民资为何扎堆高端养老？

　　近年来，北京高端养老机构圈硝烟四起，社会资本争先恐后挤入市场。昨日北控集团与北京万科联合公开发布了位于光熙门的新项目怡园光熙长者公寓，联合进军高端养老市场。至此，包括光大、远洋、万科等在内的多家“业外”社会资本集团都已或开始规划在京落子高端养老机构。然而，在调查中记者却了解到，这些看似十分光鲜、针对中高消费水平老人的养老机构，实际盈利状况可能并不如外界想象的那么“美”，在这种情况下，资本反而加速投资布局意欲何为呢？
　　
　　多家业外资本“切入”高端养老

　　近日，曾有统计机构发布数据显示，目前北京已开业的养老机构床位费普遍都在4000-6000元/月，然而，近年多个大型社会资本集团在京投资建设的养老机构却大多都在平均标准的一倍以上。比如位于双井的恭和苑老人的餐饮、护理等各项费用平均每月都在10340-33680元不等；而本次的怡园光熙长者公寓的收费标准普遍也都在1.2万-1.4万元/月左右。记者调查发现，目前，保险、房地产等大型资本企业在京投资养老机构，基本都会将主要消费人群锁定中高端，收费动辄上万元甚至几万元一个月已经屡见不鲜了。

　　随着越来越多企业高管、政府官员、海归华侨等拥有相对较高消费能力的老人选择留京养老，不仅是那些“外行”资本扎堆投资高端养老机构，即使那些原本做“平价”养老机构起家的部分企业也开始向高端化的路线转型。今年5月，光大控股以4.5亿元收购汇晨养老67.72%的股权，正式进军养老产业。光大控股汇晨养老收购团队负责人、董事总经理杜晓堂曾向记者表示，尽管汇晨此前以经营性价比相对较高的民营非盈利（民非）养老机构出名，但经历了光大控股收购之后，光大汇晨未来新开设的机构将主要瞄准高端，收费标准也会比现在更高。

　　此外，万科于2013年时就曾在杭州良渚文化村试点高端养老地产，保利地产也通过投资建设和熹会老年公寓进军中高端养老市场，平安人寿则推出了“尊御人生”保险计划，为高端人士做养老规划时提供更多选项。远洋地产等集团也都对高端养老市场有所动作。
　　
     “吃力不讨好”背后的“良苦用心”

　　如果说传统的养老机构总被资本圈看做是一项长线、低利润率投资的话，那么高端养老就是其中被视做是相对“投机取巧”的渠道了。上述养老集团负责人告诉记者，地产、险资等集团初期选择从养老地产入手进入养老圈，就是希望以此来规避投资养老可能出现的低利润、长线投资等风险。“然而，随着越来越多高收费养老机构的出现，以及政府对于社会资本投建养老机构的鼓励措施不断加码，高端养老机构也成为了它们圈定的新目标。”

　　然而，一位不愿透露姓名的高端养老院负责人告诉记者，“国内高端养老院看起来赚钱，实际上盈利情况却不是特别乐观”。高端养老院的前期投入很大，如果是重资产，涉及拿地、开发、建设，如果是轻资产，则要长期租赁，做适老化改造。此外，养老院内50%的空间要拿来做餐厅、健身房、阅览室等公共空间，只有附加价值，很难直接获益。“如果不算前期投入，在入住率稳定在80%以上后，高端养老院在三年左右能够实现现金流的平衡，但如果算上前期投入，轻资产大概需要十年左右回本，重资产则可能需要15-20年才能收回成本。”

　　多位业内人士指出，尽管无法在短期内实现巨额盈利，但这一市场拥有巨大的升值空间，在经济仍处下行通道时，养老相比其他投资领域收益更加稳定，更重要的是，现在确实是各路资本在北京养老市场中“跑马圈地”的良机，因此，即使暂时投资养老机构的盈利不乐观，企业们也仍然愿意先占上自己的位置。乐成养老事业投资有限公司总经理高峻松在2014年就曾公开表示，恭和苑的用地全部通过招拍挂获得，盈利模式就是在现金流持平的情况下，等待优质资产升值。
　　
　　居家养老：社会资本的下一个目标

　　日前，在今年举办的中国国际养老论坛·陆家嘴峰会上，有专家指出，在北京，每月收费在6000-8000元的养老机构基本可以看做是中端养老。对此，中国老龄研究中心副主任党俊武指出，目前养老产业的需求就像一个橄榄球，极高端和极低端的需求从比例上来说都不占太多，中端需求才有广阔的市场空间。

　　此外，随着养老驿站加速在京布局，包括诚和敬等在内的多家资本雄厚的企业也表达对于投身这种新兴业态的浓厚兴趣。两个多月前，北京市民政局副局长李红兵曾向记者独家透露，今后，本市将在社区养老领域引入连锁经营思路，尤其是未来分布广泛的社区养老驿站计划引入“酒店集团”的经营模式，不少社会资本都积极公开表示出希望参与其中的意愿。

　　上述养老集团负责人表示，公司内部计算，如果一个“驿站”改造、装修、设备采购维护等成本在几十万甚至上百万元，“驿站”开张后前3-5年肯定是不赚钱的，但如果一个企业可以掌控几十个点位，形成网络，“驿站”完全可以成为为养老企业提供增值服务的平台，比如和保险公司合作，在“驿站”中销售与老人相关的理财产品等，“其实，即便不考虑盈利，一个民非或者养老企业连锁经营多个养老驿站，在人员等资源调配、收支平衡等方面的压力也能摊薄不少”。

　　近年来，北京高端养老机构圈硝烟四起，社会资本争先恐后挤入市场。昨日北控集团与北京万科联合公开发布了位于光熙门的新项目怡园光熙长者公寓，联合进军高端养老市场。至此，包括光大、远洋、万科等在内的多家“业外”社会资本集团都已或开始规划在京落子高端养老机构。然而，在调查中记者却了解到，这些看似十分光鲜、针对中高消费水平老人的养老机构，实际盈利状况可能并不如外界想象的那么“美”，在这种情况下，资本反而加速投资布局意欲何为呢？
　　
　　多家业外资本“切入”高端养老

　　近日，曾有统计机构发布数据显示，目前北京已开业的养老机构床位费普遍都在4000-6000元/月，然而，近年多个大型社会资本集团在京投资建设的养老机构却大多都在平均标准的一倍以上。比如位于双井的恭和苑老人的餐饮、护理等各项费用平均每月都在10340-33680元不等；而本次的怡园光熙长者公寓的收费标准普遍也都在1.2万-1.4万元/月左右。记者调查发现，目前，保险、房地产等大型资本企业在京投资养老机构，基本都会将主要消费人群锁定中高端，收费动辄上万元甚至几万元一个月已经屡见不鲜了。

　　随着越来越多企业高管、政府官员、海归华侨等拥有相对较高消费能力的老人选择留京养老，不仅是那些“外行”资本扎堆投资高端养老机构，即使那些原本做“平价”养老机构起家的部分企业也开始向高端化的路线转型。今年5月，光大控股以4.5亿元收购汇晨养老67.72%的股权，正式进军养老产业。光大控股汇晨养老收购团队负责人、董事总经理杜晓堂曾向记者表示，尽管汇晨此前以经营性价比相对较高的民营非盈利（民非）养老机构出名，但经历了光大控股收购之后，光大汇晨未来新开设的机构将主要瞄准高端，收费标准也会比现在更高。

　　此外，万科于2013年时就曾在杭州良渚文化村试点高端养老地产，保利地产也通过投资建设和熹会老年公寓进军中高端养老市场，平安人寿则推出了“尊御人生”保险计划，为高端人士做养老规划时提供更多选项。远洋地产等集团也都对高端养老市场有所动作。
　　
     “吃力不讨好”背后的“良苦用心”

　　如果说传统的养老机构总被资本圈看做是一项长线、低利润率投资的话，那么高端养老就是其中被视做是相对“投机取巧”的渠道了。上述养老集团负责人告诉记者，地产、险资等集团初期选择从养老地产入手进入养老圈，就是希望以此来规避投资养老可能出现的低利润、长线投资等风险。“然而，随着越来越多高收费养老机构的出现，以及政府对于社会资本投建养老机构的鼓励措施不断加码，高端养老机构也成为了它们圈定的新目标。”

　　然而，一位不愿透露姓名的高端养老院负责人告诉记者，“国内高端养老院看起来赚钱，实际上盈利情况却不是特别乐观”。高端养老院的前期投入很大，如果是重资产，涉及拿地、开发、建设，如果是轻资产，则要长期租赁，做适老化改造。此外，养老院内50%的空间要拿来做餐厅、健身房、阅览室等公共空间，只有附加价值，很难直接获益。“如果不算前期投入，在入住率稳定在80%以上后，高端养老院在三年左右能够实现现金流的平衡，但如果算上前期投入，轻资产大概需要十年左右回本，重资产则可能需要15-20年才能收回成本。”

　　多位业内人士指出，尽管无法在短期内实现巨额盈利，但这一市场拥有巨大的升值空间，在经济仍处下行通道时，养老相比其他投资领域收益更加稳定，更重要的是，现在确实是各路资本在北京养老市场中“跑马圈地”的良机，因此，即使暂时投资养老机构的盈利不乐观，企业们也仍然愿意先占上自己的位置。乐成养老事业投资有限公司总经理高峻松在2014年就曾公开表示，恭和苑的用地全部通过招拍挂获得，盈利模式就是在现金流持平的情况下，等待优质资产升值。
　　
　　居家养老：社会资本的下一个目标

　　日前，在今年举办的中国国际养老论坛·陆家嘴峰会上，有专家指出，在北京，每月收费在6000-8000元的养老机构基本可以看做是中端养老。对此，中国老龄研究中心副主任党俊武指出，目前养老产业的需求就像一个橄榄球，极高端和极低端的需求从比例上来说都不占太多，中端需求才有广阔的市场空间。

　　此外，随着养老驿站加速在京布局，包括诚和敬等在内的多家资本雄厚的企业也表达对于投身这种新兴业态的浓厚兴趣。两个多月前，北京市民政局副局长李红兵曾向记者独家透露，今后，本市将在社区养老领域引入连锁经营思路，尤其是未来分布广泛的社区养老驿站计划引入“酒店集团”的经营模式，不少社会资本都积极公开表示出希望参与其中的意愿。

　　上述养老集团负责人表示，公司内部计算，如果一个“驿站”改造、装修、设备采购维护等成本在几十万甚至上百万元，“驿站”开张后前3-5年肯定是不赚钱的，但如果一个企业可以掌控几十个点位，形成网络，“驿站”完全可以成为为养老企业提供增值服务的平台，比如和保险公司合作，在“驿站”中销售与老人相关的理财产品等，“其实，即便不考虑盈利，一个民非或者养老企业连锁经营多个养老驿站，在人员等资源调配、收支平衡等方面的压力也能摊薄不少”。