台湾养老为什么做得好，优秀养老机构案例浅谈

       养老地产为当前房地产热点话题，但仍处于起步阶段，开发模式不如普通住宅、商业地产那样成熟。

       通过对国内外优秀养老机构案例进行探讨，可以为养老地产项目的开发及运营提供借鉴及帮助。

       中国老龄化问题的日益显现，潜在的巨大养老市场需求与养老设施供应不足间的矛盾正日益凸显。而海峡对岸的台湾，在养老产业方面，经过了十几年的探索已日趋完善，我们一起走进台湾优秀养老机构进行初步研究。

       一、竹林养护院

       竹林养护院位于台湾宜兰，完工于1999年，是由建筑师黄声远结合当地自然景致和竹林养护院的经营理念所设计。在1999年就获得多个建筑行业奖项，2000年更荣获内政部台闽地区老人福利机构养护类-优等奖。

       建筑特色：竹林养护院提倡建筑与环境结合，将建筑融入周边的都市空间和环境中，使他们整合起来。细节方面，5层高的主体大楼里安装了大量的玻璃，每层的外墙、露台外侧都种了植物，让老人与外界形成充分接触及互动；护院的寝室公共走廊做成类波浪形态，充分区别于一般养老院，给予老人居住的舒适感及私密性。

       运营特色：竹林养护院由养护院和竹安身心障碍养护院组成，竹安身心障碍养护院主要针对重度及极重度养护为主的身心障碍者服务。养护院为普通老人和身心障碍老人配置专业团队，以提供更好的服务。

       小结：竹林养护院是台湾养老业界评价极高的养老院，尤其是与绿化结合的有机建筑极有特色，同时，为不同老人配置不同的专业团队也为养护院的服务增色不少。

       二、爱爱院

       爱爱院位于台北市万华区，创办人施干先生是台湾社会福利之父，该机构是台湾养老机构的标杆，在政府组织的机构评鉴中常年荣获最高级别的优等养老院。爱爱院占地面积3000多平米，建筑面积7500多平米，由新旧两栋大楼构成，新大楼是6层楼，旧大楼是4层楼，中间有通道连接，总计238个床位，包括有四人房、双人房、单人房。

       建筑特色：爱爱院开办较早，为了适应时代的变化，院区根据行业标准、消防标准更新建筑与设施，同时保留了旧的建筑，特别是在原来独立的楼层之间进行改造，加上了连接以及防水措施能更好的应对紧急情况。

       运营特色：机构里面的入住老人从自立老人到中重度的失能长者都有，可以算是一个小型的都市型的CCRC。自立老人的房型和居住区域都和中重度失能老人区分开来，房型设计和人员配比上也有明显不同。另外该机构成立并拥有了台北第一所具有疗愈功能的“馨香庭园(healing garden)”，通过视觉、嗅觉、味觉的刺激，以及带有康复元素的园艺活动等，帮助失智长者的健康维持、对抗慢性病或者老化、以及痴呆的复健等。

       近年来随着政策以及市场需求的不断变化，爱爱院逐渐对机构的定位、价格、以及相应的管理模式做出调整，管理上也自己开发了IT管理系统，提高护理工作的效率，增加经营管理的透明度。

       小结：爱爱院是台湾历史最悠久的优等养老院，由个人社会救济事业转型到企业管理和照护理念结合的养老院。注重后期运营管理，强调灵活性，与政策及市场接轨。

       三、双连安养中心

       双连安养中心，项目位于台湾岛北海岸的新北市三芝区，背山面海，为台湾第一座“连续性”养老照护小区。由台湾基督长老教会双连教会筹设，潘冀联合建筑师事务所设计。荣获台湾最大的健康杂志《康健杂志》中推荐度第一，『百大优质老人照顾机构』之冠等殊荣。

       规划特色：双连社会福利园区分三期建设，共有三栋相连的老年照护居住综合体和一座礼拜堂。

       一期二期建筑主要服务于健康及养护阶段的老人，一期设有单、双人赡养房，养护房；二期设单、双人赡养房;三期则是设有失智照护专区，另备有部分短期住宿学员客房。除了每一层楼的交谊空间外，设有景观餐厅、多功能集会厅、画廊、健身房、松年大学教室等公共设施。住房及公共空间设计皆考虑老人之使用需求及安全，达到无障碍标准。各栋之间以室内外走廊相连，可共享公共设施。而礼拜堂则是园区的信仰中心。

       园区强调内部多元空间层级的整合。私密空间：寝室不仅提供最隐密的休息空间，更要让住民有领域感和归属感，从而产生认同；半私密空间：房间外有合宜的走道尺度与适当的节点规划，以提供空间转换。半公共空间：园区中的半公共空间主要分布在地面层公共空间四周，提供交谊、休憩、学习、休闲、餐饮等需求。公共空间：园区一、二、三期建筑比邻接续，一层空间以宽阔通廊连结贯通，形成全区最重要的公共空间。

       服务特色：园区以“尊严的老年生活”及“身心灵平衡发展”为目标，可提供安养照顾（健康老人）、养护照顾（自理能力缺损）、长期照顾（罹患慢性疾病）、失智症照顾，以及多元化的服务设施。

       小结：双连安养中心是台湾第一座“连续性”养老照护小区。是具有赡养照顾、轻度养护、重度养护、长期照护、失智症单元式照护、短期照护、日间照顾以及小区照顾关怀据点等多功能、多元化、多层级、连续性的一所长期照顾服务机构。

       四、长庚养生村

       长庚养生村位于台湾桃园龟山乡高速公路旁，占地约34公顷，由台塑集团董事长王永庆投资500亿新台币，依托长庚医院建成的CCRC式大型养老项目。全村3600户，房屋为七层建筑。凡年满60岁配偶年满50岁都可申请入住，入住前进行体检，有病者可住旁边的长庚护理之家。全村均为无障碍的环境设计，24小时安全保卫，进出村庄需刷卡。村内附属有超市、书店、银行等服务性设施。

       规划特色：长庚养生村依山而建，自然风光优美，生态环境绝佳。村内规划有不同级别的步道系统，满足各类老人的不同需求；规划有果园区、野趣农园区，让老人老有所乐；并规划有儿童游戏区、运动场等娱乐项目；并保存了原址上的土地宫庙作为信仰中心，供村民朝拜。

       服务特色：1、提供高质量医疗及健康服务，提供针对老年人医疗及养生健康服务，满足长者的最基本需求。2、丰富多彩的日常生活服务，尊重老年人的心理需要，打破传统养老院的住院式生活，替长者规划了丰富多彩的各类活动。尊重老年人的人格需求，开设老年大学及老年人打工等项目。3、多种经营项目并存，除了针对老年人长住的各类服务内容外，长庚亦含有多种经营项目，包括长者试住、体验营、旅游观光等。一方面丰富了养生村的产品线，另一方面对养生村的宣传有帮助。

       经营特色：长庚养生村主要收入有以下几个方面来源：1、住房出售，土地为政府福利划拨，房价为平价，目前已销售一空。但此房不能作为遗产处理，到不住时须交回村里作为捐助。2、住房出租，即试住体验。3、养生体验馆，旅游观光体验旅行。3、场地出租，可提供会议、培训等场所。

       小结：长庚养生村是台湾最具代表性的CCRC式大型养老项目，项目依山而建，自然风光优美，规划合理，服务上考虑老人心理及人格的特殊需求，为其提供特色服务，同时，项目与旅游观光巧妙结合，利用旅游、会议等功能增加项目盈利。

       五、清福养老院

       清福养老院为大型私立养老院，项目坐落于新北市三峡区介寿国小旁，环境清幽，设施齐全。清福养老院以星级酒店的规格进行规划，并有复健中心、电影院等配套设施。该项目由房地产企业跨界打造，在台湾本土较为少见。

       规划特色：清福养老院主体由一栋7层建筑构成。一楼为公共区域（有花园、复建區、视听室、多功能室、理容室、驻诊室、中央厨房、专属员工餐厅、洗衣房）。二至八楼为住民楼层房间（有配餐室、大浴室、储藏室、用餐区、书报杂志區、直立式鋼琴）。九楼宗教区（会堂与佛堂）。内部环境上，该院采用星级酒店的装修标准，并且注重室内采光通风，在产品细节上，注重体现适老化设计。

       服务特色：采用24小时安心照顾体制，护士、照顾服務员24 小時陪伴與照护。护理、照服及社工跨专业整合提供定制化"生活计划"，如清洁沐浴更衣、休闲娱乐、社交活动、定制化饮食，臥床长辈定時翻拍背、抽痰及鼻管、尿管卫生照顾及训练移除。

       小结：清福养老院是由房地产集团跨界的大型中高端养老院，在台湾本土较为少见，在硬件上以星级酒店的标准进行打造，软件上则采用24小时安心照顾体制保证服务，硬件设计和软件管理都体现了跨界带来的管理思维和创新。

       六、至善老人赡养护中心

       至善老人赡养护中心位于台北市士林区仰德大道，由台北市政府社会局设计规划完成，2004年1月由政府委托天主教耕莘医院办理，由永和分院执行营运。

       规划特色：至善老人赡养护中心占地面积39600多平米，建筑面积达29700多平米，该机构总床数499床，因得益于床位多，空间大，机构入住的老人从自立到中重度的失能失智长者都有，在照护方面依据长者的身心状况，中心也分别规划不同的区域空间来做照护。

       服务特色：至善老人赡养护中心与医疗机构合作，提供复健（PT/OT）、心理卫生、新陈代谢科、神经内科、家医科、药师咨询，以及感控师指导和营养师服务等全方位的照顾团队。同时机构非常善于利用社区资源和支援，与周边的企业固定长期合作，由企业根据合作计划定期安排义工免费上门给长辈做按摩，剪指甲，表演等。机构为提升照护品质开创的各项创新，如：屋顶花园植物治疗、治疗师辅具评估、治丧辅导等。

       小结：至善老人赡养护中心是公办民营大型养老院，中心根据长者的不同情况规划不同的区域空间来做照护，并且通过医疗专业团队合作推进全方位的长期照护，同时重视创新，提升照护品质。

       写在最后：面对养老地产热潮及两岸不断的交流，台湾人自己说过，台湾没有大陆意义上的养老地产，台湾90%做养老机构的企业都不是开发商，而是医疗机构延伸出来的。可见，台湾人并没有把养老产业作为一种房地产品类来看待，但养老地产开发企业仍然可以从优秀案例中得到不少借鉴：

       首先，台湾的养老体系完善，规定细致。台湾当局对养老产业进行规范相当细致，出台相关政策及文件对行业进行约束，促进行业的健康发展。

       其次，台湾做养老产业基本都贯彻C C R C概念，C C R C即持续照料退休社区，为老年人提供自理、半护理、全护理一体化的居住设施和服务。

       最后，硬件软件并重，台湾的养老产业服务商，不仅在建筑、产品细节、各类养老设施上体现适老化设计，同时，服务商也注重老人生理、心理的变化，为老人提供生活上、健康上的细致服务。

       养老地产为当前房地产热点话题，但仍处于起步阶段，开发模式不如普通住宅、商业地产那样成熟。

       通过对国内外优秀养老机构案例进行探讨，可以为养老地产项目的开发及运营提供借鉴及帮助。

       中国老龄化问题的日益显现，潜在的巨大养老市场需求与养老设施供应不足间的矛盾正日益凸显。而海峡对岸的台湾，在养老产业方面，经过了十几年的探索已日趋完善，我们一起走进台湾优秀养老机构进行初步研究。

       一、竹林养护院

       竹林养护院位于台湾宜兰，完工于1999年，是由建筑师黄声远结合当地自然景致和竹林养护院的经营理念所设计。在1999年就获得多个建筑行业奖项，2000年更荣获内政部台闽地区老人福利机构养护类-优等奖。

       建筑特色：竹林养护院提倡建筑与环境结合，将建筑融入周边的都市空间和环境中，使他们整合起来。细节方面，5层高的主体大楼里安装了大量的玻璃，每层的外墙、露台外侧都种了植物，让老人与外界形成充分接触及互动；护院的寝室公共走廊做成类波浪形态，充分区别于一般养老院，给予老人居住的舒适感及私密性。

       运营特色：竹林养护院由养护院和竹安身心障碍养护院组成，竹安身心障碍养护院主要针对重度及极重度养护为主的身心障碍者服务。养护院为普通老人和身心障碍老人配置专业团队，以提供更好的服务。

       小结：竹林养护院是台湾养老业界评价极高的养老院，尤其是与绿化结合的有机建筑极有特色，同时，为不同老人配置不同的专业团队也为养护院的服务增色不少。

       二、爱爱院

       爱爱院位于台北市万华区，创办人施干先生是台湾社会福利之父，该机构是台湾养老机构的标杆，在政府组织的机构评鉴中常年荣获最高级别的优等养老院。爱爱院占地面积3000多平米，建筑面积7500多平米，由新旧两栋大楼构成，新大楼是6层楼，旧大楼是4层楼，中间有通道连接，总计238个床位，包括有四人房、双人房、单人房。

       建筑特色：爱爱院开办较早，为了适应时代的变化，院区根据行业标准、消防标准更新建筑与设施，同时保留了旧的建筑，特别是在原来独立的楼层之间进行改造，加上了连接以及防水措施能更好的应对紧急情况。

       运营特色：机构里面的入住老人从自立老人到中重度的失能长者都有，可以算是一个小型的都市型的CCRC。自立老人的房型和居住区域都和中重度失能老人区分开来，房型设计和人员配比上也有明显不同。另外该机构成立并拥有了台北第一所具有疗愈功能的“馨香庭园(healing garden)”，通过视觉、嗅觉、味觉的刺激，以及带有康复元素的园艺活动等，帮助失智长者的健康维持、对抗慢性病或者老化、以及痴呆的复健等。

       近年来随着政策以及市场需求的不断变化，爱爱院逐渐对机构的定位、价格、以及相应的管理模式做出调整，管理上也自己开发了IT管理系统，提高护理工作的效率，增加经营管理的透明度。

       小结：爱爱院是台湾历史最悠久的优等养老院，由个人社会救济事业转型到企业管理和照护理念结合的养老院。注重后期运营管理，强调灵活性，与政策及市场接轨。

       三、双连安养中心

       双连安养中心，项目位于台湾岛北海岸的新北市三芝区，背山面海，为台湾第一座“连续性”养老照护小区。由台湾基督长老教会双连教会筹设，潘冀联合建筑师事务所设计。荣获台湾最大的健康杂志《康健杂志》中推荐度第一，『百大优质老人照顾机构』之冠等殊荣。

       规划特色：双连社会福利园区分三期建设，共有三栋相连的老年照护居住综合体和一座礼拜堂。

       一期二期建筑主要服务于健康及养护阶段的老人，一期设有单、双人赡养房，养护房；二期设单、双人赡养房;三期则是设有失智照护专区，另备有部分短期住宿学员客房。除了每一层楼的交谊空间外，设有景观餐厅、多功能集会厅、画廊、健身房、松年大学教室等公共设施。住房及公共空间设计皆考虑老人之使用需求及安全，达到无障碍标准。各栋之间以室内外走廊相连，可共享公共设施。而礼拜堂则是园区的信仰中心。

       园区强调内部多元空间层级的整合。私密空间：寝室不仅提供最隐密的休息空间，更要让住民有领域感和归属感，从而产生认同；半私密空间：房间外有合宜的走道尺度与适当的节点规划，以提供空间转换。半公共空间：园区中的半公共空间主要分布在地面层公共空间四周，提供交谊、休憩、学习、休闲、餐饮等需求。公共空间：园区一、二、三期建筑比邻接续，一层空间以宽阔通廊连结贯通，形成全区最重要的公共空间。

       服务特色：园区以“尊严的老年生活”及“身心灵平衡发展”为目标，可提供安养照顾（健康老人）、养护照顾（自理能力缺损）、长期照顾（罹患慢性疾病）、失智症照顾，以及多元化的服务设施。

       小结：双连安养中心是台湾第一座“连续性”养老照护小区。是具有赡养照顾、轻度养护、重度养护、长期照护、失智症单元式照护、短期照护、日间照顾以及小区照顾关怀据点等多功能、多元化、多层级、连续性的一所长期照顾服务机构。

       四、长庚养生村

       长庚养生村位于台湾桃园龟山乡高速公路旁，占地约34公顷，由台塑集团董事长王永庆投资500亿新台币，依托长庚医院建成的CCRC式大型养老项目。全村3600户，房屋为七层建筑。凡年满60岁配偶年满50岁都可申请入住，入住前进行体检，有病者可住旁边的长庚护理之家。全村均为无障碍的环境设计，24小时安全保卫，进出村庄需刷卡。村内附属有超市、书店、银行等服务性设施。

       规划特色：长庚养生村依山而建，自然风光优美，生态环境绝佳。村内规划有不同级别的步道系统，满足各类老人的不同需求；规划有果园区、野趣农园区，让老人老有所乐；并规划有儿童游戏区、运动场等娱乐项目；并保存了原址上的土地宫庙作为信仰中心，供村民朝拜。

       服务特色：1、提供高质量医疗及健康服务，提供针对老年人医疗及养生健康服务，满足长者的最基本需求。2、丰富多彩的日常生活服务，尊重老年人的心理需要，打破传统养老院的住院式生活，替长者规划了丰富多彩的各类活动。尊重老年人的人格需求，开设老年大学及老年人打工等项目。3、多种经营项目并存，除了针对老年人长住的各类服务内容外，长庚亦含有多种经营项目，包括长者试住、体验营、旅游观光等。一方面丰富了养生村的产品线，另一方面对养生村的宣传有帮助。

       经营特色：长庚养生村主要收入有以下几个方面来源：1、住房出售，土地为政府福利划拨，房价为平价，目前已销售一空。但此房不能作为遗产处理，到不住时须交回村里作为捐助。2、住房出租，即试住体验。3、养生体验馆，旅游观光体验旅行。3、场地出租，可提供会议、培训等场所。

       小结：长庚养生村是台湾最具代表性的CCRC式大型养老项目，项目依山而建，自然风光优美，规划合理，服务上考虑老人心理及人格的特殊需求，为其提供特色服务，同时，项目与旅游观光巧妙结合，利用旅游、会议等功能增加项目盈利。

       五、清福养老院

       清福养老院为大型私立养老院，项目坐落于新北市三峡区介寿国小旁，环境清幽，设施齐全。清福养老院以星级酒店的规格进行规划，并有复健中心、电影院等配套设施。该项目由房地产企业跨界打造，在台湾本土较为少见。

       规划特色：清福养老院主体由一栋7层建筑构成。一楼为公共区域（有花园、复建區、视听室、多功能室、理容室、驻诊室、中央厨房、专属员工餐厅、洗衣房）。二至八楼为住民楼层房间（有配餐室、大浴室、储藏室、用餐区、书报杂志區、直立式鋼琴）。九楼宗教区（会堂与佛堂）。内部环境上，该院采用星级酒店的装修标准，并且注重室内采光通风，在产品细节上，注重体现适老化设计。

       服务特色：采用24小时安心照顾体制，护士、照顾服務员24 小時陪伴與照护。护理、照服及社工跨专业整合提供定制化"生活计划"，如清洁沐浴更衣、休闲娱乐、社交活动、定制化饮食，臥床长辈定時翻拍背、抽痰及鼻管、尿管卫生照顾及训练移除。

       小结：清福养老院是由房地产集团跨界的大型中高端养老院，在台湾本土较为少见，在硬件上以星级酒店的标准进行打造，软件上则采用24小时安心照顾体制保证服务，硬件设计和软件管理都体现了跨界带来的管理思维和创新。

       六、至善老人赡养护中心

       至善老人赡养护中心位于台北市士林区仰德大道，由台北市政府社会局设计规划完成，2004年1月由政府委托天主教耕莘医院办理，由永和分院执行营运。

       规划特色：至善老人赡养护中心占地面积39600多平米，建筑面积达29700多平米，该机构总床数499床，因得益于床位多，空间大，机构入住的老人从自立到中重度的失能失智长者都有，在照护方面依据长者的身心状况，中心也分别规划不同的区域空间来做照护。

       服务特色：至善老人赡养护中心与医疗机构合作，提供复健（PT/OT）、心理卫生、新陈代谢科、神经内科、家医科、药师咨询，以及感控师指导和营养师服务等全方位的照顾团队。同时机构非常善于利用社区资源和支援，与周边的企业固定长期合作，由企业根据合作计划定期安排义工免费上门给长辈做按摩，剪指甲，表演等。机构为提升照护品质开创的各项创新，如：屋顶花园植物治疗、治疗师辅具评估、治丧辅导等。

       小结：至善老人赡养护中心是公办民营大型养老院，中心根据长者的不同情况规划不同的区域空间来做照护，并且通过医疗专业团队合作推进全方位的长期照护，同时重视创新，提升照护品质。

       写在最后：面对养老地产热潮及两岸不断的交流，台湾人自己说过，台湾没有大陆意义上的养老地产，台湾90%做养老机构的企业都不是开发商，而是医疗机构延伸出来的。可见，台湾人并没有把养老产业作为一种房地产品类来看待，但养老地产开发企业仍然可以从优秀案例中得到不少借鉴：

       首先，台湾的养老体系完善，规定细致。台湾当局对养老产业进行规范相当细致，出台相关政策及文件对行业进行约束，促进行业的健康发展。

       其次，台湾做养老产业基本都贯彻C C R C概念，C C R C即持续照料退休社区，为老年人提供自理、半护理、全护理一体化的居住设施和服务。

       最后，硬件软件并重，台湾的养老产业服务商，不仅在建筑、产品细节、各类养老设施上体现适老化设计，同时，服务商也注重老人生理、心理的变化，为老人提供生活上、健康上的细致服务。