养老机构的选址、控制成本关键要点总结

　　结合养老机构的选址实践，总结一下养老机构的选址要点和物业要点。

　　首先是养老机构的区位选址。

　　其实要点很简单明确，就是三条：

　　能够快速导入人口（意味着必须是一个成熟区域，有5万以上的常住人口基础，不能接受旅游区或无人入住的新区）。

　　良好的公共交通条件（有公交车或者地铁、轻轨等多种公共交通可达，不能接受仅私家车可达的区域）。

　　物业3公里范围内有二级以上综合医院（必须是已经建成的医院，不能是规划中的医院）。

　　以上三点是养老机构经营必须的大前提，必须全部达标，再进入物业查勘环节。任何一点不能达标，都会构成经营中的大硬伤，除非有什么强势、特殊的资源导入，否则都不用继续浪费精力往下谈了。

　　在满足区位选址之后，需要亲自现场查勘物业。

　　关键要点如下：

　　物业规模是否达标（根据企业自身的发展战略和产品线定位，判断物业规模是否太大或者太小。物业太小运营成本高，收益有限；物业太大投入成本过高，入住周期长，盈利回现压力过大。）

　　物业独立性

　　与周边居民、商户的关系

　　消防条件

　　逃生通道位置、宽度、与房间距离

　　一次消防条件

　　物业出床率

　　柱距与物业进深

　　临窗面与采光条件

　　物业进入性条件，出入口人流、车流情况
　　物业改造量

　　外立面与幕墙改造

　　消防改造成本

　　内部隔断

　　空调

　　厨房

　　天花板防水与漏水

　　地板承重

　　物业的垂直交通

　　电梯数量（必须有2部以上）

　　担架电梯的安装位置

　　地下面积

　　地下室规模

　　地下室功能和用途

　　是否计算租金

　　相关配套

　　配电房

　　宿舍位置

　　隔油池

　　化粪池

　　是否有条件建气体房

　　……

　　附加价值

　　前庭后院

　　花园面积

　　天顶空间

　　附送可用面积

　　高层高的楼层可利用面积

　　……

　　物业可行性的判断需要很多工程、建筑等方面的专业知识和经验，还要结合产品线定位和后期的运营要求加以考虑，每个项目看完现场后，还要结合产品模式和床位数量进行财务测算，个性化较强，细节较多，并不能完全用一套放之四海而皆准的标准来统一判断，所以我也只能根据现有水平罗列出要点，具体物业要具体分析。

　　每个物业都不可能十全十美，如果一个物业多项条件都比较理想，内部测算也满足可行性，就可以进入下一个环节——合作洽谈了。（来源：美心优护）

　　养老机构如何控制采购成本

　　养老机构的投入是巨大的，运营者都在说运营不挣钱，原因是各种成本降低不下来导致收费高，市场接受度就变低了，如何降低采购成本、节约每一分钱，采购最适合的产品而不是最贵的产品是关键。什么地方该省钱，什么地方的东西反而需要价格贵、质量好的，这些都是需要经验的积累和总结，而不是拍脑袋的决定。

　　尤其是高端养老机构，任何的产品都要求是最好的，这其实就是一个误区，举2个例子。健身器材：当养老院开业一段时间后，运营者会发现他们重金采购的一些健身、康复器材可能使用率会很低，相反一些价格便宜、实用性强的康复小器材使用的更多，所以采购的物品应该是基于实用理念而不是撑门面的摆设。护理床：同样一个品牌的产品价格均不尽相同，主要区别在于马达的数量及可以实现的功能。一般机构尤其是高端机构采购时往往喜欢要功能最多的，但我们通过大量的数据采集调研和分析后发现，不管护理床有3、4、5个功能，其实真正使用的只有那一、两个功能，配备功能那么全的护理床反而造成了成本的增加。有些产品可以选择高端的品牌，但一定要选择适合的型号。

　　另外在看看来自连锁酒店管理者的采购经：一般酒店会使用40×40的250支棉织品，而有特殊要求的酒店会使用60×60支的320支棉织品，因为支数越高，皮肤接触感越好。后者的洗涤费用会比前者一次高2元左右，价格高的原因是洗涤剂也是比较高的标准，对皮肤和棉织品都有好处。虽然前者的价格比后者便宜一半，但后者的洗涤次数能够达到24个月，而前者只能达到12个月，其实成本基本一样，但客户的感受却完全不一样。

　　关于家具：高档养老机构都喜欢采购实木家具，其实完全可以采用实木贴面装饰，这种方法能达到看似实木的效果，成本却比实木价格低很多。颇有意思的是，有一款贴面，其工艺是压制出实木的凹凸感和花纹，将这种被业内称为“E1级环保高密度板”的贴面用在家具上就能营造出实木家具的高端感且环保，有酒店业者会买断一家贴面生产商的该种贴面产品，大量用于自家中端酒店客房内，这远比实木家具成本低，甚至比实木贴面还要便宜40%左右，而视觉效果却几乎一样。

　　养老机构采购成本的精细化管理控制还是大多数养老院未关注的领域，造成这种情况的主要原因一是对于养老机构的运营没有长期的关注，采购的产品都是从自身角度而非老人的兴趣出发去采购产品，相对比较盲目。二是采购没有足够的数据支持，缺乏参考，所以决策没有参照，由此造成了成本的升高。

　　对于连锁养老机构，开新店的时候对原有的设备使用情况及频率做一个调查，然后再确定采购什么产品，依靠科学的数据分析才能把采购成本控制到最低，而新开业的养老机构如果想控制成本，最好向连锁的养老机构多取取经，因为深谙此道的只有连锁养老机构和非常专业的养老行业咨询公司，这就是经验和管理的价值！

　　结合养老机构的选址实践，总结一下养老机构的选址要点和物业要点。

　　首先是养老机构的区位选址。

　　其实要点很简单明确，就是三条：

　　能够快速导入人口（意味着必须是一个成熟区域，有5万以上的常住人口基础，不能接受旅游区或无人入住的新区）。

　　良好的公共交通条件（有公交车或者地铁、轻轨等多种公共交通可达，不能接受仅私家车可达的区域）。

　　物业3公里范围内有二级以上综合医院（必须是已经建成的医院，不能是规划中的医院）。

　　以上三点是养老机构经营必须的大前提，必须全部达标，再进入物业查勘环节。任何一点不能达标，都会构成经营中的大硬伤，除非有什么强势、特殊的资源导入，否则都不用继续浪费精力往下谈了。

　　在满足区位选址之后，需要亲自现场查勘物业。

　　关键要点如下：

　　物业规模是否达标（根据企业自身的发展战略和产品线定位，判断物业规模是否太大或者太小。物业太小运营成本高，收益有限；物业太大投入成本过高，入住周期长，盈利回现压力过大。）

　　物业独立性

　　与周边居民、商户的关系

　　消防条件

　　逃生通道位置、宽度、与房间距离

　　一次消防条件

　　物业出床率

　　柱距与物业进深

　　临窗面与采光条件

　　物业进入性条件，出入口人流、车流情况
　　物业改造量

　　外立面与幕墙改造

　　消防改造成本

　　内部隔断

　　空调

　　厨房

　　天花板防水与漏水

　　地板承重

　　物业的垂直交通

　　电梯数量（必须有2部以上）

　　担架电梯的安装位置

　　地下面积

　　地下室规模

　　地下室功能和用途

　　是否计算租金

　　相关配套

　　配电房

　　宿舍位置

　　隔油池

　　化粪池

　　是否有条件建气体房

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　　附加价值

　　前庭后院

　　花园面积

　　天顶空间

　　附送可用面积

　　高层高的楼层可利用面积

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　　物业可行性的判断需要很多工程、建筑等方面的专业知识和经验，还要结合产品线定位和后期的运营要求加以考虑，每个项目看完现场后，还要结合产品模式和床位数量进行财务测算，个性化较强，细节较多，并不能完全用一套放之四海而皆准的标准来统一判断，所以我也只能根据现有水平罗列出要点，具体物业要具体分析。

　　每个物业都不可能十全十美，如果一个物业多项条件都比较理想，内部测算也满足可行性，就可以进入下一个环节——合作洽谈了。（来源：美心优护）

　　养老机构如何控制采购成本

　　养老机构的投入是巨大的，运营者都在说运营不挣钱，原因是各种成本降低不下来导致收费高，市场接受度就变低了，如何降低采购成本、节约每一分钱，采购最适合的产品而不是最贵的产品是关键。什么地方该省钱，什么地方的东西反而需要价格贵、质量好的，这些都是需要经验的积累和总结，而不是拍脑袋的决定。

　　尤其是高端养老机构，任何的产品都要求是最好的，这其实就是一个误区，举2个例子。健身器材：当养老院开业一段时间后，运营者会发现他们重金采购的一些健身、康复器材可能使用率会很低，相反一些价格便宜、实用性强的康复小器材使用的更多，所以采购的物品应该是基于实用理念而不是撑门面的摆设。护理床：同样一个品牌的产品价格均不尽相同，主要区别在于马达的数量及可以实现的功能。一般机构尤其是高端机构采购时往往喜欢要功能最多的，但我们通过大量的数据采集调研和分析后发现，不管护理床有3、4、5个功能，其实真正使用的只有那一、两个功能，配备功能那么全的护理床反而造成了成本的增加。有些产品可以选择高端的品牌，但一定要选择适合的型号。

　　另外在看看来自连锁酒店管理者的采购经：一般酒店会使用40×40的250支棉织品，而有特殊要求的酒店会使用60×60支的320支棉织品，因为支数越高，皮肤接触感越好。后者的洗涤费用会比前者一次高2元左右，价格高的原因是洗涤剂也是比较高的标准，对皮肤和棉织品都有好处。虽然前者的价格比后者便宜一半，但后者的洗涤次数能够达到24个月，而前者只能达到12个月，其实成本基本一样，但客户的感受却完全不一样。

　　关于家具：高档养老机构都喜欢采购实木家具，其实完全可以采用实木贴面装饰，这种方法能达到看似实木的效果，成本却比实木价格低很多。颇有意思的是，有一款贴面，其工艺是压制出实木的凹凸感和花纹，将这种被业内称为“E1级环保高密度板”的贴面用在家具上就能营造出实木家具的高端感且环保，有酒店业者会买断一家贴面生产商的该种贴面产品，大量用于自家中端酒店客房内，这远比实木家具成本低，甚至比实木贴面还要便宜40%左右，而视觉效果却几乎一样。

　　养老机构采购成本的精细化管理控制还是大多数养老院未关注的领域，造成这种情况的主要原因一是对于养老机构的运营没有长期的关注，采购的产品都是从自身角度而非老人的兴趣出发去采购产品，相对比较盲目。二是采购没有足够的数据支持，缺乏参考，所以决策没有参照，由此造成了成本的升高。

　　对于连锁养老机构，开新店的时候对原有的设备使用情况及频率做一个调查，然后再确定采购什么产品，依靠科学的数据分析才能把采购成本控制到最低，而新开业的养老机构如果想控制成本，最好向连锁的养老机构多取取经，因为深谙此道的只有连锁养老机构和非常专业的养老行业咨询公司，这就是经验和管理的价值！