酒店转型养老机构，城市酒店新出路

　　前几年非常火爆的城市酒店显场显现出过剩的苗头，如何寻求新的出路成功转型, 成为困扰酒店经营者的一大难题。另一方面，我国的老龄人口持续增加，养老床位缺口严重。如果能够将城市酒店的过剩资源盘活来弥补养老服务业的资源缺口, 必将促进两个行业的良性发展。

　　损其有余 补其不足

　　截至2014年，我国五星级酒店的数量已突破800 家，这些星级酒店主要分布在经济发达与资源优越的区域, 在我国特殊的环境下，高星级酒店的急速扩张很大程度上与地方政府的需求联系紧密。但是过于同质化的酒店成长空间有限。目前新常态和反腐工作如火如荼，高星级酒店业的发展前景堪忧，仅2013 年全国就有56 家五星级酒店要求降星。中国酒店行业面临前所未有的发展困惑，国内部分经济型酒店和星级酒店的转型迫在眉睫。

　　与酒店行业资源过剩相反，我国的养老服务业的发展一直处于资源紧缺状态，在可预见的未来，这个缺口还在持续扩大。另一方面我国老龄化进程与家庭小型化、少子化及空巢化相伴随，与高龄人口快速增加相交织，促使老年人及其子女转变观念，更多的接受机构养老和社区养老。雪上加霜的是，我国原有的城市规划中预留的养老用地微乎其微。如何在现有的城市规划中因地、因需、就近、便利的设置老年公寓，增加养老床位，满足日益增长的老龄化需求等问题，成为制约我国养老服务业发展的瓶颈。

　　恰巧，困扰酒店服务业的是床位供过于求的问题，而制约养老服务业发展的是床位供不应求的问题。也就是说，一个行业有过剩的场地在谋求转型发展，一个行业发展前景大好正在寻找合适的场地。如果可以找到合适的方法“损其有余，补其不足”，相信两个行业都能够取得更好地发展。国家曾经出台政策鼓励农村闲置的校舍改建福利院和养老院，也许我们可以参考这种做法，鼓励城市过剩的城市酒店改建养老机构。

　　天然优势

　　首先，城市酒店多位于地理位置优越的地方，交通、医疗等配套设施完善。但是一般而言，这些地段因为开发的比较早，配套完善，地价已经很高，城市规划中已经很难再拿出大块土地用于养老服务设施建设。位于这些地方的城市酒店可以利用自身的区位优势改建护理院、老年康复院、普通的养老机构或是旅居型养老机构，辐射周边社区老人和部分具有异地养老需求的老人。

　　其次，城市酒店中的连锁酒店改建养老机构，非常便于发展现在大热的旅居式养老。旅居式养老需要有遍布全国的候鸟式养老连锁基地和配套的专业服务设施，城市酒店中的快捷酒店和连锁酒店正好符合这种需求，经过合理的改造之后就可以开展旅居型养老服务。

　　再次，城市酒店现有房间的面积、物品布置以及公共设施与养老机构的适应性强，只需做相应的适老化改造就可以运营开业。即使改建成专业化程度要求高的护理院或者老年人康复院，其改造的程度也会在可控的范围之内。

　　最后，现有的城市酒店的床位出租率尚未饱和，改建养老公寓可以盘活现有资产，合理配置资源，改善因为运营成本过高导致的经营困境。城市酒店可以根据经营状况决定自己改建养老机构的类型和方式：既可以将全部客房都改建为养老床位；也可以根据自己的出租率保留一部分客房服务，剩下的房间改造为养老床位；甚至可以机动灵活地将一部分房间在养老床位和酒店床位间转换。

　　收益看好

　　目前,因为改造的成本问题和改造后的前景问题致使许多经营者对城市酒店改建养老机构问题持观望的态度。城市酒店改建为养老机构，必然要对现有的设施进行改造，短期内其改造成本会迅速增加；改造之后，运营模式、岗位设置和人员配置等会随之发生改变，运营成本也会相应增加。但是近年来，政府一直在出台相应的政策鼓励社会力量兴办养老机构，并在税收政策和补贴政策上给予优惠。一部分改造成本和运营成本可以通过补贴和税收政策消弭。长远来看，转型为养老机构后盘活的资产和置换出的因客房出租率低带来的成本以及养老机构运营的收入，都是非常可观的。更重要的是酒店改建养老机构之后的发展前景看好。

　　举个例子来说明：假设在北京市某处的一家酒店有100 个房间，每个房间的平均价格是300 元，按照预测的经济型酒店客房出租率约为50％～ 70％计算，该酒店每个月的营业收益在45 万到63 万之间。该酒店附近地方有一家养老院，其月收费标准是双人房每个床位为2800 元或者2400 元（因房间朝向有差异），每个老人每月的餐饮费另算是620 元，假设这家养老院同样有100 个房间，月收费2800 元的床位和2400 元的床位各占50%。现在养老院一床难求现象普遍，假定该机构的入住率在90% 以上，那么其每个月的营业收入不会低于57.96万， 远高于原酒店的月收入。以2013 年为例，北京市政府对于非营利性的民办养老机构，会按照每张床位8000 元到16000 元的标准一次性给予基本建设资金补助，对于实际收住老人的床位，按每人每月200-300 元补贴。另外民办非营利性养老机构的水、电、气价格也会按照民用价格收费，大约又可以降低8%-10% 的运营成本。相比之下，酒店转型养老机构之后，运营成本降低，政府补贴和税收优惠政策增加，营业收入增加，净利润增加。

　　近年来， 国家和地方政府也在积极出台政策鼓励社会力量和各行各业发展养老服务业，例如仅“十二五”规划中就有多处指出：“鼓励社会服务企业发挥自身优势，开发居家养老服务项目，创新服务模式”，“本着就近、就便和实用的原则，开展全托、日托、临托等多种形式的老年社区照料服务”，也为城市酒店转型为养老机构，发展养老服务业，提供了政策支持和可能性。

　　但是，城市酒店转型为养老机构不能一概而论，应该根据自身的条件和经营状况，结合政府的补贴优惠政策和转型成本收益预算状况适度转型。表1 展示了部分类型的城市酒店的业务特点和建设条件，并据此对其可以改建的养老机构类型做了尝试性探讨。

　　他山之石

　　城市酒店转型养老院在我国还没有发展成熟的案例，如2014 年底上海的一家三星级酒店转型为养老院，2014 年下半年湘鄂情南京旗舰店转建为养老机构，东莞的一些酒店也在积极谋求转型为养老机构。纵观全球，国外有些酒店转型为养老机构的案例已经发展的比较成熟，比如韩国的The Classic 500 酒店。

　　The Classic 500 酒店位于首尔汉江以北广津区紫阳洞，紧邻建国大学，与韩国富人聚集的江南区仅隔汉江。酒店所在地是地铁2 号线和7 号线交汇处东南角，方圆500 米内遍布乐天百货、乐天影院、E-mart超市、建国大学、建国大学医院、艺术中心，高端住宅区、区域配套丰富发展成熟。

　　转型之前主要做酒店业务，转型之后酒店业务大量缩减，养老公寓成为主营业务。酒店分为A 栋和B 栋以及地下部分，其中A 栋的7 层以下为配套设施，8 层到20 层为酒店客房，21 层到50 层为养老公寓客房，B栋的5 层到40 层为养老公寓客房，4 层以下为配套设施（详见表2）。The Classic 500 酒店的养老公寓部分按照老年人的生理和心理特征进行了适老化改造，建立了完善的公共设施和配套服务系统，为老年人提供餐饮、娱乐、健身、医疗、文化等方方面面的服务。公寓户型多样，使用面积从123.56 平方米到130.85 平方米不等。

　　改造后的老年公寓面向顶尖高收入人群中的自理老年人群体。现在入住的人群以夫妻为主，也有姐妹同住的，住户的男女比例为45:55，平均年龄70 岁。入住者入住前要一次性缴纳一定数额的保证金，具体根据合约期限确定，一般两年合约的保证金为9.4 亿韩币（约合人民币560 万），合约期满后返还保证金，具体的收费情况可参照表3。即使收费如此之高，从2009 年正式营业到2014 年仅仅五年的时间，该机构的入住率已经达到了100%，后续排号等位的老年人非常多，均为高知高收入人群。The Classic 500 酒店转型成功的实践让我们看到了城市酒店转建养老机构的巨大前景和机会。

　　本文对城市酒店转建养老机构可行性问题的探讨只是抛砖引玉。实际的转型过程会比较复杂，具体如何转型、转型为什么样的养老机构、全面转型还是部分转型，还需要具体问题具体分析。此外，政府的政策支持也有待完善。但是，可以肯定的是养老行业作为朝阳产业，虽然暂时处于迷茫时期，其发展前景却是不容小觑的。城市酒店若能抓住机遇转型为养老机构，其发展前景必将一片大好。

　　前几年非常火爆的城市酒店显场显现出过剩的苗头，如何寻求新的出路成功转型, 成为困扰酒店经营者的一大难题。另一方面，我国的老龄人口持续增加，养老床位缺口严重。如果能够将城市酒店的过剩资源盘活来弥补养老服务业的资源缺口, 必将促进两个行业的良性发展。

　　损其有余 补其不足

　　截至2014年，我国五星级酒店的数量已突破800 家，这些星级酒店主要分布在经济发达与资源优越的区域, 在我国特殊的环境下，高星级酒店的急速扩张很大程度上与地方政府的需求联系紧密。但是过于同质化的酒店成长空间有限。目前新常态和反腐工作如火如荼，高星级酒店业的发展前景堪忧，仅2013 年全国就有56 家五星级酒店要求降星。中国酒店行业面临前所未有的发展困惑，国内部分经济型酒店和星级酒店的转型迫在眉睫。

　　与酒店行业资源过剩相反，我国的养老服务业的发展一直处于资源紧缺状态，在可预见的未来，这个缺口还在持续扩大。另一方面我国老龄化进程与家庭小型化、少子化及空巢化相伴随，与高龄人口快速增加相交织，促使老年人及其子女转变观念，更多的接受机构养老和社区养老。雪上加霜的是，我国原有的城市规划中预留的养老用地微乎其微。如何在现有的城市规划中因地、因需、就近、便利的设置老年公寓，增加养老床位，满足日益增长的老龄化需求等问题，成为制约我国养老服务业发展的瓶颈。

　　恰巧，困扰酒店服务业的是床位供过于求的问题，而制约养老服务业发展的是床位供不应求的问题。也就是说，一个行业有过剩的场地在谋求转型发展，一个行业发展前景大好正在寻找合适的场地。如果可以找到合适的方法“损其有余，补其不足”，相信两个行业都能够取得更好地发展。国家曾经出台政策鼓励农村闲置的校舍改建福利院和养老院，也许我们可以参考这种做法，鼓励城市过剩的城市酒店改建养老机构。

　　天然优势

　　首先，城市酒店多位于地理位置优越的地方，交通、医疗等配套设施完善。但是一般而言，这些地段因为开发的比较早，配套完善，地价已经很高，城市规划中已经很难再拿出大块土地用于养老服务设施建设。位于这些地方的城市酒店可以利用自身的区位优势改建护理院、老年康复院、普通的养老机构或是旅居型养老机构，辐射周边社区老人和部分具有异地养老需求的老人。

　　其次，城市酒店中的连锁酒店改建养老机构，非常便于发展现在大热的旅居式养老。旅居式养老需要有遍布全国的候鸟式养老连锁基地和配套的专业服务设施，城市酒店中的快捷酒店和连锁酒店正好符合这种需求，经过合理的改造之后就可以开展旅居型养老服务。

　　再次，城市酒店现有房间的面积、物品布置以及公共设施与养老机构的适应性强，只需做相应的适老化改造就可以运营开业。即使改建成专业化程度要求高的护理院或者老年人康复院，其改造的程度也会在可控的范围之内。

　　最后，现有的城市酒店的床位出租率尚未饱和，改建养老公寓可以盘活现有资产，合理配置资源，改善因为运营成本过高导致的经营困境。城市酒店可以根据经营状况决定自己改建养老机构的类型和方式：既可以将全部客房都改建为养老床位；也可以根据自己的出租率保留一部分客房服务，剩下的房间改造为养老床位；甚至可以机动灵活地将一部分房间在养老床位和酒店床位间转换。

　　收益看好

　　目前,因为改造的成本问题和改造后的前景问题致使许多经营者对城市酒店改建养老机构问题持观望的态度。城市酒店改建为养老机构，必然要对现有的设施进行改造，短期内其改造成本会迅速增加；改造之后，运营模式、岗位设置和人员配置等会随之发生改变，运营成本也会相应增加。但是近年来，政府一直在出台相应的政策鼓励社会力量兴办养老机构，并在税收政策和补贴政策上给予优惠。一部分改造成本和运营成本可以通过补贴和税收政策消弭。长远来看，转型为养老机构后盘活的资产和置换出的因客房出租率低带来的成本以及养老机构运营的收入，都是非常可观的。更重要的是酒店改建养老机构之后的发展前景看好。

　　举个例子来说明：假设在北京市某处的一家酒店有100 个房间，每个房间的平均价格是300 元，按照预测的经济型酒店客房出租率约为50％～ 70％计算，该酒店每个月的营业收益在45 万到63 万之间。该酒店附近地方有一家养老院，其月收费标准是双人房每个床位为2800 元或者2400 元（因房间朝向有差异），每个老人每月的餐饮费另算是620 元，假设这家养老院同样有100 个房间，月收费2800 元的床位和2400 元的床位各占50%。现在养老院一床难求现象普遍，假定该机构的入住率在90% 以上，那么其每个月的营业收入不会低于57.96万， 远高于原酒店的月收入。以2013 年为例，北京市政府对于非营利性的民办养老机构，会按照每张床位8000 元到16000 元的标准一次性给予基本建设资金补助，对于实际收住老人的床位，按每人每月200-300 元补贴。另外民办非营利性养老机构的水、电、气价格也会按照民用价格收费，大约又可以降低8%-10% 的运营成本。相比之下，酒店转型养老机构之后，运营成本降低，政府补贴和税收优惠政策增加，营业收入增加，净利润增加。

　　近年来， 国家和地方政府也在积极出台政策鼓励社会力量和各行各业发展养老服务业，例如仅“十二五”规划中就有多处指出：“鼓励社会服务企业发挥自身优势，开发居家养老服务项目，创新服务模式”，“本着就近、就便和实用的原则，开展全托、日托、临托等多种形式的老年社区照料服务”，也为城市酒店转型为养老机构，发展养老服务业，提供了政策支持和可能性。

　　但是，城市酒店转型为养老机构不能一概而论，应该根据自身的条件和经营状况，结合政府的补贴优惠政策和转型成本收益预算状况适度转型。表1 展示了部分类型的城市酒店的业务特点和建设条件，并据此对其可以改建的养老机构类型做了尝试性探讨。

　　他山之石

　　城市酒店转型养老院在我国还没有发展成熟的案例，如2014 年底上海的一家三星级酒店转型为养老院，2014 年下半年湘鄂情南京旗舰店转建为养老机构，东莞的一些酒店也在积极谋求转型为养老机构。纵观全球，国外有些酒店转型为养老机构的案例已经发展的比较成熟，比如韩国的The Classic 500 酒店。

　　The Classic 500 酒店位于首尔汉江以北广津区紫阳洞，紧邻建国大学，与韩国富人聚集的江南区仅隔汉江。酒店所在地是地铁2 号线和7 号线交汇处东南角，方圆500 米内遍布乐天百货、乐天影院、E-mart超市、建国大学、建国大学医院、艺术中心，高端住宅区、区域配套丰富发展成熟。

　　转型之前主要做酒店业务，转型之后酒店业务大量缩减，养老公寓成为主营业务。酒店分为A 栋和B 栋以及地下部分，其中A 栋的7 层以下为配套设施，8 层到20 层为酒店客房，21 层到50 层为养老公寓客房，B栋的5 层到40 层为养老公寓客房，4 层以下为配套设施（详见表2）。The Classic 500 酒店的养老公寓部分按照老年人的生理和心理特征进行了适老化改造，建立了完善的公共设施和配套服务系统，为老年人提供餐饮、娱乐、健身、医疗、文化等方方面面的服务。公寓户型多样，使用面积从123.56 平方米到130.85 平方米不等。

　　改造后的老年公寓面向顶尖高收入人群中的自理老年人群体。现在入住的人群以夫妻为主，也有姐妹同住的，住户的男女比例为45:55，平均年龄70 岁。入住者入住前要一次性缴纳一定数额的保证金，具体根据合约期限确定，一般两年合约的保证金为9.4 亿韩币（约合人民币560 万），合约期满后返还保证金，具体的收费情况可参照表3。即使收费如此之高，从2009 年正式营业到2014 年仅仅五年的时间，该机构的入住率已经达到了100%，后续排号等位的老年人非常多，均为高知高收入人群。The Classic 500 酒店转型成功的实践让我们看到了城市酒店转建养老机构的巨大前景和机会。

　　本文对城市酒店转建养老机构可行性问题的探讨只是抛砖引玉。实际的转型过程会比较复杂，具体如何转型、转型为什么样的养老机构、全面转型还是部分转型，还需要具体问题具体分析。此外，政府的政策支持也有待完善。但是，可以肯定的是养老行业作为朝阳产业，虽然暂时处于迷茫时期，其发展前景却是不容小觑的。城市酒店若能抓住机遇转型为养老机构，其发展前景必将一片大好。