九华养老产业投资发展有限公司总经理张银介绍说，九华山庄的养老项目共规划了三期，3000多个房间。已完成的一期有800间客房、1600个床位。

　　记者采访的另一家养老型酒店“天津开元东方养老院”，由开元集团旗下开元颐养投资有限公司投资管理，由一家四星级酒店改造而成，位于天津津南区，楼高5层，有98间客房。

　　记者注意到，上述两家酒店的价位均定位中高端。

　　开元颐养投资有限公司总经理谢建军介绍说：“中高端养老酒店是我们开发的首选。目前价位在每个房间月租4000元到8000元左右（不包含餐饮等个性化服务）。8000元以上的产品很少，4000元以下的产品基本没有。未来开元的养老酒店也计划连锁经营，主要在二线城市铺开。”

　　张银也介绍说：“九华山庄养老项目主要面向北京养老市场，租期有长有短，短租的1年、3年、6年，长租30年，长租需要60万元到300万元（含租金和押金）。”

　　张银说：“九华山庄的养老项目软硬件建设标准较高，相应的客户也是偏中高端，以对生活品质有追求的老年人为主，平均年龄65岁左右。这一消费群体更关心文化生活，对精神层面的需求更多。例如入住九华山庄的老人经常会去唱歌、画画、种地、泡温泉。这一点跟高龄老人有所区别。”

　　从酒店到养老既相通又相异

　　酒店转型做养老既有很多优势，如服务流程规范、硬件设施完善，也面临很多挑战，如适老设施配备、安全保障、隐私保护等。

　　张银介绍，九华山庄以前是一个以酒店、会议、展览为主的酒店企业，现在转型做养老酒店，首先，从硬件上要改造，增加很多适老设施，如医用电梯、紧急呼叫按钮、卫浴间扶手等；第二，在配套设施方面，需要增设医院、康复中心、救护车、公寓护士站等；第三在管理方面，管理思想、管理技能都要调整，如原有酒店的员工要接受专业培训，还要引进护工。

　　谢建军介绍说，天津开元东方养老院是由一家四星级酒店改造而来，改造工作也是十分复杂，需要增加是适老设施、监控系统、康体娱乐设施等，而且要在装修材料、家用电器方面充分保障老年人的健康安全。

　　张银和谢建军都认为，从酒店到养老酒店的转变虽复杂，但是真正的运营难点是在转型之后。

　　张银认为，目前国外的养老机构都在谈论如何让老人有尊严地活着，这是一个难题。养老酒店哪些东西按照酒店的标准来做？哪些东西按照养老院的标准来做？如何处理管理流程与老人隐私的矛盾？这是需要不断摸索的道路。

　　谢建军则认为，养老酒店运营中的最大难点是老人的安全问题。他说：“安全问题涉及很多方面，如园区环境、房间设施、常用电器、食品卫生、人际关系等。举几个具体例子，为了应对类似问题，我们的摄像系统基本是覆盖全园区的；对空气质量进行监控，及时发现空气中的病菌等并采取措施；检查外来人员，防止病菌进入；定期检查房间电器；聘请厨师为老年人提供养生餐饮；常备医护人员，并定期查房和诊疗。”

　　ONYX酒店集团北亚市场开发副总裁TommyLai认为，普通酒店客人流动性很大，但是养老酒店的很多客人长期租住，工作人员就需要记住每个老人的名字、生活习惯甚至个人爱好。另外，养老酒店的客房也要营造家的舒适度和温馨感，需要有足够的储藏空间、厨房，而且家具不能太过浮华，色调要有家的味道。

　　养老酒店价格走高势所必然

　　在谈到开发养老型酒店的初衷时，张银说：“第一从社会背景来看，我国正快速进入深度老龄化社会；第二从市场需求来看，整个社会对于养老产业的需求越来越迫切；第三从集团内部发展来看，九华集团自成立以来，一直致力于健康产业，转型养老是集团使命的回归。”

　　2012年，九华山庄的养老项目正在建设中，中央出台了“八项规定”，根据市场变化，九华山庄将部分会议会展设施改造后也投入到了养老项目。

　　开元颐养投资有限公司今年年初成立，主要进行养老产业投资，天津开元东方养老院是它投资管理的第一个养老型酒店。

　　谢建军说：“投资养老产业主要出于以下几点考虑：第一，此前开元集团已经对这一领域做了两三年时间调研，我们深信中国未来将成为最大的养老产业市场。第二是从开元集团自身的发展方向来考虑，由于受到宏观形势的影响，酒店产能过剩现象凸显，开元部分酒店资产需要转型，进入其他行业发展。”

　　两家企业投资养老市场的第一步，不约而同地选择了一线城市中高端市场。对此，在高端公寓运营、地产开发方面很有见地的TommyLai认为，酒店转型养老走中高端路线是符合市场需求的。他给出了三个理由：

　　第一，商业化运作的养老型酒店不同于敬老院，它倡导一种老年人的新生活方式，目标客户群体是一群有活力、有经济实力的老年人。这部分老年人喜欢生活在健康、有活力的环境里；

　　第二，从大数据分析来看，中国顶级的财富人群高达2600万人口，假设其中有10%的人需要高端养老公寓，即为260万人。所以高端养老公寓肯定有市场。

　　第三，从运营模式去看，高品质的养老公寓项目需要高品质的软硬件设备和优秀的管理团队。以上海新天地的服务式公寓莎玛Luxe为例，全天24小时安保，每3到5户配备一位“阿姨”……这些都需要高成本投入，自然就推高了公寓租金。