养老产业发展：最重要的是了解消费能力和意愿

　　“养老产业里最重要的是消费能力和消费意愿，要非常了解消费端即C端的真正意愿与想法，提供比较对位的产品”，北京大学国家治理与老龄产业政策研究课题组执行主任、中原集团首席咨询顾问、中国房地产业协会经济组专家张坤昱4月20日在“2017城市观点论坛北京行”上表示。

　　谈到养老地产的发展，她提出关注四大方面：一、行业转型，地产作为战略布局是非常重要一环；二、城市增量越来越少，尤其是北京和上海，要深入思考、布局和运营发展战略；三、险资进入，在中国各大城市布局连锁，且手笔非常大；四、国企存量市场，增量越来越少，存量改造就成为非常重要的环节。

　　张坤昱分享数据显示，2015年中国60岁以上人口将达到2.2亿，占中国整体人口的12.21%。到2030年老年人人口数量将首次超过少年儿童人口数量，并且会有十几个省市进入到人口零增长时代。

　　以下为演讲文字实录：

　　张坤昱：大家下午好，非常感谢观点包括陈总能给到我们这样一个机会，跟大家一起汇报一下我们对养老行业的一些思考。大家其实可以看一下我这个题目，我觉得我们也谈不上创新模式的思考，应该称之为前一些产品的迭代，这是基于目前的一些新形势的思考。

　　今天跟大家探讨四个部分，但实际上最核心的还是支付能力的拓展方式，以及养老地产的一些新模式的思考。

　　关于目前一些市场情况，我想因为大家都是地产行业里的精英，都非常清楚。地产跟养老的区别是什么，大家一般说的都是地产产品加上服务就是养老。但实际，这只是其中一个部分，因为这个市场中，有服务提供方，也得有服务需求方，需求方有没有这样的消费意愿和消费能力，决定市场是不是真的能够非常良性、稳定地发展下去。

　　在养老里面，最核心、最重要的就是消费能力和消费意愿。我们有没有非常了解消费端、C端真正的意愿与想法？是不是能够提供给他们比较对位的产品，现在我们正在思考。

　　第一，我们提到行业转型，地产作为战略布局非常重要一环。第二，城市增量越来越少，尤其是北京和上海，要做深入思考、布局和运营的发展战略环节。第三，我们看到险资进入，并且手笔非常大，在中国各大城市都开始布置自己的连锁。第四，是国企存量市场，增量越来越少，存量改造就成为非常重要的环节。

　　所以大家看到今天上午咱们看到的北京万科和北控联合做的怡园的项目，是存量改造过来的项目。所以养老当中我们可以分成这几点。

　　我们的开发企业，有建设能力、开发能力，也有资金运作能力包括配资，市场当中我们遇到什么样的消费端的事情？我们做了简单的梳理。

　　第一，2015年60岁以上人口2.2亿，占整个中国人口12.21%。尤其是2030年时，我们老年人第一次要超过少年儿童，以后我们的老人会非常多，并且有十几个省市基本上会进入到人口零增长的时代。如果是这样的情况，我们国家、社会都不再是围绕儿童青少年，所有的行业和经济发展模式要以老年服务为核心，像现在的美国和日本。

　　第二，目前的家庭人口结构，421，包括家庭结构越来越小型化，这些都使得未老服务的越来越多。现在养老地产的方式，96%是不用换地方在家里、在社区就可以解决养老问题，真正养老有大的变化是3%到4%，消费额度更大的也一定是这3%到4%，因为他会有居住地的转移，居住地的转移就意味着居住产品的变化。

　　大家都知道，住房是中国老百姓最大众的资产，但凡说转移了居住场所，需要提供全新的服务，这时候我们更多的会归入到机构养老当中去，为养老服务。所以目前社会比较核心的还是在机构养老层面，企业也都是养老性的盈利机构，国家在这方面比较短缺。这样就引发出来，现在大家提到都是比较高端的盈利性的服务，今天上午万科基本上12000到15000，所以这个数字大家听了心里面挺不是滋味的，现在12000到15000，得多少钱才能支付得起。

　　我们梳理了一下看看国外怎么做，第一看美国，美国是1984年提出来，今年是2017年，已经有了30年的历史。它的发展跟之前国内了解的不太一样，它一共分成三个部分，两大类产品。第一大类更多的是政府提供担保，把老年人住房做抵押，通过一次性或者以年金的形式给到老人，老人离开房子或者故去的时候政府把房子收回或者是拍卖，或者是转移的方式获取资金的过程。这样的方式在美国起到非常大的作用，因为美国不像中国，他们不善于存钱，所以就有房子。但是在美国贷款人和放贷人都有一定的保障，这样对双方都起到比较有利的发展作用，所以发展还是不错。

　　第二大类是财务自由的方式。财务自由是针对私营自由基金公司提出来的，主要面对高档住房老人，这跟中国差不多。中国市场大部分要市场解决，政府只是做一些托底，美国也是一样，对没有钱的老年人政府给做担保，所以如果超过这个时间故去，政府和保险机构会给金融机构钱，如果住不够情况则由担保公司来支付。

　　对于有钱人高档住房会签订和约，通过和约可以把钱一次性给到老人，不是直接给到老人，是给到寿险公司，寿险公司再每个月给到老人，老人每个月就可以生活或者是购买养老产品，买其他的东西都可以。这样担保方就变成了不是政府，是保险公司来做这样一件事情。这跟刚才前面一种产品有什么不一样？这还有价值分享条款。这在国内没有。老人接保人可以保留一定的比例房产，和借款公司一起共享房产意义，它的增值部分和价值部分，所以房地产可以获益达到80%。

　　这样特别适合中国，中国房子天天涨，尤其是北京上海半年就翻一番，说钱太少，就不同意。如果能共享房产价值，这是好事情。所以这两点拿出来我们跟大家做探讨，这是美国模式，发展了30年时间，由政府提供，也有自由基金提出，政府和自由机构都是不一样，发展的都还是不错。

　　我们看看香港，香港也有按揭帮助老人养老，就整个情况来看，可以有一笔钱全部给到老人或者每个月给老人，并且还可以在当你赎回的时候，给担保人签协议，如果不签就不付违约金。如果是这样的情况有什么好处？对老人来讲最大的资产就是房子，他可以以养老按揭的方式，在住房里住到百年。从香港当时调研情况来看，有45%的老人愿意以这样的方式。

　　香港每年到底能给到老年人多少钱，我们梳理了一下，它是根据物业价值不同，可以100%估值，80%估值，每年发放的金额根据年龄，单身还是夫妻等不同的家庭结构，给的物业价值不一样。但是因为香港最近出了最新的情况，就是“君悦”项目，它跟刚刚说的按揭不一样，这个房子拿出去之后房子可以出租，房子可以有收益，把你的不动产变成滚动资产包的概念，如果老人故去子女愿意赎回可以去赎回。

　　如果资产高于需要你缴纳的费用时，这时候政府再把这部分钱再还给你。如果不够时，有担保公司担保把洞填上。香港这个模式从澳大利亚模式当中来，又进行改良，我想它具有一定的借鉴意义，第一房子可以用来养老，不改变价值，并且可以用来出租，你可以资产赎回，还可以收益分享。所以这是之前的按揭不同。以租养老，不是以房养老，以房养老对产权和生命周期会有估算。

　　像万科和美众养老项目12000到15000，这个跟平均工资差的很多。当然我们说你有平均工资不能享受高质量的服务，这是对的。但是中端的老百姓端口他也不愿意把钱拿出来享受这样的价值，因为都是30后、40后的消费主力，所以他们的消费数据不一样。

　　中国人拥有房产比例是85.7%，60年代的人拥有房产比例是80%，70年代74%，80年代38%。我想都说中国人富裕了，家庭都有钱了，这个钱就是负房产穷现金的时代。大家现在都在利用杠杆赚过多的钱，这么多年最大的收益部分都是房产，所以这也是大量资金流入到我们这个行业重要的由来。

　　是不是以房产投资方式解决这些的问题？因为国家解决最保障的部分，没有收入和低收入人群，政府托底给无收入户，或者是给政府专家们。我们其他的中高端的人群和社会阶层怎样解决养老的问题？如果我们到市场当中时我们怎么提高我们的支付能力？我们想想房产是不是可以做这些事情。中国也在做按揭的形式，但是之前其实都是以失败告终。

　　刚才也跟阳光颐康（北京）的刘总也探讨过这样的事情，因为之前刘总那边也做过一些事情，第一点就是观念的问题，第二点确实价值不好确定，第三点，老年的生命周期，不到80年的时间当中，对整个生命周期的界定你的标准和清算不像美国等国家那么严苛。另外就是保险，以及担保方面比较缺失。

　　另外大家说的中国现在三架马车大力提倡消费，但是我们提到消费时就提到老人贷款年限的问题，所以一切问题没有办法让老人通过机构解决问题。那我们结合刚才美国的模式和香港的模式，怎么样走出一条适合中国人自己的路径。

　　第一不转产权做抵押模式。第二收益全部在老人名下，能不能不转移作为升值部分。第三，养老是个服务行业，服务做的好不好，由消费做工作，而不是资产端做，而这块信贷比较多，所以能不能以消费服务端口出发，结合养老情况，根据现在倒按揭抵押的情况来做新的尝试。

　　我们未来比较看好这样的模式，并且最近大家说的比较多的是养老金融方面放宽的问题，怎样放宽，在哪些路径上面放宽，我想针对房产块有比较大的思路值得大家探讨。

　　在国内我们现在还提到如果老年人他的还款年限相对比较低时，怎么样接力贷的问题，老年人把他的房子抵押，像做按揭一样，打包抵押，整个一次性把钱拿到手，或者我们给机构给到投资方钱时，如果我没有完成就故去了，子女可以做接力的形式，我可以出租，可以用我的价值，加上养老金部分，把金融端的房产抵押问题都解决。所以这是多赢的格局。针对这点，我们确实认为应该建立这样一个闭环的生态圈来促进养老的模式。

　　“养老产业里最重要的是消费能力和消费意愿，要非常了解消费端即C端的真正意愿与想法，提供比较对位的产品”，北京大学国家治理与老龄产业政策研究课题组执行主任、中原集团首席咨询顾问、中国房地产业协会经济组专家张坤昱4月20日在“2017城市观点论坛北京行”上表示。

　　谈到养老地产的发展，她提出关注四大方面：一、行业转型，地产作为战略布局是非常重要一环；二、城市增量越来越少，尤其是北京和上海，要深入思考、布局和运营发展战略；三、险资进入，在中国各大城市布局连锁，且手笔非常大；四、国企存量市场，增量越来越少，存量改造就成为非常重要的环节。

　　张坤昱分享数据显示，2015年中国60岁以上人口将达到2.2亿，占中国整体人口的12.21%。到2030年老年人人口数量将首次超过少年儿童人口数量，并且会有十几个省市进入到人口零增长时代。

　　以下为演讲文字实录：

　　张坤昱：大家下午好，非常感谢观点包括陈总能给到我们这样一个机会，跟大家一起汇报一下我们对养老行业的一些思考。大家其实可以看一下我这个题目，我觉得我们也谈不上创新模式的思考，应该称之为前一些产品的迭代，这是基于目前的一些新形势的思考。

　　今天跟大家探讨四个部分，但实际上最核心的还是支付能力的拓展方式，以及养老地产的一些新模式的思考。

　　关于目前一些市场情况，我想因为大家都是地产行业里的精英，都非常清楚。地产跟养老的区别是什么，大家一般说的都是地产产品加上服务就是养老。但实际，这只是其中一个部分，因为这个市场中，有服务提供方，也得有服务需求方，需求方有没有这样的消费意愿和消费能力，决定市场是不是真的能够非常良性、稳定地发展下去。

　　在养老里面，最核心、最重要的就是消费能力和消费意愿。我们有没有非常了解消费端、C端真正的意愿与想法？是不是能够提供给他们比较对位的产品，现在我们正在思考。

　　第一，我们提到行业转型，地产作为战略布局非常重要一环。第二，城市增量越来越少，尤其是北京和上海，要做深入思考、布局和运营的发展战略环节。第三，我们看到险资进入，并且手笔非常大，在中国各大城市都开始布置自己的连锁。第四，是国企存量市场，增量越来越少，存量改造就成为非常重要的环节。

　　所以大家看到今天上午咱们看到的北京万科和北控联合做的怡园的项目，是存量改造过来的项目。所以养老当中我们可以分成这几点。

　　我们的开发企业，有建设能力、开发能力，也有资金运作能力包括配资，市场当中我们遇到什么样的消费端的事情？我们做了简单的梳理。

　　第一，2015年60岁以上人口2.2亿，占整个中国人口12.21%。尤其是2030年时，我们老年人第一次要超过少年儿童，以后我们的老人会非常多，并且有十几个省市基本上会进入到人口零增长的时代。如果是这样的情况，我们国家、社会都不再是围绕儿童青少年，所有的行业和经济发展模式要以老年服务为核心，像现在的美国和日本。

　　第二，目前的家庭人口结构，421，包括家庭结构越来越小型化，这些都使得未老服务的越来越多。现在养老地产的方式，96%是不用换地方在家里、在社区就可以解决养老问题，真正养老有大的变化是3%到4%，消费额度更大的也一定是这3%到4%，因为他会有居住地的转移，居住地的转移就意味着居住产品的变化。

　　大家都知道，住房是中国老百姓最大众的资产，但凡说转移了居住场所，需要提供全新的服务，这时候我们更多的会归入到机构养老当中去，为养老服务。所以目前社会比较核心的还是在机构养老层面，企业也都是养老性的盈利机构，国家在这方面比较短缺。这样就引发出来，现在大家提到都是比较高端的盈利性的服务，今天上午万科基本上12000到15000，所以这个数字大家听了心里面挺不是滋味的，现在12000到15000，得多少钱才能支付得起。

　　我们梳理了一下看看国外怎么做，第一看美国，美国是1984年提出来，今年是2017年，已经有了30年的历史。它的发展跟之前国内了解的不太一样，它一共分成三个部分，两大类产品。第一大类更多的是政府提供担保，把老年人住房做抵押，通过一次性或者以年金的形式给到老人，老人离开房子或者故去的时候政府把房子收回或者是拍卖，或者是转移的方式获取资金的过程。这样的方式在美国起到非常大的作用，因为美国不像中国，他们不善于存钱，所以就有房子。但是在美国贷款人和放贷人都有一定的保障，这样对双方都起到比较有利的发展作用，所以发展还是不错。

　　第二大类是财务自由的方式。财务自由是针对私营自由基金公司提出来的，主要面对高档住房老人，这跟中国差不多。中国市场大部分要市场解决，政府只是做一些托底，美国也是一样，对没有钱的老年人政府给做担保，所以如果超过这个时间故去，政府和保险机构会给金融机构钱，如果住不够情况则由担保公司来支付。

　　对于有钱人高档住房会签订和约，通过和约可以把钱一次性给到老人，不是直接给到老人，是给到寿险公司，寿险公司再每个月给到老人，老人每个月就可以生活或者是购买养老产品，买其他的东西都可以。这样担保方就变成了不是政府，是保险公司来做这样一件事情。这跟刚才前面一种产品有什么不一样？这还有价值分享条款。这在国内没有。老人接保人可以保留一定的比例房产，和借款公司一起共享房产意义，它的增值部分和价值部分，所以房地产可以获益达到80%。

　　这样特别适合中国，中国房子天天涨，尤其是北京上海半年就翻一番，说钱太少，就不同意。如果能共享房产价值，这是好事情。所以这两点拿出来我们跟大家做探讨，这是美国模式，发展了30年时间，由政府提供，也有自由基金提出，政府和自由机构都是不一样，发展的都还是不错。

　　我们看看香港，香港也有按揭帮助老人养老，就整个情况来看，可以有一笔钱全部给到老人或者每个月给老人，并且还可以在当你赎回的时候，给担保人签协议，如果不签就不付违约金。如果是这样的情况有什么好处？对老人来讲最大的资产就是房子，他可以以养老按揭的方式，在住房里住到百年。从香港当时调研情况来看，有45%的老人愿意以这样的方式。

　　香港每年到底能给到老年人多少钱，我们梳理了一下，它是根据物业价值不同，可以100%估值，80%估值，每年发放的金额根据年龄，单身还是夫妻等不同的家庭结构，给的物业价值不一样。但是因为香港最近出了最新的情况，就是“君悦”项目，它跟刚刚说的按揭不一样，这个房子拿出去之后房子可以出租，房子可以有收益，把你的不动产变成滚动资产包的概念，如果老人故去子女愿意赎回可以去赎回。

　　如果资产高于需要你缴纳的费用时，这时候政府再把这部分钱再还给你。如果不够时，有担保公司担保把洞填上。香港这个模式从澳大利亚模式当中来，又进行改良，我想它具有一定的借鉴意义，第一房子可以用来养老，不改变价值，并且可以用来出租，你可以资产赎回，还可以收益分享。所以这是之前的按揭不同。以租养老，不是以房养老，以房养老对产权和生命周期会有估算。

　　像万科和美众养老项目12000到15000，这个跟平均工资差的很多。当然我们说你有平均工资不能享受高质量的服务，这是对的。但是中端的老百姓端口他也不愿意把钱拿出来享受这样的价值，因为都是30后、40后的消费主力，所以他们的消费数据不一样。

　　中国人拥有房产比例是85.7%，60年代的人拥有房产比例是80%，70年代74%，80年代38%。我想都说中国人富裕了，家庭都有钱了，这个钱就是负房产穷现金的时代。大家现在都在利用杠杆赚过多的钱，这么多年最大的收益部分都是房产，所以这也是大量资金流入到我们这个行业重要的由来。

　　是不是以房产投资方式解决这些的问题？因为国家解决最保障的部分，没有收入和低收入人群，政府托底给无收入户，或者是给政府专家们。我们其他的中高端的人群和社会阶层怎样解决养老的问题？如果我们到市场当中时我们怎么提高我们的支付能力？我们想想房产是不是可以做这些事情。中国也在做按揭的形式，但是之前其实都是以失败告终。

　　刚才也跟阳光颐康（北京）的刘总也探讨过这样的事情，因为之前刘总那边也做过一些事情，第一点就是观念的问题，第二点确实价值不好确定，第三点，老年的生命周期，不到80年的时间当中，对整个生命周期的界定你的标准和清算不像美国等国家那么严苛。另外就是保险，以及担保方面比较缺失。

　　另外大家说的中国现在三架马车大力提倡消费，但是我们提到消费时就提到老人贷款年限的问题，所以一切问题没有办法让老人通过机构解决问题。那我们结合刚才美国的模式和香港的模式，怎么样走出一条适合中国人自己的路径。

　　第一不转产权做抵押模式。第二收益全部在老人名下，能不能不转移作为升值部分。第三，养老是个服务行业，服务做的好不好，由消费做工作，而不是资产端做，而这块信贷比较多，所以能不能以消费服务端口出发，结合养老情况，根据现在倒按揭抵押的情况来做新的尝试。

　　我们未来比较看好这样的模式，并且最近大家说的比较多的是养老金融方面放宽的问题，怎样放宽，在哪些路径上面放宽，我想针对房产块有比较大的思路值得大家探讨。

　　在国内我们现在还提到如果老年人他的还款年限相对比较低时，怎么样接力贷的问题，老年人把他的房子抵押，像做按揭一样，打包抵押，整个一次性把钱拿到手，或者我们给机构给到投资方钱时，如果我没有完成就故去了，子女可以做接力的形式，我可以出租，可以用我的价值，加上养老金部分，把金融端的房产抵押问题都解决。所以这是多赢的格局。针对这点，我们确实认为应该建立这样一个闭环的生态圈来促进养老的模式。