朱文俊谈养老地产的投资方向与未来走向

　　我国正在快步迈进老龄化社会，这是一个不争的事实。在养老的问题上我国存在很多问题，政府在养老地产领域的投入和作为亟待改进。业界看到养老地产巨大的市场潜力，很多开发商开始跃跃欲试，但是养老地产的投资和建设实现真正发展政府是主要的角色。

　　中国百年建筑研究院院长朱文俊认为，“对房地产商的积极参与养老地产，我认为首先要鼓励而不是打压；政府的引导性政策和监管性政策要及时出台和明确，引导和规范这个新兴的细分行业。政府应该更加担当、给予民营企业更多的鼓励和扶持，才能真正有力促进养老产业的快速健康发展。”

　　畅言网：我国养老地产市场逐渐引起业界关注，很多地产商跃跃欲试开始进入养老地产领域，请您分析一下地产商的投资利润如何？养老地产的投资吸引力在哪些方面？

　　朱文俊：目前，养老地产市场开始升温，房地产商进入养老产业有不同的目的，大致可以分为以下三类：

　　1、地产获利型。通过包含多种用地性质组成的“养老综合用地”的相对低成本的获取，获得比普通住宅开发较低成本的土地，再通过自行开发或股权合作等方式获得土地价值溢价。

　　2、房产获利型。通过联合品牌运营商，为其定向开发符合其运营要求的养老设施，建成通过验收后以房东身份出租设施给运营商，一方面获得有稳定经营回报支撑的房租收益，另一方面获得养老设施持有资产的升值收益，还为周边的产权销售部分提供了养老服务配套，可以提高周边产权销售部分的溢价能力。

　　3、服务获利型。通过联营或自营的方式，建立养老服务运营管理团队，为硬件开发提供市场依据及运营管理要求，以软硬件一体化开发的优势，向终端市场获取最大化的经营性服务利润。

　　无论是哪一种类型的商业目的，都是无可厚非的，房地产商是发展中国养老产业重要的社会力量。关键是要明确企业的战略定位并下决心真做。

　　畅言网：现在市场中养老地产的投资类型有哪几种？分别满足哪些特定的养老需求？您认为我国未来整个养老地产的走向如何？

　　朱文俊：养老地产可以承担三种类型的养老需求：

　　1、城市型的老年公寓或养老机构的新建或改造投资任务，为需要依赖城市医疗配套的介助、介护和失智老人提供对应的养老服务设施，这些设施中的养老床位，政府应该将其纳入养老床位建设指标并给与一定的扶持政策。

　　2、近郊型的CCRC养老社区新建投资任务，为健康活跃型老人和介助老人提供有丰富养老活动配套和持续照料服务的具有专业品质的居家式养老社区。其中持有经营部分的养老设施床位，政府应该将其纳入床位建设指标并给与一定的扶持政策。

　　3、远郊型的养老度假酒店或生态康养小镇的投资建设任务，为健康活跃老人提供丰富的旅游度假型养老方式和各类养老设施和用房。其中持有经营部分中的养老服务设施中的床位，也应该纳入政府的床位建设指标并给与一定的扶持政策。

　　上述三类养老地产投资类型，不同的企业可以根据自身的资源基础和能力，确定不同的战略定位和发展方向。政府应该给与分类引导和监管。

　　李克强总理说：“干一寸胜过说一丈”。在保障房领域如此，在严峻的老龄化趋势面前，我们更应该如此。政府应该更加担当、给予民营企业更多的鼓励和扶持，才能真正有力促进养老产业的快速健康发展，为中国的老人们谋求大幸福。

　　我国正在快步迈进老龄化社会，这是一个不争的事实。在养老的问题上我国存在很多问题，政府在养老地产领域的投入和作为亟待改进。业界看到养老地产巨大的市场潜力，很多开发商开始跃跃欲试，但是养老地产的投资和建设实现真正发展政府是主要的角色。

　　中国百年建筑研究院院长朱文俊认为，“对房地产商的积极参与养老地产，我认为首先要鼓励而不是打压；政府的引导性政策和监管性政策要及时出台和明确，引导和规范这个新兴的细分行业。政府应该更加担当、给予民营企业更多的鼓励和扶持，才能真正有力促进养老产业的快速健康发展。”

　　畅言网：我国养老地产市场逐渐引起业界关注，很多地产商跃跃欲试开始进入养老地产领域，请您分析一下地产商的投资利润如何？养老地产的投资吸引力在哪些方面？

　　朱文俊：目前，养老地产市场开始升温，房地产商进入养老产业有不同的目的，大致可以分为以下三类：

　　1、地产获利型。通过包含多种用地性质组成的“养老综合用地”的相对低成本的获取，获得比普通住宅开发较低成本的土地，再通过自行开发或股权合作等方式获得土地价值溢价。

　　2、房产获利型。通过联合品牌运营商，为其定向开发符合其运营要求的养老设施，建成通过验收后以房东身份出租设施给运营商，一方面获得有稳定经营回报支撑的房租收益，另一方面获得养老设施持有资产的升值收益，还为周边的产权销售部分提供了养老服务配套，可以提高周边产权销售部分的溢价能力。

　　3、服务获利型。通过联营或自营的方式，建立养老服务运营管理团队，为硬件开发提供市场依据及运营管理要求，以软硬件一体化开发的优势，向终端市场获取最大化的经营性服务利润。

　　无论是哪一种类型的商业目的，都是无可厚非的，房地产商是发展中国养老产业重要的社会力量。关键是要明确企业的战略定位并下决心真做。

　　畅言网：现在市场中养老地产的投资类型有哪几种？分别满足哪些特定的养老需求？您认为我国未来整个养老地产的走向如何？

　　朱文俊：养老地产可以承担三种类型的养老需求：

　　1、城市型的老年公寓或养老机构的新建或改造投资任务，为需要依赖城市医疗配套的介助、介护和失智老人提供对应的养老服务设施，这些设施中的养老床位，政府应该将其纳入养老床位建设指标并给与一定的扶持政策。

　　2、近郊型的CCRC养老社区新建投资任务，为健康活跃型老人和介助老人提供有丰富养老活动配套和持续照料服务的具有专业品质的居家式养老社区。其中持有经营部分的养老设施床位，政府应该将其纳入床位建设指标并给与一定的扶持政策。

　　3、远郊型的养老度假酒店或生态康养小镇的投资建设任务，为健康活跃老人提供丰富的旅游度假型养老方式和各类养老设施和用房。其中持有经营部分中的养老服务设施中的床位，也应该纳入政府的床位建设指标并给与一定的扶持政策。

　　上述三类养老地产投资类型，不同的企业可以根据自身的资源基础和能力，确定不同的战略定位和发展方向。政府应该给与分类引导和监管。

　　李克强总理说：“干一寸胜过说一丈”。在保障房领域如此，在严峻的老龄化趋势面前，我们更应该如此。政府应该更加担当、给予民营企业更多的鼓励和扶持，才能真正有力促进养老产业的快速健康发展，为中国的老人们谋求大幸福。