如何驾驭养老地产的蓝海

       纵观养老产业及养老地产的发展，美国、欧洲等地，以及日本是养老地产发展较为成熟的地区，这些地区受到社会老龄化发展影响，养老地产起步较早，发展至今都有着成熟的发展模式。以美国为代表的欧美养老地产开发，主要特征是大规模项目开发，市场化运作，专业化程度高，市场细分清晰，各个开发环节能够用高水平的专业公司来分工完成，风险最小化，收益最大化。

       我国的养老地产发展起步较晚，可以说2013年算老年养老元年，2014年更是迈出了重要一步，整个社会来说就养老产业特别火。近两年，房地产开发企业、央企，甚至保险等金融企业均在养老地产广泛布局，大力投入，开发了格式各类的养老地产项目。有专门以运营为主的“纯”养老机构；也有一些以包装“养老”概念、实则地产开发的大型房地产开发项目；最后也有一些既有专业运营的养老机构，同时也有为老年人群提供居家服务的养老社区物业。这些项目的出现都是结合当前国情的实际情况孕育而生的。

       在养老地产这边蓝海当中，到底什么样的养老地产项目才能够真正的获得持久的和健康的发展？

       一、了解市场

       首先，要对国内养老市场充分的认识，掌握我国养老市场“未富先老”、“未老先衰”的总体市场需求特征，以及社会对养老文化的认知。基于此，在养老地产项目立项政策研究、环境资源整合、项目整体规划、产品配套开发、以及后期运营服务等方面研究出完整的解决方案。

       二、政策研究

       随着我国步入老龄化社会进程的加快，政府在养老保障上的投入愈发捉襟见肘，所以，出现了当前逐步放开养老产业的局面，引入社会化资本，共同发展。但对于养老地产这样特殊的项目，最终“兜底”的还是政府，在项目出现经营问题的时候，最终还是由政府出面解决。因此，在养老地产开发前期，相关政策对项目有着诸多的支持，但同时也有着严格的限定。

       三、基础环境

       环境是基础条件。当前市场上诸多养老地产的开发，优质的自然资源条件已经成为养老地产开发的基础条件。养老地产对于周边自然资源的要求越来越高，从“山水为邻”，到“负氧氯离子浓度”，对于环境的评判标准越来越科学，最终目的是使周边环境能够达到一个真正的养老、疗养标准，为项目提供环境基础条件。

       四、选择物业

       物业是必要条件。养老地产的开发关键在于“养老”，而非“地产”，物业地产更多承载的是载体的特征。在物业规划设计阶段，要充分考虑“养老”产业发展的需求，以及“老人用户”的需求特征。在项目规划，以及产品设计细节等方面，充分考虑到老人生活、护理、甚至医疗等方面的需求，保证能够科学的解决社交、生活、医护等多重关系的稳定运转。

       五、医疗必备

       医疗是必备条件。医疗资源是养老地产开发的“驱动力”，任何养老地产必须配备完善的医疗配套资源。一方面，要保障自理型老年客户的常规医护服务；同时，还要解决护理型老年客户对医护服务的必要需求；最后，为部分特户型老年客户提供更高水平的医疗服务。这些是未来养老地产项目让老年人放心购置和使用物业的基本保证，也是区别于传统住宅开发的基本特征。

       六、核心服务

       服务是核心条件。养老地产的开发，核心是为老年客户提供可持续的服务，解决其生活当中的各种生理和情感的问题。因此，在养老地产开发过程中，为养老客户提供完善、全面、细致的服务，使其能够真正实现老有所依、老有所养、老有所用的养老需求，使其达到持续接触社会、融入社会、贡献社会的目的。

       未来，养老地产正逐步向机构化养老、社区化养老和度假式养老三个市场细分发展，但最终做养老地产还要以人为本，从关爱老年身心去考虑，从规划设计到运营管理，提高项目的整体品质与效率，最终才能够实现溢价预期，形成良性的产业化发展。

       纵观养老产业及养老地产的发展，美国、欧洲等地，以及日本是养老地产发展较为成熟的地区，这些地区受到社会老龄化发展影响，养老地产起步较早，发展至今都有着成熟的发展模式。以美国为代表的欧美养老地产开发，主要特征是大规模项目开发，市场化运作，专业化程度高，市场细分清晰，各个开发环节能够用高水平的专业公司来分工完成，风险最小化，收益最大化。

       我国的养老地产发展起步较晚，可以说2013年算老年养老元年，2014年更是迈出了重要一步，整个社会来说就养老产业特别火。近两年，房地产开发企业、央企，甚至保险等金融企业均在养老地产广泛布局，大力投入，开发了格式各类的养老地产项目。有专门以运营为主的“纯”养老机构；也有一些以包装“养老”概念、实则地产开发的大型房地产开发项目；最后也有一些既有专业运营的养老机构，同时也有为老年人群提供居家服务的养老社区物业。这些项目的出现都是结合当前国情的实际情况孕育而生的。

       在养老地产这边蓝海当中，到底什么样的养老地产项目才能够真正的获得持久的和健康的发展？

       一、了解市场

       首先，要对国内养老市场充分的认识，掌握我国养老市场“未富先老”、“未老先衰”的总体市场需求特征，以及社会对养老文化的认知。基于此，在养老地产项目立项政策研究、环境资源整合、项目整体规划、产品配套开发、以及后期运营服务等方面研究出完整的解决方案。

       二、政策研究

       随着我国步入老龄化社会进程的加快，政府在养老保障上的投入愈发捉襟见肘，所以，出现了当前逐步放开养老产业的局面，引入社会化资本，共同发展。但对于养老地产这样特殊的项目，最终“兜底”的还是政府，在项目出现经营问题的时候，最终还是由政府出面解决。因此，在养老地产开发前期，相关政策对项目有着诸多的支持，但同时也有着严格的限定。

       三、基础环境

       环境是基础条件。当前市场上诸多养老地产的开发，优质的自然资源条件已经成为养老地产开发的基础条件。养老地产对于周边自然资源的要求越来越高，从“山水为邻”，到“负氧氯离子浓度”，对于环境的评判标准越来越科学，最终目的是使周边环境能够达到一个真正的养老、疗养标准，为项目提供环境基础条件。

       四、选择物业

       物业是必要条件。养老地产的开发关键在于“养老”，而非“地产”，物业地产更多承载的是载体的特征。在物业规划设计阶段，要充分考虑“养老”产业发展的需求，以及“老人用户”的需求特征。在项目规划，以及产品设计细节等方面，充分考虑到老人生活、护理、甚至医疗等方面的需求，保证能够科学的解决社交、生活、医护等多重关系的稳定运转。

       五、医疗必备

       医疗是必备条件。医疗资源是养老地产开发的“驱动力”，任何养老地产必须配备完善的医疗配套资源。一方面，要保障自理型老年客户的常规医护服务；同时，还要解决护理型老年客户对医护服务的必要需求；最后，为部分特户型老年客户提供更高水平的医疗服务。这些是未来养老地产项目让老年人放心购置和使用物业的基本保证，也是区别于传统住宅开发的基本特征。

       六、核心服务

       服务是核心条件。养老地产的开发，核心是为老年客户提供可持续的服务，解决其生活当中的各种生理和情感的问题。因此，在养老地产开发过程中，为养老客户提供完善、全面、细致的服务，使其能够真正实现老有所依、老有所养、老有所用的养老需求，使其达到持续接触社会、融入社会、贡献社会的目的。

       未来，养老地产正逐步向机构化养老、社区化养老和度假式养老三个市场细分发展，但最终做养老地产还要以人为本，从关爱老年身心去考虑，从规划设计到运营管理，提高项目的整体品质与效率，最终才能够实现溢价预期，形成良性的产业化发展。