复盘与展望：养老运营的困境与红利

　　养老机构在疫情期间受到多方面打击，严重时期严控进出，入住率一直在低位徘徊，资金也受到了影响。而在一些疫情反复的地区，养老机构不允许接收新入住老人，机构的入住率提升面临着很大的困难，但运营成本一直在增加，给持续经营带来巨大考验。

　　整体数据上，2020年一季度养老机构的数量增速显著放缓，二季度随着疫情形势好转和机构放开，有所回升，四季度同比增速达到3.44%。

　　政策上观察，2020年可以见到三个明显的趋势：即养老机构加强规范化管理、鼓励民间资本、物业公司参与，以及支持城市更新和老旧小区改造中配建养老设施。可以预见具备一定养老资源链接能力的房企和物业公司，会在未来的扩张中更具优势。

　　-01-标准化加速，政策持续激励民间资本参与养老

　　回顾2020年，江苏、广州等地发布了多项与养老产业紧密相关的评价标准，江苏也被民政部确定为养老机构等级评定先行先试地区。
具体而言，江苏省印发了《江苏省养老机构等级评定管理办法（试行）》，明确提出养老机构的等级评定采用等级制，从高到低依次为五到一，五个等级，有效期为三年。

　　广东省民政厅则发布了《老年人照顾需求等级评定规范》，以及《养老机构认知症老人照顾指南》两个地方标准。

　　总体来说，2020年政策上主要分为三大类，即加强对养老机构的规范化管理、持续鼓励民间资本参与养老实业，以及支持城市更新和老旧小区改造中配建养老设施。

　　对于养老机构的建设与运营，政策正积极往简政放权和加强事后惩戒两方面同步进行。

　　支持政策上，2020年多地出台了社区养老服务设施的相关政策，内容涵盖提高普及率、老旧小区升级改造等。足见普及社区养老服务设施是大势所趋，也是值得养老运营机构关注的政策倾向。

　　住房和城乡建设部等六部门更于12月联合发布了《住房和城乡建设部等部门关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，支持物业服务企业探索“物业服务+养老服务”模式。

　　当前物业公司上市仍处于风口期，但市场估值已偏向保守。从2020年物业上市情况看，有相当一部分新上市物业公司破发，加大转型和业务创新将成为提升资本市场估值的关键。

　　更多的政策落地意味着更多的养老设施运营需求，政企合作的机会也会更多，政策的引导更会让物业公司进入养老服务市场，因此如何拿下这些养老社区设施的运营权、哪些服务主体更具有优势则是接下来关注的焦点。

　　在各类扶持政策中，比较值得注意的还有养老用地方面的政策。

　　深圳和福州两地出台的养老服务扶持政策，在养老用地供应方面较为接近，均对非营利性和营利性的养老用地的出让作出了区分，并从土地产权入手，按不同性质制定不同的出让方法。未来可能有更多城市在养老用地出让上采取类似措施。

　　另外，深圳的文件还针对城市更新项目中的养老配套有所规定：配建社区老年人日间照料中心的城市更新项目，可按社区老年人日间照料中心建筑面积的2倍计入奖励容积。

　　7月国务院办公厅对外发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。提到对于在城镇老旧小区改造中提供养老服务的机构，在所得税、契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等上给予优惠性的鼓励政策。

　　由此可见，从中央到地方都致力于鼓励在城市更新和老旧小区改造中加强养老配套，这对于积极参与城市更新项目，并具备一定养老资源链接能力的企业来说，无疑是利好。

　　-02-床位达823.9万张，养老企业10年增长12倍

　　截止2020年4季度，我国共有提供住宿的养老机构38069个，环比上升3.44%，同比增长11.75%；养老床位数为823.9万张，环比上升2.04%，同比增长8.18%。细分来看，养老机构床位共483.1万张，环比增长3.89，同比增长12.56%；社区养老床位数340.8万张，环比下跌0.47%，同比增长2.53%。

　　受疫情影响，2020年一二季度全球经济增速放缓，我国养老产业发展也受到明显冲击，各地不时有零星的疫情案例出现，对于当地恢复提供疫情前相若的养老服务造成一定障碍。而且疫情防控的要求提高了养老机构的经营成本，使得本已利润稀薄的行业雪上加霜。

　　反映到整体数据上，2020年一季度养老机构数量的增速显著放缓，二季度随着疫情形势好转和机构放开，养老机构增速有所回升。截至四季度，全国养老机构同比增速达到3.44%。

数据来源：民政部，观点指数整理

　　社区养老方面，其床位增速持续低于机构养老，床位数环比增长率在连续三个季度处于正值后再度转负，增速维持低水平。目前社区内养老床位和养老服务常以公益的方式提供，市场行为较弱，盈利能力较差，增长相对乏力。

　　另外，随着疫情进入常态化防控，各项工作逐渐恢复正常，特别对于公益性养老机构的政策支持持续，四季度提供住宿的养老机构数及其床位数增长显著回升。

数据来源：民政部，观点指数整理

　　分省份来看，四季度河南省提供住宿的养老机构数上升到了3168家，超越四川省的2531家和江苏省的2469家，成为全国可提供住宿养老机构数量最多的省份。

　　然而机构床位数上，河南省的偏少，养老床位数为28.7万张。江苏仍是我国的养老大省，机构床位数达到了44.1万张。

数据来源：民政部，观点指数整理

　　单就社区养老机构情况看，浙江省和江苏省社区养老床位数最多，均达到31.1万张，第三名为浙江省，为26.5万张。从数据可见，这三个省份社区嵌入式的养老照料中心布局最多，在“社区养老+居家养老”的配合上居于全国前列。

　　另外，根据天眼查数据，2010年至2019年的十年间，我国企业名称或经营范围含“养老”的企业（以下简称养老相关企业）总量由原来的0.95万家，增长至12.5万家，增长了12倍。

　　具体来看，我国养老相关企业的增速自2013年起开始大幅提升，至2016年达到49.31%。之后增速虽有所放缓，但仍维持在30%以上，2019年则新增养老相关企业将近3.2万家。

　　-03-养老盈利困局未解，险企扩张不停息

　　疫情之下，即使是位居行业龙头的养老机构，面临的损失和现金流压力同样是巨大的。
亲和源自2019年起已受困于同母公司宜华健康的业绩对赌。来到2020年，根据宜华健康的公告，疫情使得其养老板块会员卡销售收入较上年同期下降较大，且销售进展缓慢，而运营成本中的装修、租赁、折旧摊销等费用较为固定且占比较大。亦因此2020年亲和源的利润下跌几成定局。

　　亲和源作为国内最早采用会员制收费模式的养老企业，一直是养老行业的标杆，项目所处区位亦比较理想，位居“2021中国养老机构运营表现TOP10的第八名”。若亲和源在2020年的经营尚且如此，其余养老企业的经营状况亦可见一斑。

　　但困难也是相对的，依托金融保险母公司的泰康之家、光大养老，以及尚未有开业项目的太保却维持对外拓展的步伐，显示出较强的资金实力。

　　首先在土地市场上，观点指数持续跟踪国内的养老用地出让状况，不完全统计2020年的6宗养老土地出让均被泰康之家和中国太保分食，其中泰康之家收获4宗，总成交价12.54亿元，规划总建面52.66万平方米。

　　而中国太保得到了另外2宗，总成交价3.15亿元，规划总建面12.01万平方米。两者先后在南京栖霞区仙林街道周边拿地，区位相当邻近。

　　而在新项目开业方面，泰康之家和光大养老年内都有新项目开业，包括泰康的杭州项目大清谷、光大的旅居项目三亚海棠花开康养中心。

　　除此之外，光大养老更是持续在收并购市场上发力，规模快速扩大，借此一举夺得“2021中国养老机构运营表现TOP10”首位。而泰康之家则凭借养老土地市场上的进取拿下榜眼位置。

　　另外，今年动态较少的越秀养老，于11月也有重大动作。根据母公司越秀地产的消息，于2020年11月22日，越秀康养及静颐投资（均为越秀地产附属公司）、广州越秀资本及广州越秀投资管理（均为广州越秀集团股份有限公司附属公司）以及国企创新基金已订立有关成立合伙基金的合伙协议，募资规模5亿元。

　　根据公告，该合伙基金主要目的是投资或收购养老领域的项目或公司，收购后将对该等机构实施合并和改造措施。越秀康养参建合伙基金的动作，意味着收并购依旧是国内养老企业扩张的重要方式。

　　在关注企业扩张的同时，观点指数留意到光大养老在县市扩张基本采取公建民营的方式，与当地政府进行联营合作，这部分项目更偏向于普惠性，与光大汇晨旗下的高端养老公寓产品线有明显区隔。

　　对于三四线城市以及大部分县市而言，人均收入不高，对养老服务的支付能力较弱，不过人口迁徙则带来了不少养老需求，这种轻资产方式更能减少经营压力，提供给当地的价格亦能控制在合理范围。

　　同样在公建民营项目上积极布局的还有九如城集团，年内 7个项目开业，均采取了公建民营的策略，与地方政府签约，接管已建成项目的改建，或由地方城投公司建成后再接收运营。

　　目前，公建民营养老机构有三大实现模式，即公建委托运营模式、政府与社会力量合作（PPP）模式、整体打包委托运营模式。其中，整体打包委托的方式解决了部分运营机构“挑肥拣瘦”的问题，运营机构也能实现收益，这在光大养老的实操上也不少见。

　　尽管公建民营在养老领域已推进了一段时间，但至今一直面临三大问题：

　　一、运营方利润需求与政府兜底需求的冲突；二、经济欠发达地区的基层政府只做项目推广，不管后期运营，这些机构的服务质量和持续运营能力差；三、实操上，部分地区缺乏当地实施办法的制定，在养老项目投标上出现拉关系、走后门等非正常竞争手段，扰乱市场秩序，老年人权益更难得到保护。

　　现时，公建民营作为激发公办机构活力、促进养老服务社会化的重要途径，已经得到了各地政府的重视，但实操上出现的种种问题，依然有待因时而变、因地而变地去解决。

　　来源：观点指数。

　　养老机构在疫情期间受到多方面打击，严重时期严控进出，入住率一直在低位徘徊，资金也受到了影响。而在一些疫情反复的地区，养老机构不允许接收新入住老人，机构的入住率提升面临着很大的困难，但运营成本一直在增加，给持续经营带来巨大考验。

　　整体数据上，2020年一季度养老机构的数量增速显著放缓，二季度随着疫情形势好转和机构放开，有所回升，四季度同比增速达到3.44%。

　　政策上观察，2020年可以见到三个明显的趋势：即养老机构加强规范化管理、鼓励民间资本、物业公司参与，以及支持城市更新和老旧小区改造中配建养老设施。可以预见具备一定养老资源链接能力的房企和物业公司，会在未来的扩张中更具优势。

　　-01-标准化加速，政策持续激励民间资本参与养老

　　回顾2020年，江苏、广州等地发布了多项与养老产业紧密相关的评价标准，江苏也被民政部确定为养老机构等级评定先行先试地区。
具体而言，江苏省印发了《江苏省养老机构等级评定管理办法（试行）》，明确提出养老机构的等级评定采用等级制，从高到低依次为五到一，五个等级，有效期为三年。

　　广东省民政厅则发布了《老年人照顾需求等级评定规范》，以及《养老机构认知症老人照顾指南》两个地方标准。

　　总体来说，2020年政策上主要分为三大类，即加强对养老机构的规范化管理、持续鼓励民间资本参与养老实业，以及支持城市更新和老旧小区改造中配建养老设施。

　　对于养老机构的建设与运营，政策正积极往简政放权和加强事后惩戒两方面同步进行。

　　支持政策上，2020年多地出台了社区养老服务设施的相关政策，内容涵盖提高普及率、老旧小区升级改造等。足见普及社区养老服务设施是大势所趋，也是值得养老运营机构关注的政策倾向。

　　住房和城乡建设部等六部门更于12月联合发布了《住房和城乡建设部等部门关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，支持物业服务企业探索“物业服务+养老服务”模式。

　　当前物业公司上市仍处于风口期，但市场估值已偏向保守。从2020年物业上市情况看，有相当一部分新上市物业公司破发，加大转型和业务创新将成为提升资本市场估值的关键。

　　更多的政策落地意味着更多的养老设施运营需求，政企合作的机会也会更多，政策的引导更会让物业公司进入养老服务市场，因此如何拿下这些养老社区设施的运营权、哪些服务主体更具有优势则是接下来关注的焦点。

　　在各类扶持政策中，比较值得注意的还有养老用地方面的政策。

　　深圳和福州两地出台的养老服务扶持政策，在养老用地供应方面较为接近，均对非营利性和营利性的养老用地的出让作出了区分，并从土地产权入手，按不同性质制定不同的出让方法。未来可能有更多城市在养老用地出让上采取类似措施。

　　另外，深圳的文件还针对城市更新项目中的养老配套有所规定：配建社区老年人日间照料中心的城市更新项目，可按社区老年人日间照料中心建筑面积的2倍计入奖励容积。

　　7月国务院办公厅对外发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。提到对于在城镇老旧小区改造中提供养老服务的机构，在所得税、契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等上给予优惠性的鼓励政策。

　　由此可见，从中央到地方都致力于鼓励在城市更新和老旧小区改造中加强养老配套，这对于积极参与城市更新项目，并具备一定养老资源链接能力的企业来说，无疑是利好。

　　-02-床位达823.9万张，养老企业10年增长12倍

　　截止2020年4季度，我国共有提供住宿的养老机构38069个，环比上升3.44%，同比增长11.75%；养老床位数为823.9万张，环比上升2.04%，同比增长8.18%。细分来看，养老机构床位共483.1万张，环比增长3.89，同比增长12.56%；社区养老床位数340.8万张，环比下跌0.47%，同比增长2.53%。

　　受疫情影响，2020年一二季度全球经济增速放缓，我国养老产业发展也受到明显冲击，各地不时有零星的疫情案例出现，对于当地恢复提供疫情前相若的养老服务造成一定障碍。而且疫情防控的要求提高了养老机构的经营成本，使得本已利润稀薄的行业雪上加霜。

　　反映到整体数据上，2020年一季度养老机构数量的增速显著放缓，二季度随着疫情形势好转和机构放开，养老机构增速有所回升。截至四季度，全国养老机构同比增速达到3.44%。

数据来源：民政部，观点指数整理

　　社区养老方面，其床位增速持续低于机构养老，床位数环比增长率在连续三个季度处于正值后再度转负，增速维持低水平。目前社区内养老床位和养老服务常以公益的方式提供，市场行为较弱，盈利能力较差，增长相对乏力。

　　另外，随着疫情进入常态化防控，各项工作逐渐恢复正常，特别对于公益性养老机构的政策支持持续，四季度提供住宿的养老机构数及其床位数增长显著回升。

数据来源：民政部，观点指数整理

　　分省份来看，四季度河南省提供住宿的养老机构数上升到了3168家，超越四川省的2531家和江苏省的2469家，成为全国可提供住宿养老机构数量最多的省份。

　　然而机构床位数上，河南省的偏少，养老床位数为28.7万张。江苏仍是我国的养老大省，机构床位数达到了44.1万张。

数据来源：民政部，观点指数整理

　　单就社区养老机构情况看，浙江省和江苏省社区养老床位数最多，均达到31.1万张，第三名为浙江省，为26.5万张。从数据可见，这三个省份社区嵌入式的养老照料中心布局最多，在“社区养老+居家养老”的配合上居于全国前列。

　　另外，根据天眼查数据，2010年至2019年的十年间，我国企业名称或经营范围含“养老”的企业（以下简称养老相关企业）总量由原来的0.95万家，增长至12.5万家，增长了12倍。

　　具体来看，我国养老相关企业的增速自2013年起开始大幅提升，至2016年达到49.31%。之后增速虽有所放缓，但仍维持在30%以上，2019年则新增养老相关企业将近3.2万家。

　　-03-养老盈利困局未解，险企扩张不停息

　　疫情之下，即使是位居行业龙头的养老机构，面临的损失和现金流压力同样是巨大的。
亲和源自2019年起已受困于同母公司宜华健康的业绩对赌。来到2020年，根据宜华健康的公告，疫情使得其养老板块会员卡销售收入较上年同期下降较大，且销售进展缓慢，而运营成本中的装修、租赁、折旧摊销等费用较为固定且占比较大。亦因此2020年亲和源的利润下跌几成定局。

　　亲和源作为国内最早采用会员制收费模式的养老企业，一直是养老行业的标杆，项目所处区位亦比较理想，位居“2021中国养老机构运营表现TOP10的第八名”。若亲和源在2020年的经营尚且如此，其余养老企业的经营状况亦可见一斑。

　　但困难也是相对的，依托金融保险母公司的泰康之家、光大养老，以及尚未有开业项目的太保却维持对外拓展的步伐，显示出较强的资金实力。

　　首先在土地市场上，观点指数持续跟踪国内的养老用地出让状况，不完全统计2020年的6宗养老土地出让均被泰康之家和中国太保分食，其中泰康之家收获4宗，总成交价12.54亿元，规划总建面52.66万平方米。

　　而中国太保得到了另外2宗，总成交价3.15亿元，规划总建面12.01万平方米。两者先后在南京栖霞区仙林街道周边拿地，区位相当邻近。

　　而在新项目开业方面，泰康之家和光大养老年内都有新项目开业，包括泰康的杭州项目大清谷、光大的旅居项目三亚海棠花开康养中心。

　　除此之外，光大养老更是持续在收并购市场上发力，规模快速扩大，借此一举夺得“2021中国养老机构运营表现TOP10”首位。而泰康之家则凭借养老土地市场上的进取拿下榜眼位置。

　　另外，今年动态较少的越秀养老，于11月也有重大动作。根据母公司越秀地产的消息，于2020年11月22日，越秀康养及静颐投资（均为越秀地产附属公司）、广州越秀资本及广州越秀投资管理（均为广州越秀集团股份有限公司附属公司）以及国企创新基金已订立有关成立合伙基金的合伙协议，募资规模5亿元。

　　根据公告，该合伙基金主要目的是投资或收购养老领域的项目或公司，收购后将对该等机构实施合并和改造措施。越秀康养参建合伙基金的动作，意味着收并购依旧是国内养老企业扩张的重要方式。

　　在关注企业扩张的同时，观点指数留意到光大养老在县市扩张基本采取公建民营的方式，与当地政府进行联营合作，这部分项目更偏向于普惠性，与光大汇晨旗下的高端养老公寓产品线有明显区隔。

　　对于三四线城市以及大部分县市而言，人均收入不高，对养老服务的支付能力较弱，不过人口迁徙则带来了不少养老需求，这种轻资产方式更能减少经营压力，提供给当地的价格亦能控制在合理范围。

　　同样在公建民营项目上积极布局的还有九如城集团，年内 7个项目开业，均采取了公建民营的策略，与地方政府签约，接管已建成项目的改建，或由地方城投公司建成后再接收运营。

　　目前，公建民营养老机构有三大实现模式，即公建委托运营模式、政府与社会力量合作（PPP）模式、整体打包委托运营模式。其中，整体打包委托的方式解决了部分运营机构“挑肥拣瘦”的问题，运营机构也能实现收益，这在光大养老的实操上也不少见。

　　尽管公建民营在养老领域已推进了一段时间，但至今一直面临三大问题：

　　一、运营方利润需求与政府兜底需求的冲突；二、经济欠发达地区的基层政府只做项目推广，不管后期运营，这些机构的服务质量和持续运营能力差；三、实操上，部分地区缺乏当地实施办法的制定，在养老项目投标上出现拉关系、走后门等非正常竞争手段，扰乱市场秩序，老年人权益更难得到保护。

　　现时，公建民营作为激发公办机构活力、促进养老服务社会化的重要途径，已经得到了各地政府的重视，但实操上出现的种种问题，依然有待因时而变、因地而变地去解决。

　　来源：观点指数。