养老产业深度调查：福利性与商业化如何平衡？

　　不同层次的养老都面临很多挑战：福利养老普遍面临一床难求的现象；高端商业化养老则面临费用高、普通老人难于承受的问题；企业还普遍面临难以寻找到盈利模式的问题。

　　当你老了，你有没有想过将会如何安度余生？中国作为人口老龄化最严重的国家，养老是不管决策者还是企业，乃至个人都需要认真思考的问题。

　　据联合国预测，1990-2020年世界老龄人口年平均增速为2.5%，同期我国老龄人口的递增速度为3.3%；世界老龄人口占总人口的比重从1995年的6.6%上升至2020年9.3%，同期我国由6.1%上升至11.5%。无论从增长速度和比重都超过了世界老龄化的平均水平，到2020年我国65岁以上老龄人口将达1.67亿人，约占全世界老龄人口6.98亿人的24%。

　　也就是说，到2020年，全世界四个老年人中就有一个是中国老年人。

　　人口老龄化给社会带来多方面的影响。比如，是政府承担养老还是民间资本介入？是居家养老还是养老院养老？另外，老龄化还将带来医疗成本增加、劳动力成本增加等问题。而随着老龄人口比例也在增加，社会各个层面都将面临多方面的挑战。

　　为了了解养老行业的真实现状，我们先后走访了不同类型的养老院。包括福利院养老、中高端养老院以及乡镇养老运营者。

　　我们发现，不同层次的养老都在面临很多挑战。福利养老普遍面临一床难求的现象；高端商业化养老则面临费用高、普通老人难以承受的问题；企业还普遍面临难以寻找到盈利模式的问题，盈利尚好的模式则面临推广复制难的问题。

　　不过明显感觉到，相比以前养老常常被企业作为噱头赚取补贴或者借养老概念拿地等现象，如今的养老行业的确越来越受关注。不管是决策者层面还是民间资本，都在为老龄化寻找更好的生存业态。

　　福利养老：一床难求

　　为了了解福利养老方面的情况，我们走访了“北京第一社会福利院”。这家养老院因有着“排队100年方能入住”的说法而盛名。

　　这是由北京市政府投资兴建的老年福利事业单位，也是经北京市卫生局批准的首都第一家集医疗、康复、颐养、科研、教学为一体的北京市老年病医院，现有建筑面积20000多平方米。

　　我们在现场看到，位于朝阳区华严北里甲2号的北京第一社会福利院（以下简称一福）有着良好的地理位置，其大门挨着北辰西路的小胡同，环境非常清静，并且距离鸟巢比较近，周边配套也一应俱全，有生活超市、公园等。

　　由于来到一福的当天是个周末，设置于大门左手边大楼一层的咨询处并无人上班。我们看到，除了左手边新扩建的福利院大楼外，大门右手边便是“北京市老年病医院”的门诊楼。

　　进入大门直走，则是一福的“阳光大厅”，走进大厅便能看见一个小型舞台。穿过大厅，这是一个连接住宿楼小花园，站在花园里便能看到老人平日里住宿的小楼（怡康园）。小楼大约6层，且每间屋子都有着落地玻璃窗。住宿楼的走廊设计较符合老人们的喜好，廊内墙面上挂有老人们活动的照片及书法和绘画作品，地板上则有大大的福字，而墙角处也会设有摄像头。整体看，虽然装修并不高端，但环境比较干净，营造的环境很温馨。

　　根据园区总平面图来看，整个福利院内设有门诊楼（逸安园）、阳光大厅、怡康园、颐养院、西小楼、办公楼、锅炉房，以及新近扩建的住宿大楼（泽兰园/芙蕖园/馨乐园）。

　　这家养老院的收费标准在养老行业属于较低水平。一福养老院工作人员表示，现在每月的床位费为2500元每人，2-3人一间屋子，入住的老人分为半自理和全护理，且分在不同科区，配有医生和护士。护工方面，护理的价格依据老人的具体情况，月收费在950到4800元不等。而老人日常的餐食则由福利院统一提供，院内也会定期举行琴棋书画等相关的娱乐活动。

　　作为一家福利性质的养老院，入住这里并不容易。我们在周一工作日拨打了一福官网的咨询电话，接电话的工作人员告诉我们，由于目前养老院收住政策改变，现在只接收四种老人。分别是市以上劳模、见义勇为致残者、因公致残者（超过80岁）及失独老人（超过70岁），且需由民政局下设的单位进行审核后，才能分配入住。

　　随后，我们拨打了民政局下设单位的咨询电话。接听方听说咨询的是北京一福，首先就让我们表明是否具备入住资格。我们佯装成询问失独老人入住的具体申办流程。

　　该工作人员表示，首先这个老人要有“计划生育特殊困难家庭辅助卡”，如果没有这个卡要先去办理，然后拿着这个卡办理入住登记。此外，登记者必须是北京户口，且如果是自理老人，年龄要在70岁以上，如果是半自理的老人年龄则需在60岁以上。而在登记之后，此中心会安排时间对该老人做一个评估，然后进入轮候排队，有床位的话就会通知该老人办理入住。当我们追问这个过程是否需要很长时间的时候，该工作人员则表示，谁也无法确定哪天有老人腾出床位，且她只负责登记，没办法给出明确答案。

　　通过苛刻的入住条件和流程可以看出，想要入住收费较低的福利化养老院并不容易。

　　高端养老：费用难承受

　　在一个刮着凛冽的寒风的工作日上午，我们走访了位于北京市亦庄的远洋椿萱茂·凯健（亦庄）。

　　远洋椿萱茂·凯健（亦庄）在养老行业属于高端养老院，位于远洋在亦庄的一家中高端楼盘旁边，还引进美国成熟的养老护理体系。2013年8月21日，中美合作的首家高端养老公寓椿萱茂·凯健（亦庄）项目正式开业，并迎来首批入住长辈。开业当日，时任美国驻华大使骆家辉还出席了会议。

　　入住这里的老人看起来是幸福的佼佼者。我们在当天走访时看到，这里的装修水准在养老行业较为高端。漂亮的沙发、钢琴、高档的大理石石材、走廊两边均是日本进口的适老化扶手、看起来平常但确实防滑材质的地板、方便老人使用的适老化卫生间等等。每个细节看起来都成本不菲。

　　远洋椿萱茂·凯健（亦庄）项目工作人员告诉我们，这里的老人生活节目也非常丰富。他们为老人规划了内部社区和外部社区。在内部社区里，有兴趣社、艺术赏、达人秀、电影节等文体活动；在外部社区里，椿萱茂·凯健（亦庄）所在的大环境，有幼儿园、中小学、饭店宾馆、购物中心、康复医院，是一个有“人气儿”的社会环境。

　　工作人员告诉我们，亦庄项目员工80人，其中护理人员约50人。椿萱茂的护理人员主要来自于各专业院校老年护理专业，小部分来自于社会招聘。月工资3000-6000元。护理人员不分岗位，每个人都会负责长辈的日常生活起居、房间内卫生保洁、护理照料、陪伴疏导等。

　　然而，这样环境优越的养老院费用并非是普通老人所能承担得起。工作人员告诉我们，这里自理长辈单床收费8000元/月左右，护理费依据评估分为1至4级，收费2000-8500元/月，失智照护费用3000-10000元/月。

　　项目负责人表示，“如果说意愿的话，所有老人都愿意入住中高端的养老机构，不过可能个人和家庭经济实力不支持。目前单纯依靠退休收入就有能力入住中高端养老机构的老人比例还是比较低，而老年人目前更愿意接受养老机构的月费用不高于自己的退休收入。从我们实际接触客户的情况来看，大多数人能接受的区间在6000元/月以内。”

　　但令开发商无奈的是，盈利与老人能够负担的成本是矛盾的。这家养老院开业时入住率是从0开始的，直到2016年7月才住满，用时2年11个月。而这样的入住速度在养老行业已经属于尚好的速度。项目负责人称，在美国，中高端养老院从开业到住满通常都需要花费三年时间。

　　远洋方面向我们提供了一份入住客户分析。根据这份分析显示，椿萱茂已入住长辈中，女性长辈居多，年龄主要集中在71-90岁，占比86%；从长辈的生活能力上看，以独立型长辈为主；大部分长辈身体健康，非身体健康长辈主要患有慢性病；大部分长辈未需保姆照顾。

　　此外，多数长辈养两个及以上子女；从教育背景及从业情况看，已入住长辈受教育程度很高，80%的长辈为本科及以上学历；长辈退休前主要在政府机关、教育及科研行业就职；退休金额在6000元以上占比70%，属于高级知识分子及高收入人群。长辈子女中，主要以在教育行业、政府机关就职及从事科学研究。

　　农村养老：只想找个伴

　　曹佳妮是沈阳一个85后姑娘。2013年9月，当看到国务院出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》之后，曹佳妮做了个决定，放弃银行的录取机会，跟父亲一样，开养老院，照顾那些有需要的老人。她的养老院位于沈北新区，属于农村地区，养老院对面是北汤温泉。故而叫做“北汤温泉老年公寓”。养老院建筑面积3400平方米，实际使用面积是1802平方米，一共24间房间，每间房间2-3张床。

　　曹佳妮创办养老院的过程充满了艰辛。

　　曹佳妮告诉我们，由于其创办的养老院属于沈阳第一家工业用地开办的养老院（这样性质的养老院目前在沈阳有六家），所以她遇到的困难首先是办营业执照。创办之初，尽管国务院相关文件已经下发，但当时在沈阳并没有具体的政策同意用工业厂房开办养老院，所以营业执照一直办不下来。直到2016年，沈阳这边才有相关政策落地。

　　北汤温泉老年公寓定位低端养老院，该养老院也同样遇到盈利难的问题。

　　关于养老院的收入和支出，曹佳妮算了一笔帐：北汤温泉养老公寓的费用是，完全有自理能力的老人每月1300元，半自理能力的老人每月1900元，而无自理能力的老人每月2300元。支出方面，公寓所在厂房每年的租赁费用为25万元，即每月两万多一点。此外，因为关于工业厂房建设养老院的审批还没有下来，公寓所使用的电费均为工业用电的费用，且为了老人们能有24小时的热水可使用，公寓内所有的热水器都是整天加热，这使得每个月仅电费就要花费1万元左右，再加上9个员工工资的支出、设施维修及买菜等费用，算下来公寓每个月的基本支出已约6万元。

　　按照曹佳妮的测算，如果入住率能达到40%，每月收支基本能持平。但真实的情况是，当下公寓内共有床位150张，最好的时候能有50张床被使用，而现在只有30张，入住率大概是20%。

　　还令曹佳妮头疼的是，办理营业执照又是一笔大开支。除了执照办理本身的费用之外，公寓在申请之前还要重新进行消防改造和环保评估，这样算下来，大概还需要50万才能继续经营下去。

　　曹佳妮的父亲也有一家养老院。但由于土地是自家平房院子，故不涉及租金成本，因而盈利情况还可观。他父亲的养老院实际使用面积为1500平方米左右，每间屋子3-4个床位。床位费标准分别为800元/月、1000元/月、1500元/月。

　　从曹佳妮的角度看，入住率不高的原因是没有营业执照，她无法提供死亡证明，所以不敢接收身体特别不好的老人。另外，消防部门经常很多人去查，甚至还会鸣警笛，很多老人觉得不舒服，就不再愿意来。另外，农村对于去养老院的观念也是曹佳妮所认为的入住率不高的原因。他们这个地区还是农村，对养老院还不是太认同，觉得是儿女不孝顺才把老人送到养老院，思想比较陈旧。

　　“老人入住养老院主要是想找个伴，想吃口热乎饭，因为实在是太孤独了。”曹佳妮说。

　　决策层也已意识到养老行业的严峻性

　　据中健联盟产业研究中心发布的《中国健康养老产业发展报告》显示，截至2015年底，我国60岁及以上老年人口数为2.22亿，占全国总人口的16.1%。根据全国老龄工作委员会预测，到2050年该比例将达到28%，中国老年人口将达到4.8亿，约占全球老年人口的四分之一。

　　决策层层面也为养老制定了长期规划。“十三五规划”确定的养老目标是“城市日间照料社区全覆盖，农村覆盖率超过50%，每千名老人拥有养老床位35张到45张”，即到2020年我国养老床位数量应在800万张以上，目前国内每千名老人拥有养老床位约26张，城市日间照料社区覆盖率70%，农村覆盖率为37%，整体床位缺口高于200万张。

　　可见，健康养老产业不管是从市场覆盖率还是每千名老人拥有的床位数量，都存在很大的缺口，养老服务产业未来空间巨大。

　　商务部国际贸易经济合作研究所副研究员高宝华博士表示，目前的养老服务业的需求处于“引而未发”阶段，“井喷”时代还未到来，还需要等待5-10年的时间。目前养老人群主要以40、50年代出生的人为主，这些人传统观念强、习惯在家里由自己或家人照顾。今后5-10年内，等到60后成为养老需求的主力人群时，养老服务的有效需求才会切实增加，“井喷”时代有可能会到来。

　　严峻的养老业

　　养老业的严峻程度已经是各界迫切需要关注的共识。

　　中健联盟产业研究中心预计，我国的老年人口规模将从目前的2.22亿增长到2050年的4亿多，并长期保持在4亿左右，占总人口的1/3上下。2030年或将是我国老人数量多过少儿数量的拐点，我国将有26个省出现人口零增长。

　　《中国健康养老产业发展报告》指出，我国在人口老龄化过程中，存在严重的老龄人口结构失衡问题，进而导致针对不同类型养老群体的细分产业上机会与挑战并存，中国老年人口变动趋势将向“城镇多、女性多、失能多、学历高、消费水平高、空巢多、丁克老人、康复医疗”等方向发展。

　　其中，具体还表现在高龄化严重、未富先老、空巢老人比例高、失智、失能人员比例高等问题。

　　从宏观层面看，决策层目前十分关注养老行业。

　　今年10月份，国家先后发布了一些列养老的相关政策和意见。10月11日，中央全面深化改革领导小组第二十八次会议审议通过了《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》； 10月12日，国家发展改革委印发了《促进民间投资健康发展若干政策措施》；10月21日，民政部、发改委等11部委联合发布《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》。

　　这些政策表明，国家支持民办养老机构的建设，更期待民间资本的力量注入到养老行业中。根据国家政策的思路，国家将重点解决民办养老机构在设立许可、土地使用、医保对接、金融支持、人才培养等方面的难题。

　　据不完全统计，目前已经有35家上市公司已经涉足或拟进入养老地产领域，其中以房企、险企为主；80家非上市公司房地产企业进入养老地产；17家非上市公司险企已进入或拟进入养老地产。

　　险资方面，10月22日，太平人寿等11家保险公司签约加入“中国保险养老社区联盟”；此外还有中国人寿、中国平安、合众人寿、泰康人寿、富德生命人寿、前海人寿等6家险企已布局或拟布局养老社区。

　　地产公司方面，万科、万达、远洋、保利、复兴、绿城等房企进入养老产业；医疗健康类企业方面则有宜华健康、海南海药、复星集团、澳洋科技等；其他行业也有企业介入，包括海尔、白云山、东光股份等。

　　通过走访感受到，民间资本介入养老业行业呈现的问题也颇多。主要表现企业普遍面临盈利模式与扩张的难题。商业化普遍偏向于中高端，过高费用使得能够承担的老人非常少。大众化高品质养老亟需普及。另外，失智、失能老人对护理专业的要求程度很高，这需要专业的团队和极高的服务素质。

　　高宝华也表示，知名房地产企业转型做养老，主要锁定中高端养老人群，但目前中高端养老存在供过于求情形。此外，众所周知，养老服务业是个微利行业。因此，当前房地产企业转型做养老服务业，一方面面临养老产业“黎明前的黑暗”，另一方面又存在转型阵痛和利润率的落差，现阶段难以找到有效的盈利模式。

　　高宝华指出，近年来政府虽然在降低市场准入、加大扶持力度、规范法规标准等方面出台了不少政策措施，但在具体实施中，还是对社会资本有一定的限制，一些政策扶持措施如床位补贴、营运补贴等等也没得到落实。

　　比如，民办养老机构只有登记为民办非营利企业单位才能享受有关政策优惠，但登记为民办非营利企业单位后，其资产即成为社会资产，不能作为抵押物从银行获得商业贷款，投资主体不能对利润进行分红，不能设立分支机构进行连锁经营，终止时所投入的财产也不能由出资者收回或挪作他用，这些都影响了民间资本进入养老服务业的积极性。

　　提升养老服务质量

　　显然，养老业的良性发展需要良好的政策引导和支持。

　　中国健康养老产业联盟秘书长蒋洪卫认为，养老行业需要供给侧改革。

　　蒋洪卫表示，十二五期间，我们完成了预定的养老床位建设目标，但随后发现，已经建好的养老床位空置率约50%，也就是说，有一半的养老床位是空置的。解决养老床位空置，最好的办法，就是进行供给侧改革，而供给侧改革最直接的措施就是提高养老服务质量。

　　“市场上，养老服务质量高的，收费合理的，基本上入住率都不错，闲置的主要是一些仅提供基本服务，甚至连基本服务都提供不到位的养老机构。” 蒋洪卫指出，而提升养老服务质量，将涉及到养老行业的方方面面，包括居家养老、社区养老和机构养老，这也让我们从一个全新的角度来思考养老行业的发展。所以养老服务质量的提升，是我们关注的重点。

　　高宝华认为，政府应理清养老服务中政府与市场的职责权限，发挥政府、市场“两只手”的作用。属于社会福利范畴的养老服务，政府要管好、管到位；属于市场范畴的养老服务，政府要学会放手、让市场充分发挥作用；处于二者之间养老服务，要理清政府、市场二者的界限并要综合发挥二者的作用。

　　另外，从供给层面看，她认为要扩大养老供给总量。比如：从完善养老服务设施方面，包括加强社区服务设施建设方面、实施社区无障碍环境改造以及综合发挥多种设施作用等。从增强老年人养老消费能力方面，通过建立养老服务补贴、高龄津贴和护理补贴“三大补贴”制度，扩大老年人优待范围和水平等；对于供求不平衡问题需要调结构，优化养老服务结构。可从优化体系、促进融合、提高信息化水平、丰富服务内容等方面着手优化。

　　高宝华进一步指出，应不断优化养老服务体系，促进居家和社区养老的大众化发展、促进机构养老的特色化发展；提高养老服务的信息化水平，并提升养老服务内容，由助餐、助浴、助洁、助急、助医、陪聊等日常生活照料提升到康复护理、健康心理、法律援助等专业性服务。

　　不同层次的养老都面临很多挑战：福利养老普遍面临一床难求的现象；高端商业化养老则面临费用高、普通老人难于承受的问题；企业还普遍面临难以寻找到盈利模式的问题。

　　当你老了，你有没有想过将会如何安度余生？中国作为人口老龄化最严重的国家，养老是不管决策者还是企业，乃至个人都需要认真思考的问题。

　　据联合国预测，1990-2020年世界老龄人口年平均增速为2.5%，同期我国老龄人口的递增速度为3.3%；世界老龄人口占总人口的比重从1995年的6.6%上升至2020年9.3%，同期我国由6.1%上升至11.5%。无论从增长速度和比重都超过了世界老龄化的平均水平，到2020年我国65岁以上老龄人口将达1.67亿人，约占全世界老龄人口6.98亿人的24%。

　　也就是说，到2020年，全世界四个老年人中就有一个是中国老年人。

　　人口老龄化给社会带来多方面的影响。比如，是政府承担养老还是民间资本介入？是居家养老还是养老院养老？另外，老龄化还将带来医疗成本增加、劳动力成本增加等问题。而随着老龄人口比例也在增加，社会各个层面都将面临多方面的挑战。

　　为了了解养老行业的真实现状，我们先后走访了不同类型的养老院。包括福利院养老、中高端养老院以及乡镇养老运营者。

　　我们发现，不同层次的养老都在面临很多挑战。福利养老普遍面临一床难求的现象；高端商业化养老则面临费用高、普通老人难以承受的问题；企业还普遍面临难以寻找到盈利模式的问题，盈利尚好的模式则面临推广复制难的问题。

　　不过明显感觉到，相比以前养老常常被企业作为噱头赚取补贴或者借养老概念拿地等现象，如今的养老行业的确越来越受关注。不管是决策者层面还是民间资本，都在为老龄化寻找更好的生存业态。

　　福利养老：一床难求

　　为了了解福利养老方面的情况，我们走访了“北京第一社会福利院”。这家养老院因有着“排队100年方能入住”的说法而盛名。

　　这是由北京市政府投资兴建的老年福利事业单位，也是经北京市卫生局批准的首都第一家集医疗、康复、颐养、科研、教学为一体的北京市老年病医院，现有建筑面积20000多平方米。

　　我们在现场看到，位于朝阳区华严北里甲2号的北京第一社会福利院（以下简称一福）有着良好的地理位置，其大门挨着北辰西路的小胡同，环境非常清静，并且距离鸟巢比较近，周边配套也一应俱全，有生活超市、公园等。

　　由于来到一福的当天是个周末，设置于大门左手边大楼一层的咨询处并无人上班。我们看到，除了左手边新扩建的福利院大楼外，大门右手边便是“北京市老年病医院”的门诊楼。

　　进入大门直走，则是一福的“阳光大厅”，走进大厅便能看见一个小型舞台。穿过大厅，这是一个连接住宿楼小花园，站在花园里便能看到老人平日里住宿的小楼（怡康园）。小楼大约6层，且每间屋子都有着落地玻璃窗。住宿楼的走廊设计较符合老人们的喜好，廊内墙面上挂有老人们活动的照片及书法和绘画作品，地板上则有大大的福字，而墙角处也会设有摄像头。整体看，虽然装修并不高端，但环境比较干净，营造的环境很温馨。

　　根据园区总平面图来看，整个福利院内设有门诊楼（逸安园）、阳光大厅、怡康园、颐养院、西小楼、办公楼、锅炉房，以及新近扩建的住宿大楼（泽兰园/芙蕖园/馨乐园）。

　　这家养老院的收费标准在养老行业属于较低水平。一福养老院工作人员表示，现在每月的床位费为2500元每人，2-3人一间屋子，入住的老人分为半自理和全护理，且分在不同科区，配有医生和护士。护工方面，护理的价格依据老人的具体情况，月收费在950到4800元不等。而老人日常的餐食则由福利院统一提供，院内也会定期举行琴棋书画等相关的娱乐活动。

　　作为一家福利性质的养老院，入住这里并不容易。我们在周一工作日拨打了一福官网的咨询电话，接电话的工作人员告诉我们，由于目前养老院收住政策改变，现在只接收四种老人。分别是市以上劳模、见义勇为致残者、因公致残者（超过80岁）及失独老人（超过70岁），且需由民政局下设的单位进行审核后，才能分配入住。

　　随后，我们拨打了民政局下设单位的咨询电话。接听方听说咨询的是北京一福，首先就让我们表明是否具备入住资格。我们佯装成询问失独老人入住的具体申办流程。

　　该工作人员表示，首先这个老人要有“计划生育特殊困难家庭辅助卡”，如果没有这个卡要先去办理，然后拿着这个卡办理入住登记。此外，登记者必须是北京户口，且如果是自理老人，年龄要在70岁以上，如果是半自理的老人年龄则需在60岁以上。而在登记之后，此中心会安排时间对该老人做一个评估，然后进入轮候排队，有床位的话就会通知该老人办理入住。当我们追问这个过程是否需要很长时间的时候，该工作人员则表示，谁也无法确定哪天有老人腾出床位，且她只负责登记，没办法给出明确答案。

　　通过苛刻的入住条件和流程可以看出，想要入住收费较低的福利化养老院并不容易。

　　高端养老：费用难承受

　　在一个刮着凛冽的寒风的工作日上午，我们走访了位于北京市亦庄的远洋椿萱茂·凯健（亦庄）。

　　远洋椿萱茂·凯健（亦庄）在养老行业属于高端养老院，位于远洋在亦庄的一家中高端楼盘旁边，还引进美国成熟的养老护理体系。2013年8月21日，中美合作的首家高端养老公寓椿萱茂·凯健（亦庄）项目正式开业，并迎来首批入住长辈。开业当日，时任美国驻华大使骆家辉还出席了会议。

　　入住这里的老人看起来是幸福的佼佼者。我们在当天走访时看到，这里的装修水准在养老行业较为高端。漂亮的沙发、钢琴、高档的大理石石材、走廊两边均是日本进口的适老化扶手、看起来平常但确实防滑材质的地板、方便老人使用的适老化卫生间等等。每个细节看起来都成本不菲。

　　远洋椿萱茂·凯健（亦庄）项目工作人员告诉我们，这里的老人生活节目也非常丰富。他们为老人规划了内部社区和外部社区。在内部社区里，有兴趣社、艺术赏、达人秀、电影节等文体活动；在外部社区里，椿萱茂·凯健（亦庄）所在的大环境，有幼儿园、中小学、饭店宾馆、购物中心、康复医院，是一个有“人气儿”的社会环境。

　　工作人员告诉我们，亦庄项目员工80人，其中护理人员约50人。椿萱茂的护理人员主要来自于各专业院校老年护理专业，小部分来自于社会招聘。月工资3000-6000元。护理人员不分岗位，每个人都会负责长辈的日常生活起居、房间内卫生保洁、护理照料、陪伴疏导等。

　　然而，这样环境优越的养老院费用并非是普通老人所能承担得起。工作人员告诉我们，这里自理长辈单床收费8000元/月左右，护理费依据评估分为1至4级，收费2000-8500元/月，失智照护费用3000-10000元/月。

　　项目负责人表示，“如果说意愿的话，所有老人都愿意入住中高端的养老机构，不过可能个人和家庭经济实力不支持。目前单纯依靠退休收入就有能力入住中高端养老机构的老人比例还是比较低，而老年人目前更愿意接受养老机构的月费用不高于自己的退休收入。从我们实际接触客户的情况来看，大多数人能接受的区间在6000元/月以内。”

　　但令开发商无奈的是，盈利与老人能够负担的成本是矛盾的。这家养老院开业时入住率是从0开始的，直到2016年7月才住满，用时2年11个月。而这样的入住速度在养老行业已经属于尚好的速度。项目负责人称，在美国，中高端养老院从开业到住满通常都需要花费三年时间。

　　远洋方面向我们提供了一份入住客户分析。根据这份分析显示，椿萱茂已入住长辈中，女性长辈居多，年龄主要集中在71-90岁，占比86%；从长辈的生活能力上看，以独立型长辈为主；大部分长辈身体健康，非身体健康长辈主要患有慢性病；大部分长辈未需保姆照顾。

　　此外，多数长辈养两个及以上子女；从教育背景及从业情况看，已入住长辈受教育程度很高，80%的长辈为本科及以上学历；长辈退休前主要在政府机关、教育及科研行业就职；退休金额在6000元以上占比70%，属于高级知识分子及高收入人群。长辈子女中，主要以在教育行业、政府机关就职及从事科学研究。

　　农村养老：只想找个伴

　　曹佳妮是沈阳一个85后姑娘。2013年9月，当看到国务院出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》之后，曹佳妮做了个决定，放弃银行的录取机会，跟父亲一样，开养老院，照顾那些有需要的老人。她的养老院位于沈北新区，属于农村地区，养老院对面是北汤温泉。故而叫做“北汤温泉老年公寓”。养老院建筑面积3400平方米，实际使用面积是1802平方米，一共24间房间，每间房间2-3张床。

　　曹佳妮创办养老院的过程充满了艰辛。

　　曹佳妮告诉我们，由于其创办的养老院属于沈阳第一家工业用地开办的养老院（这样性质的养老院目前在沈阳有六家），所以她遇到的困难首先是办营业执照。创办之初，尽管国务院相关文件已经下发，但当时在沈阳并没有具体的政策同意用工业厂房开办养老院，所以营业执照一直办不下来。直到2016年，沈阳这边才有相关政策落地。

　　北汤温泉老年公寓定位低端养老院，该养老院也同样遇到盈利难的问题。

　　关于养老院的收入和支出，曹佳妮算了一笔帐：北汤温泉养老公寓的费用是，完全有自理能力的老人每月1300元，半自理能力的老人每月1900元，而无自理能力的老人每月2300元。支出方面，公寓所在厂房每年的租赁费用为25万元，即每月两万多一点。此外，因为关于工业厂房建设养老院的审批还没有下来，公寓所使用的电费均为工业用电的费用，且为了老人们能有24小时的热水可使用，公寓内所有的热水器都是整天加热，这使得每个月仅电费就要花费1万元左右，再加上9个员工工资的支出、设施维修及买菜等费用，算下来公寓每个月的基本支出已约6万元。

　　按照曹佳妮的测算，如果入住率能达到40%，每月收支基本能持平。但真实的情况是，当下公寓内共有床位150张，最好的时候能有50张床被使用，而现在只有30张，入住率大概是20%。

　　还令曹佳妮头疼的是，办理营业执照又是一笔大开支。除了执照办理本身的费用之外，公寓在申请之前还要重新进行消防改造和环保评估，这样算下来，大概还需要50万才能继续经营下去。

　　曹佳妮的父亲也有一家养老院。但由于土地是自家平房院子，故不涉及租金成本，因而盈利情况还可观。他父亲的养老院实际使用面积为1500平方米左右，每间屋子3-4个床位。床位费标准分别为800元/月、1000元/月、1500元/月。

　　从曹佳妮的角度看，入住率不高的原因是没有营业执照，她无法提供死亡证明，所以不敢接收身体特别不好的老人。另外，消防部门经常很多人去查，甚至还会鸣警笛，很多老人觉得不舒服，就不再愿意来。另外，农村对于去养老院的观念也是曹佳妮所认为的入住率不高的原因。他们这个地区还是农村，对养老院还不是太认同，觉得是儿女不孝顺才把老人送到养老院，思想比较陈旧。

　　“老人入住养老院主要是想找个伴，想吃口热乎饭，因为实在是太孤独了。”曹佳妮说。

　　决策层也已意识到养老行业的严峻性

　　据中健联盟产业研究中心发布的《中国健康养老产业发展报告》显示，截至2015年底，我国60岁及以上老年人口数为2.22亿，占全国总人口的16.1%。根据全国老龄工作委员会预测，到2050年该比例将达到28%，中国老年人口将达到4.8亿，约占全球老年人口的四分之一。

　　决策层层面也为养老制定了长期规划。“十三五规划”确定的养老目标是“城市日间照料社区全覆盖，农村覆盖率超过50%，每千名老人拥有养老床位35张到45张”，即到2020年我国养老床位数量应在800万张以上，目前国内每千名老人拥有养老床位约26张，城市日间照料社区覆盖率70%，农村覆盖率为37%，整体床位缺口高于200万张。

　　可见，健康养老产业不管是从市场覆盖率还是每千名老人拥有的床位数量，都存在很大的缺口，养老服务产业未来空间巨大。

　　商务部国际贸易经济合作研究所副研究员高宝华博士表示，目前的养老服务业的需求处于“引而未发”阶段，“井喷”时代还未到来，还需要等待5-10年的时间。目前养老人群主要以40、50年代出生的人为主，这些人传统观念强、习惯在家里由自己或家人照顾。今后5-10年内，等到60后成为养老需求的主力人群时，养老服务的有效需求才会切实增加，“井喷”时代有可能会到来。

　　严峻的养老业

　　养老业的严峻程度已经是各界迫切需要关注的共识。

　　中健联盟产业研究中心预计，我国的老年人口规模将从目前的2.22亿增长到2050年的4亿多，并长期保持在4亿左右，占总人口的1/3上下。2030年或将是我国老人数量多过少儿数量的拐点，我国将有26个省出现人口零增长。

　　《中国健康养老产业发展报告》指出，我国在人口老龄化过程中，存在严重的老龄人口结构失衡问题，进而导致针对不同类型养老群体的细分产业上机会与挑战并存，中国老年人口变动趋势将向“城镇多、女性多、失能多、学历高、消费水平高、空巢多、丁克老人、康复医疗”等方向发展。

　　其中，具体还表现在高龄化严重、未富先老、空巢老人比例高、失智、失能人员比例高等问题。

　　从宏观层面看，决策层目前十分关注养老行业。

　　今年10月份，国家先后发布了一些列养老的相关政策和意见。10月11日，中央全面深化改革领导小组第二十八次会议审议通过了《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》； 10月12日，国家发展改革委印发了《促进民间投资健康发展若干政策措施》；10月21日，民政部、发改委等11部委联合发布《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》。

　　这些政策表明，国家支持民办养老机构的建设，更期待民间资本的力量注入到养老行业中。根据国家政策的思路，国家将重点解决民办养老机构在设立许可、土地使用、医保对接、金融支持、人才培养等方面的难题。

　　据不完全统计，目前已经有35家上市公司已经涉足或拟进入养老地产领域，其中以房企、险企为主；80家非上市公司房地产企业进入养老地产；17家非上市公司险企已进入或拟进入养老地产。

　　险资方面，10月22日，太平人寿等11家保险公司签约加入“中国保险养老社区联盟”；此外还有中国人寿、中国平安、合众人寿、泰康人寿、富德生命人寿、前海人寿等6家险企已布局或拟布局养老社区。

　　地产公司方面，万科、万达、远洋、保利、复兴、绿城等房企进入养老产业；医疗健康类企业方面则有宜华健康、海南海药、复星集团、澳洋科技等；其他行业也有企业介入，包括海尔、白云山、东光股份等。

　　通过走访感受到，民间资本介入养老业行业呈现的问题也颇多。主要表现企业普遍面临盈利模式与扩张的难题。商业化普遍偏向于中高端，过高费用使得能够承担的老人非常少。大众化高品质养老亟需普及。另外，失智、失能老人对护理专业的要求程度很高，这需要专业的团队和极高的服务素质。

　　高宝华也表示，知名房地产企业转型做养老，主要锁定中高端养老人群，但目前中高端养老存在供过于求情形。此外，众所周知，养老服务业是个微利行业。因此，当前房地产企业转型做养老服务业，一方面面临养老产业“黎明前的黑暗”，另一方面又存在转型阵痛和利润率的落差，现阶段难以找到有效的盈利模式。

　　高宝华指出，近年来政府虽然在降低市场准入、加大扶持力度、规范法规标准等方面出台了不少政策措施，但在具体实施中，还是对社会资本有一定的限制，一些政策扶持措施如床位补贴、营运补贴等等也没得到落实。

　　比如，民办养老机构只有登记为民办非营利企业单位才能享受有关政策优惠，但登记为民办非营利企业单位后，其资产即成为社会资产，不能作为抵押物从银行获得商业贷款，投资主体不能对利润进行分红，不能设立分支机构进行连锁经营，终止时所投入的财产也不能由出资者收回或挪作他用，这些都影响了民间资本进入养老服务业的积极性。

　　提升养老服务质量

　　显然，养老业的良性发展需要良好的政策引导和支持。

　　中国健康养老产业联盟秘书长蒋洪卫认为，养老行业需要供给侧改革。

　　蒋洪卫表示，十二五期间，我们完成了预定的养老床位建设目标，但随后发现，已经建好的养老床位空置率约50%，也就是说，有一半的养老床位是空置的。解决养老床位空置，最好的办法，就是进行供给侧改革，而供给侧改革最直接的措施就是提高养老服务质量。

　　“市场上，养老服务质量高的，收费合理的，基本上入住率都不错，闲置的主要是一些仅提供基本服务，甚至连基本服务都提供不到位的养老机构。” 蒋洪卫指出，而提升养老服务质量，将涉及到养老行业的方方面面，包括居家养老、社区养老和机构养老，这也让我们从一个全新的角度来思考养老行业的发展。所以养老服务质量的提升，是我们关注的重点。

　　高宝华认为，政府应理清养老服务中政府与市场的职责权限，发挥政府、市场“两只手”的作用。属于社会福利范畴的养老服务，政府要管好、管到位；属于市场范畴的养老服务，政府要学会放手、让市场充分发挥作用；处于二者之间养老服务，要理清政府、市场二者的界限并要综合发挥二者的作用。

　　另外，从供给层面看，她认为要扩大养老供给总量。比如：从完善养老服务设施方面，包括加强社区服务设施建设方面、实施社区无障碍环境改造以及综合发挥多种设施作用等。从增强老年人养老消费能力方面，通过建立养老服务补贴、高龄津贴和护理补贴“三大补贴”制度，扩大老年人优待范围和水平等；对于供求不平衡问题需要调结构，优化养老服务结构。可从优化体系、促进融合、提高信息化水平、丰富服务内容等方面着手优化。

　　高宝华进一步指出，应不断优化养老服务体系，促进居家和社区养老的大众化发展、促进机构养老的特色化发展；提高养老服务的信息化水平，并提升养老服务内容，由助餐、助浴、助洁、助急、助医、陪聊等日常生活照料提升到康复护理、健康心理、法律援助等专业性服务。