谁说投资养老产业“一本万利”？

　　假如要罗列2014年的民间资本投资方向，“养老”一定是一个避不开的关键词。一度处于风口浪尖的宋卫平原本隐退后的打算就是以蓝城平台进军养老业。不久之前，“迁都”杭州的修正药业与已上市的浙报传媒联手投资1亿元，欲在浙江打造社区养老标杆样本。可以说，民营资本的试水折射出了整个养老产业的投资热度。然而，商报记者日前对几家养老机构调查发现，涉足养老产业并非如外界认为的一本万利。

　　公建民营　预计7年还本

　　数据显示，截至2014年年底，我国空巢老人已破一亿大关。全国老龄办的数据显示，2020年中国老年人口将达2.48亿，老龄化水平达到17%。庞大的老年人口，势必产生对养老机构的迫切需求。

　　记者调查发现，目前市场中的养老机构主要分为三种模式：

　　一是公办性质。这类养老院收费低，部分地区“五保”老人还可免费入住。然而，公办养老院床位缺口巨大，一名老人如果想就近养老，可能需要排队10多年，才能等到一个空床位。以市中心面积最小的静安区为例，目前数家养老机构均已“满员”;在黄浦区豫园街道、外滩街道等老城区，养老床位大多在100张以内，早已没有空位;闵行、普陀等区级公办养老院，收费低廉、氛围温馨，等待入住的老人已排到10年甚至30年后。

　　近年来，政府大力呼吁民间资本进入养老市场，于是第二种养老机构模式应运而生——公建民营。这类养老机构彻底告别了政府运营模式，由社会力量负责日常服务，政府则主要进行服务质量监督、惠民补贴发放等。这类养老院收费不等，受政策限制不会过高。

　　近日在静安区开业的日月星养老院便是“公建民营”模式的一个“范本”。据了解，这个被列为2014年市政府新增养老床位实施项目的养老院，是由静安区财政以1.9亿元购买余姚路338号原址酒店产权，并以320万元年租金出租给爱以德医院投资管理(上海)有限公司，由企业方投资2000万元带资建设运行。整个养老场所建筑面积7325.73平方米，集生活照料、医疗护理、康复护理、心理护理、娱乐活动为一体，拥有老人居室98间，可设置床位数292张，包括2人(40个房间80张床位)、3人(20个房间60张床位)、4人(38个房间152个床位)的不同户型。

　　据悉，曹家渡街道在招投标和租赁合同中嵌入了对机构的运营要求和行业规范，在保证市场公平和持续运营的同时，兼顾社会公益性。合同约定，优先为静安区户籍老人服务，且收住的全护理老人不低于50%。目前，根据房型(分2500、3000、3800元3种)和护理等级(从600到2400元不等)，收费定价最低3100元(不含餐费)，总体保持市场平均水平，确保下限能够让大多数老人接受。此外，还约定建设标准，以确保优质高效;约定投资不少于1800万元(实际投资近2000万元)。而对如此庞大的投入，企业方也有一本经济账。据爱以德医院投资管理(上海)有限公司方面透露，静安区日月星养老院的租期为15年，预计运营7年就可保本。

　　做不下去的不在少数

　　爱以德是一家专业从事老龄事业投资管理的企业，其创办的“日月星养老连锁”品牌名下已拥有6家养老院和3家老年护理医院，拥有养老床位和老年病床近3400张，分布在上海浦东、徐汇、杨浦、宝山以及宁波等地。但据商报记者了解，并非所有参与“公建民营”模式的养老企业都能做到连锁经营和持续经营。现实情况是，不少这类养老机构开不了几年，就让投资人感叹“做不下去了”。

     “我之前开过一家养老机构，定位中高端，1-2人一间房，两室一厅的格局。一共120个床位，一个月收费四千到五千元不等，结果将近有100个床位一直空着。”民营养老产业首批“试水人”之一的钟先生告诉记者，公建民营养老院面临的最大问题是“没办法赚钱”。一方面与老人的想法有关，另一方面高投入低回报令不少投资人望而却步。

     “养老要就近，最好是公办。这是大多数老人的想法。另外，公建民营的养老机构本身定位就不明确。我们不可能是高档型的，但收费又比普通的公办养老院贵很多，老人会认为性价比不高。如果定价高了，更没有人来。因此，扣除人力成本、设施成本，几乎就是不赚不赔的状态，还有更多时候就是赔钱。”钟先生认为，由于养老产业前期投入巨大，后期资金回笼速度慢且收益不高，并不像外界认为的“颇具盈利空间”。

　　适老化设计成本高昂

　　那么，高投入究竟用在了什么地方?钟先生接受商报记者采访时表示，投资养老产业，除了土地成本是很大的一块外，适老化设计也是成本中的较大一部分。“养老机构适老化设计的投入大小与其定位是相匹配的。”钟先生介绍说，走高端路线的养老机构在适老化设计设施方面的投入占到总投入的15%-30%。

　　与拿地自建养老社区或养老机构不同的是，租赁土地重新改造而成的养老机构在适老化改造方面占比更大。在这种情况下，前期投入大部分都用在了适老化改造上，其中床位设置是较大的一块。目前，一张养老床位的投入是30万-50万元，但按照国家的补贴政策，社会机构一张养老床位的补贴只有4万-5万元。

　　钟先生呼吁，建设社会化养老服务体系，在土地出让环节应该适当给企业一定的优惠，“但现实情况不容乐观，土地财政捆绑着地方政府，优惠政策与实际落地还存在着差距。”

　　除了硬件投入，服务成本也抑制了养老产业的发展。钟先生透露，租金和护理人员的工资占到每月支出的80%。更让人忧心的是，企业对养老产业的趋之若鹜并没有带动更多的专业护理人员进入这个行业，反而因为缺乏专业合格的护理及家政服务人员，现有员工的工资也有水涨船高的趋势，人员成本增加明显。

　　按照规定，护理员与需要一级护理的老人比例应是1∶2.5至1∶3.5。然而据非官方统计，在部分民办养老机构中，该比例为1∶7，甚至更高。一些无证养老机构，这一情况更加严重。崇明一家“托老所”开办人沈某对记者表示，他身兼多职，既是护理员，又是厨师。“像我们这种在民房里办托老所的情况很普遍。每人每月收费只有500-800元，不算太高，因此，专业持证的护工我们一般请不起。”

　　同时，医护团队在各大养老机构的数量也少得可怜。一位长期在养老机构服务指导中心从业的人员解释道：“养老机构内不会设置医疗服务，养老机构负责的是‘养’”。

　　据了解，沪上民办养老机构平均一家只有一至二名医生，他们所做的仅仅是帮助老人测量血压、配药等基本医护事务，如果老人有突发疾病，只能被送到医院去。

　　外滩附近建“豪宅”养老

　　资产管理集团TBF也于日前宣布，成立中国国越股权投资基金中心，投资方向锁定养老产业。据介绍，这是TBF于2014年9月启动上海特殊养老项目后的第二次尝试。相比去年针对的是瘫痪老人这一特殊群体，今年启动的项目将主要面对自理老人。这个名为“天乐融养老院”的养老机构位于外滩边、城隍庙对面，首期占地4600平方米。

     “我们的养老院将覆盖一整层楼，预计入住人数在30-40人左右，人均面积控制在60平方米，剩余2000平方米将建设独立的护理培训中心。”天乐融养老院院长顾菁对商报记者解释说。对于外滩地块高昂的租赁成本与成本回收问题，顾菁表示，虽然附近的商铺租金高达45000/平方米/月，但该项目是与场地拥有方合作获得，所以成本相应会低很多。目前，这家养老院已在装修阶段，预计最快半年内可以交付使用。

　　顾菁说，经过调研，他们发现市场上“养老经济”最多的是做养老地产，其次是社区养老。“有两块市场没人敢碰：高端养老和瘫痪养老。我们就决定做这两块。”据统计，上海养老机构中入住的老人60%-70%平均年龄在82岁以上，具有综合慢病风险的失智失能症状，也有的老人入住养老机构是从医院出来后进行“喘息护养”3-6个月的医疗辅助护理，他们大多是骨折和脑卒后引发后遗症的老人，或者是处于肿瘤中晚期和患有心血管疾病的老人。对此，天乐融养老院规划了一块专门针对失智失能老人的特殊养老区块，“我们的目标是最终改变‘老人进入养老院就是等死’的现状。”

　　顾菁认为，高端养老市场盈利空间很大。“中国家庭现在多是4-2-1模式，上面4个老人，中间一对夫妻，下面一个孩子。也就是说，老人在家庭中是最多的群体。这意味着这个行业市场更大，盈利的可能性也更大。”顾菁表示，老一辈人可能不舍得给自己花太多钱，总愿意把钱留给小辈，但即将步入老年群体的60后和一部分50后与前人有很大的差别，“他们接受的文化教育程度更高，对生活质量更有追求。”

     “国内的养老产业即将面临人口红利。上海作为国际金融中心，富有阶层体量大，决定了高端养老市场很大。而我们目前的规模只能满足这个市场需求的万分之一。”顾菁如是说。

　　专家分析
     “未富先老”阻碍产业发展

     “未富先老是国内高端养老机构发展困难的主要原因。” 北京世联房地产顾问有限公司副总裁林蔚分析认为，这一状况意味着老人的支付力有限。还有一些属于“未老先衰”，老人在保持身体健康和康复、治疗等刚性需求强烈。因此，降低支付门槛，创新支付方式，成为养老产业需要探索和解决的重要课题。

　　林蔚称，根据该公司的一项调查显示，高端养老市场中，老人的支付意愿和所提供的康复、医疗服务内容成正比，健康老人为生活照料服务的支付意愿小于6000元/月，其中50%以上的健康老人只愿花4000-6000元/月为基础生活照料埋单;另有一半老人表示，只有身体需要专业护理时才会以较高的价格入住老年公寓。

     “未来中国养老机构将分成三大类，即社会福利型、中高端型和奢华型。目前后两种发展并不乐观。”林蔚提议，打造隔代亲情社区开发模式，让老人采用持有少量物业加销售物业的方式，保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。其中，持有物业规模比例应小于30%，销售物业规模比例则应大于70%。

　　政策解读
　　政策鼓励投资养老产业

　　据《2013年国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，民营资本进入养老市场享有多项优惠政策，这是投资者涉足养老产业的原因之一。

　　《意见》从土地和税收两方面对民营资金注入养老产业提供优惠政策。根据《意见》，各地要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，合理安排用地需求，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。

　　民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有土地。对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策。

　　《意见》同时强调，严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。

　　同时，公建民营的养老机构还享受一定的税费优惠政策。根据规定，对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。对企事业单位、社会团体和个人向非营利性养老机构的捐赠，符合相关规定的，准予在计算其应纳税所得额时按税法规定比例扣除。各地对非营利性养老机构建设要免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费，对养老机构提供养老服务也要适当减免行政事业性收费，养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。境内外资本举办养老机构享有同等的税收等优惠政策。

　　假如要罗列2014年的民间资本投资方向，“养老”一定是一个避不开的关键词。一度处于风口浪尖的宋卫平原本隐退后的打算就是以蓝城平台进军养老业。不久之前，“迁都”杭州的修正药业与已上市的浙报传媒联手投资1亿元，欲在浙江打造社区养老标杆样本。可以说，民营资本的试水折射出了整个养老产业的投资热度。然而，商报记者日前对几家养老机构调查发现，涉足养老产业并非如外界认为的一本万利。

　　公建民营　预计7年还本

　　数据显示，截至2014年年底，我国空巢老人已破一亿大关。全国老龄办的数据显示，2020年中国老年人口将达2.48亿，老龄化水平达到17%。庞大的老年人口，势必产生对养老机构的迫切需求。

　　记者调查发现，目前市场中的养老机构主要分为三种模式：

　　一是公办性质。这类养老院收费低，部分地区“五保”老人还可免费入住。然而，公办养老院床位缺口巨大，一名老人如果想就近养老，可能需要排队10多年，才能等到一个空床位。以市中心面积最小的静安区为例，目前数家养老机构均已“满员”;在黄浦区豫园街道、外滩街道等老城区，养老床位大多在100张以内，早已没有空位;闵行、普陀等区级公办养老院，收费低廉、氛围温馨，等待入住的老人已排到10年甚至30年后。

　　近年来，政府大力呼吁民间资本进入养老市场，于是第二种养老机构模式应运而生——公建民营。这类养老机构彻底告别了政府运营模式，由社会力量负责日常服务，政府则主要进行服务质量监督、惠民补贴发放等。这类养老院收费不等，受政策限制不会过高。

　　近日在静安区开业的日月星养老院便是“公建民营”模式的一个“范本”。据了解，这个被列为2014年市政府新增养老床位实施项目的养老院，是由静安区财政以1.9亿元购买余姚路338号原址酒店产权，并以320万元年租金出租给爱以德医院投资管理(上海)有限公司，由企业方投资2000万元带资建设运行。整个养老场所建筑面积7325.73平方米，集生活照料、医疗护理、康复护理、心理护理、娱乐活动为一体，拥有老人居室98间，可设置床位数292张，包括2人(40个房间80张床位)、3人(20个房间60张床位)、4人(38个房间152个床位)的不同户型。

　　据悉，曹家渡街道在招投标和租赁合同中嵌入了对机构的运营要求和行业规范，在保证市场公平和持续运营的同时，兼顾社会公益性。合同约定，优先为静安区户籍老人服务，且收住的全护理老人不低于50%。目前，根据房型(分2500、3000、3800元3种)和护理等级(从600到2400元不等)，收费定价最低3100元(不含餐费)，总体保持市场平均水平，确保下限能够让大多数老人接受。此外，还约定建设标准，以确保优质高效;约定投资不少于1800万元(实际投资近2000万元)。而对如此庞大的投入，企业方也有一本经济账。据爱以德医院投资管理(上海)有限公司方面透露，静安区日月星养老院的租期为15年，预计运营7年就可保本。

　　做不下去的不在少数

　　爱以德是一家专业从事老龄事业投资管理的企业，其创办的“日月星养老连锁”品牌名下已拥有6家养老院和3家老年护理医院，拥有养老床位和老年病床近3400张，分布在上海浦东、徐汇、杨浦、宝山以及宁波等地。但据商报记者了解，并非所有参与“公建民营”模式的养老企业都能做到连锁经营和持续经营。现实情况是，不少这类养老机构开不了几年，就让投资人感叹“做不下去了”。

     “我之前开过一家养老机构，定位中高端，1-2人一间房，两室一厅的格局。一共120个床位，一个月收费四千到五千元不等，结果将近有100个床位一直空着。”民营养老产业首批“试水人”之一的钟先生告诉记者，公建民营养老院面临的最大问题是“没办法赚钱”。一方面与老人的想法有关，另一方面高投入低回报令不少投资人望而却步。

     “养老要就近，最好是公办。这是大多数老人的想法。另外，公建民营的养老机构本身定位就不明确。我们不可能是高档型的，但收费又比普通的公办养老院贵很多，老人会认为性价比不高。如果定价高了，更没有人来。因此，扣除人力成本、设施成本，几乎就是不赚不赔的状态，还有更多时候就是赔钱。”钟先生认为，由于养老产业前期投入巨大，后期资金回笼速度慢且收益不高，并不像外界认为的“颇具盈利空间”。

　　适老化设计成本高昂

　　那么，高投入究竟用在了什么地方?钟先生接受商报记者采访时表示，投资养老产业，除了土地成本是很大的一块外，适老化设计也是成本中的较大一部分。“养老机构适老化设计的投入大小与其定位是相匹配的。”钟先生介绍说，走高端路线的养老机构在适老化设计设施方面的投入占到总投入的15%-30%。

　　与拿地自建养老社区或养老机构不同的是，租赁土地重新改造而成的养老机构在适老化改造方面占比更大。在这种情况下，前期投入大部分都用在了适老化改造上，其中床位设置是较大的一块。目前，一张养老床位的投入是30万-50万元，但按照国家的补贴政策，社会机构一张养老床位的补贴只有4万-5万元。

　　钟先生呼吁，建设社会化养老服务体系，在土地出让环节应该适当给企业一定的优惠，“但现实情况不容乐观，土地财政捆绑着地方政府，优惠政策与实际落地还存在着差距。”

　　除了硬件投入，服务成本也抑制了养老产业的发展。钟先生透露，租金和护理人员的工资占到每月支出的80%。更让人忧心的是，企业对养老产业的趋之若鹜并没有带动更多的专业护理人员进入这个行业，反而因为缺乏专业合格的护理及家政服务人员，现有员工的工资也有水涨船高的趋势，人员成本增加明显。

　　按照规定，护理员与需要一级护理的老人比例应是1∶2.5至1∶3.5。然而据非官方统计，在部分民办养老机构中，该比例为1∶7，甚至更高。一些无证养老机构，这一情况更加严重。崇明一家“托老所”开办人沈某对记者表示，他身兼多职，既是护理员，又是厨师。“像我们这种在民房里办托老所的情况很普遍。每人每月收费只有500-800元，不算太高，因此，专业持证的护工我们一般请不起。”

　　同时，医护团队在各大养老机构的数量也少得可怜。一位长期在养老机构服务指导中心从业的人员解释道：“养老机构内不会设置医疗服务，养老机构负责的是‘养’”。

　　据了解，沪上民办养老机构平均一家只有一至二名医生，他们所做的仅仅是帮助老人测量血压、配药等基本医护事务，如果老人有突发疾病，只能被送到医院去。

　　外滩附近建“豪宅”养老

　　资产管理集团TBF也于日前宣布，成立中国国越股权投资基金中心，投资方向锁定养老产业。据介绍，这是TBF于2014年9月启动上海特殊养老项目后的第二次尝试。相比去年针对的是瘫痪老人这一特殊群体，今年启动的项目将主要面对自理老人。这个名为“天乐融养老院”的养老机构位于外滩边、城隍庙对面，首期占地4600平方米。

     “我们的养老院将覆盖一整层楼，预计入住人数在30-40人左右，人均面积控制在60平方米，剩余2000平方米将建设独立的护理培训中心。”天乐融养老院院长顾菁对商报记者解释说。对于外滩地块高昂的租赁成本与成本回收问题，顾菁表示，虽然附近的商铺租金高达45000/平方米/月，但该项目是与场地拥有方合作获得，所以成本相应会低很多。目前，这家养老院已在装修阶段，预计最快半年内可以交付使用。

　　顾菁说，经过调研，他们发现市场上“养老经济”最多的是做养老地产，其次是社区养老。“有两块市场没人敢碰：高端养老和瘫痪养老。我们就决定做这两块。”据统计，上海养老机构中入住的老人60%-70%平均年龄在82岁以上，具有综合慢病风险的失智失能症状，也有的老人入住养老机构是从医院出来后进行“喘息护养”3-6个月的医疗辅助护理，他们大多是骨折和脑卒后引发后遗症的老人，或者是处于肿瘤中晚期和患有心血管疾病的老人。对此，天乐融养老院规划了一块专门针对失智失能老人的特殊养老区块，“我们的目标是最终改变‘老人进入养老院就是等死’的现状。”

　　顾菁认为，高端养老市场盈利空间很大。“中国家庭现在多是4-2-1模式，上面4个老人，中间一对夫妻，下面一个孩子。也就是说，老人在家庭中是最多的群体。这意味着这个行业市场更大，盈利的可能性也更大。”顾菁表示，老一辈人可能不舍得给自己花太多钱，总愿意把钱留给小辈，但即将步入老年群体的60后和一部分50后与前人有很大的差别，“他们接受的文化教育程度更高，对生活质量更有追求。”

     “国内的养老产业即将面临人口红利。上海作为国际金融中心，富有阶层体量大，决定了高端养老市场很大。而我们目前的规模只能满足这个市场需求的万分之一。”顾菁如是说。

　　专家分析
     “未富先老”阻碍产业发展

     “未富先老是国内高端养老机构发展困难的主要原因。” 北京世联房地产顾问有限公司副总裁林蔚分析认为，这一状况意味着老人的支付力有限。还有一些属于“未老先衰”，老人在保持身体健康和康复、治疗等刚性需求强烈。因此，降低支付门槛，创新支付方式，成为养老产业需要探索和解决的重要课题。

　　林蔚称，根据该公司的一项调查显示，高端养老市场中，老人的支付意愿和所提供的康复、医疗服务内容成正比，健康老人为生活照料服务的支付意愿小于6000元/月，其中50%以上的健康老人只愿花4000-6000元/月为基础生活照料埋单;另有一半老人表示，只有身体需要专业护理时才会以较高的价格入住老年公寓。

     “未来中国养老机构将分成三大类，即社会福利型、中高端型和奢华型。目前后两种发展并不乐观。”林蔚提议，打造隔代亲情社区开发模式，让老人采用持有少量物业加销售物业的方式，保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。其中，持有物业规模比例应小于30%，销售物业规模比例则应大于70%。

　　政策解读
　　政策鼓励投资养老产业

　　据《2013年国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，民营资本进入养老市场享有多项优惠政策，这是投资者涉足养老产业的原因之一。

　　《意见》从土地和税收两方面对民营资金注入养老产业提供优惠政策。根据《意见》，各地要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，合理安排用地需求，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。

　　民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有土地。对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策。

　　《意见》同时强调，严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。

　　同时，公建民营的养老机构还享受一定的税费优惠政策。根据规定，对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。对企事业单位、社会团体和个人向非营利性养老机构的捐赠，符合相关规定的，准予在计算其应纳税所得额时按税法规定比例扣除。各地对非营利性养老机构建设要免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费，对养老机构提供养老服务也要适当减免行政事业性收费，养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。境内外资本举办养老机构享有同等的税收等优惠政策。